Про закрытие ЗПИФ ПНК-рентал от инвестора

Коллеги, появилось время написать статью по закрытию фонда ПНК-рентал.

*** Мое отношение кратко ***

Жаль, что так вышло, но отношусь совершенно спокойно. По условиям это был лучший ЗПИФ недвижимости на рынке, комиссия фонда за управление составляла порядка 0,25%, это просто фееричные условия, которые стали возможны благодаря концепции фонда. В отличии от всех остальных ЗПИФ на рынке, где смысл бизнеса для УК — это заработок на комиссиях, для ПНК сам бизнес-смысл фонда был в ускорении оборачиваемости объектов недвижимости, так как основной бизнес все же был строительный.

Однако, причина закрытия фонда, которая была озвучена УК не выглядит убедительно. На мой взгляд правильным решением было бы определить судьбу фонда на голосовании пайщиков, уверен, большинство инвесторов предпочли бы остаться владельцами объекта, но это не было сделано.

Напомню официальную позицию управляющего:

… у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода. В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам.

*** Всех кинут на деньги? ***

Отдельно поговорим о самом важном моменте. Какова вероятность, что УК продаст объекты «за 3 копейки своим», а инвесторам достанется дырка без бублика? Если философствовать, то можно сказать, что кинуть нас может кто угодно, где угодно и на что угодно, а минимизация последствий от этого только в диверсификации.

Но я все же предлагаю смотреть реально на ту информацию, которая озвучена УК:

1. УК перечислит деньги брокерам и управляющим до 31.05.2023 (информация со страницы фонда в ВК);
2. Брокеры и управляющие уже распределять деньги между инвесторами согласно своим регламентам;
3. Ожидаемые выплаты составят порядка 2000 рублей на пай от продажи имущества и плюс арендные платежи за оставшийся срок владения имуществом;
4. Обложение НДФЛ (13/15%): дивиденды в полном объеме, НДФЛ от продажи имущества будет удержан с разницы между ценой покупки пая и размером возмещения.

Из комментариев УК делаю вывод, что покупатели на объекты уже найдены (или они сами вышли с предложением на УК), так как такие сделки быстро не проходят. Забавно будет, если эти объекты выкупит «Арендный бизнес 7» от Сбербанка, но это гадание на кофейной гуще, никакого инсайда у меня нет, просто ребята собрали десятки млрд рублей на депозитах и ничего с ними не делают и стригут комиссии от СЧА.


*** Могут ли так же закрыться другие ЗПИФ? ***

Коллеги, а теперь вот прям очень важный момент. Ликвидация фонда — это ожидаемая по умолчанию участь (почти) всех ЗПИФ. А все потому, что по закону ЗПИФ может быть открыт максимум на 15 лет. И не смотря на то, что договор ДУ впоследствии может быть продлен сколько угодно раз, управляющие компании в своем большинстве пока еще не умеют качественно работать с этим продуктом (Тимофей, было бы круто попробовать пригласить представителей УК на SmartLab для взаимного диалога с инвесторами, нам точно есть что сказать управляющим), и в большинстве случаев декларируют распродажу имущества после окончания срока доверительного управления фондом.

Специально для вас я собрал таблицу сроков завершения доверительного управления по наиболее известным ЗПИФ недвижимости:


К сожалению, более чем в половине случаев УК не рассчитывают на долгосрочные отношения с инвесторами. И это удивительно.


***

Сам я являюсь инвестором в ПНК. Уже привык, что денежный поток от коммерческой недвижимости вышел на уровень потока от сдачи небольшой однушки. Держал в ПНК 6% активов, а общая доля коммерческой недвижимости в портфеле на сегодня составляет 23%. Последние покупки паев ПНК совершил в июне 2022, новых покупок не делал, так как меня интересовали покупки ниже СЧА, но был готов наращивать портфель на дополнительной эмиссии паев, рассчитывая на долгосрочные отношения с УК.

Посмотрел свои комментарии относительно PNK, нашел забавное:

Так как они бывает продают объекты из портфеля, и если покупать с большой премией, то есть риск потерь в случае реализации объектов в фонде, но я его оцениваю как низкий. У меня средняя цена покупки ~1728, так что я могу комфортно немного увеличивать объем. Но по текущей цене сразу с нуля много брать было бы некомфортно.

Риск продажи объектов видел, а вот ошибся ли с оценкой рисков потерь — покажет уже май-июнь месяц. Тут надо понимать, что все индивидуально: кто покупал на хаях ближе к 2100, скорее всего будет разочарован, а у кого средняя цена ниже 1900, я надеюсь, останется в плюсе.

***

На этом все. Всем хороших выходных, удачных инвестиций и не париться по всякой ерунде. Все будет хорошо:)