Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.

С начала этого года меня захватила идея по организации теплого и лампового ПИФа коммерческой недвижимости. За все спасибо @Финансовому Архитектору. Начитался его обзоров на ПИФы. А я вот сам в коммерческую недвижимость умею и могу и чужие ПИФы мне не нужны. Я постоянно в рынке. И видя какие % платят ПИФы банков — хочется смеяться. Так понимаю, там зарабатывает кто угодно, но только не владельцы паев. Сам я сдаю коммерческую недвижимость. Беру что-то убогое, делаю за недорого что-то красивое и сдаю дорого. Сейчас стал видеть очень интересные варианты. Но это надо покупать прям здесь и сейчас, имея много свободных денег. Чего практически нет. Так я и подошел к идее организовать какой-то фонд. Опросил друзей: интересны ли им такие вложения? Оказалось — да, интересны. Сходу нарисовалась сумма 30-50 млн. руб. В целом этого достаточно для оборотки, так как планирую использовать кредитное плечо, но возникли организационные вопросы. Ниже раскрою тему и, возможно, кто-то поделится знаниями, опытом как все сделать лучшем виде.

Что имеем в бэкграунде:

Люблю стройку, но только эпизодически и только для себя. В общем расцениваю как хобби. Моя супруга — великолепный архитектор-дизайнер. Много помогает при проектировании и оснащении объектов. Изначально я не обращал внимания на недвижимость как таковую, интересовал другой бизнес. Но как-то так вышло, что у меня появилось помещение взятое под автоломбард, но сама тема ломбарда перестала быть интересной. Я сдал помещение в аренду и…  особо не обратил внимания на то, что деньги идут независимо ни от чего.

Вот это первое помещение до ремонта:



и после ремонта:

 


Ремонт обошелся в 1,5 млн. р. Сдано третий год за одну и туже стоимость — 460 тыс. р./мес.

 Потом я увидел на торгах ушатанное помещение с высокими потолками и панорамными окнами. Влюбился в него.
Было: 




Стало:


Обожаю кирпич. Если не могу до него добраться или он некрасивый, то готов клеить свой красивый. На стенах где окна, между прочим, кирпич ручной работы 19 века привезенный из СПб. 


И это тоже недорогой ремонт. Когда я посчитал итоговые затраты на стройку, то вышло порядка 5 млн. р. на 600м2, то есть 8,3 тыс. р. за м2! Но это, как и в первом случае, я сам полностью руководил стройкой: закупал все с дикими скидками, платил работникам-киргизам 2-3 тыс.р. в день и все такое прочее. Думаю, что реализовать такое за копейки по силам только единицам.

На текущий момент сдано за 760 тыс. р./месяц. Пользуется устойчивым спросом. Звонки от риелторов каждый месяц. Предлагают от 800 тыс.р. Но менять текущего арендатора не хочу по многим причинам.

В общем все это было сделано больше от скуки в свободное от бизнеса время. За 2022 год что-то ни один из бизнес-проектов не пошел дальше планирования по различным причинам (где-то финансирование не нашлось, где-то нужного человека убрали и т.д.) и снова стало скучно.

Я снова стал мониторить рынок коммерческой недвижимости. И тут обнаружился реальный Клондайк.

Итак, ситуация на рынке:

Сейчас я стал мониторить все источники продажи недвижимости: банкротства, городские торги, продажи от собственников, отслеживать реальные сделки. Анализ тянет на отдельную большую статью. Попробую коротко о самом важном. В отличии от жилой недвижимости, где стоимость метра в космосе, а аренда ровно наоборот – какие-то копейки, коммерческая недвижимость весьма жива по аренде и покупкам. При это периодически возникают реально суперпредложения, где можно хорошо заработать даже на одной спекуляции при последующей перепродаже. За последний месяц у меня прямо перед носом ушли:

— классный цокольный подвал на м. Маяковская площадью 165м2 за 11,7 млн. р. Ремонта примерно 1.5-2 млн. р. После сдать за 300+ тыс. р. Или дорого продать. Кстати, отчет независимой оценки по этому подвалу —  22 млн. р.

— здание 560м2 с территорией 200м2 продали за 40 млн. р. У меня был на него покупатель за 50 млн. р. Но это здание продали за 5 дней, даже посмотреть не успел.

— великолепный офис (потолки 3+ м, гигантские окна от пола) на Марксистской. 150 м2 за 14,5 млн руб.

С суперпредложениями проблема ровно одна: время экспозиции до недели. То есть, как только увидел – нужно тут же бежать и покупать. А для этого нужны свободные денежные средства.

Экономика:

На спекуляциях – миллионы. Например выкупить помещение за 8 млн. р. (можно даже за 4 млн.р!), посадить туда сетевого арендатора за 300 тыс. р./мес. и перепродать за 5-7 годовых доходов в целом реально. То есть купил за 8 млн., а продал за 15-20 вполне себе, при условии, что это так себе район. А если в центре, то и дороже.

На аренде: ну какие 9% от банковских ПИФов? У меня при расчетах даже в негативном варианте получается 20% годовых от аренды и после уплаты налогов. Не считая того, что помещение получило добавочную стоимость в миллионах.

Получается, что я могу:

— найти хорошее помещение и провести сделку по нему;

— сделать помещению добавочную стоимость (ремонт, посадка хороших арендаторов);

— есть пул сетевых арендаторов. До покупки помещения я сразу уточняю – им это интересно или нет;

— управлять арендаторами (как выяснилось из опыта – это отдельный навык, которого у меня изначально не было);

— юридическая работа (заключение договоров, досудебная работа);

— бухгалтерская работа. Пока на первичке сам справляюсь. Квартальная отчетность уже за бухгалтером.

Чего хочется:

Полностью перейти занятостью на коммерческую недвижимость — чтобы никакие другие идеи не отнимали мое время.
Монетизировать свои компетенции в области коммерческой недвижимости. Которые я приобрел сам того не желая, но при этом развил до высокого уровня. 

Организация ПИФа:

Изучив тему, понял, что не реально без изначальных больших вливаний владеть ПИФом – слишком уж высокие косты по обслуживанию. Одна только управляющая компания будет обходиться ого-го. Это не реально на старте, но не значит, что невозможно в последствии и хорошо бы к этому прийти. Но, повторюсь, в управлении должно быть очень много недвижимости, чтобы операционные расходы особо не влияли на конечную прибыль.

Организация АО:

Так я подошел к мысли, что учредители могут быть защищены только через АО, где директор контролируется советом директоров. С регистрацией АО выяснилось тоже много нюансов. Как оказалось – зарегистрировать вообще не проблема. Проблема делать любые последующие действия :)

Изначальный план зарегистрировать и наполнять деньгами с помощью доп. эмиссии акций разбился о стоимость проведения этой самой доп. эмиссии. Хорошо, что я это уточнил у регистратора в самый последний момент (перед отправкой документов в налоговую) и резко решил изменить стратегию. Получается, что намного проще изначально — до регистрации, собрать уставной капитал и распределить доли в акциях, учредить совет директоров. На внесение капитала со стороны ЦБ дается 3 месяца.

Планирую 5-10 учредителей из числа тех, кого знаю много лет. Совет директоров — 4 человека и  видимо из тех, кто внесет больше все денег (10-15 млн.р).

Мой личный профит от всего этого —  изначальная доля в размере 15% без внесение денег. Остальные мои % в уставном капитале за деньги.  

Риски:

Живем в России – вот и все риски. Что будет через год с экономикой – не понятно. Скорее всего ничего хорошего, так как: санкции, СВО, дефицит бюджета и зависимость от нефтегаза, который имеет тенденцию к падению. Возможно, в России будет большая инфляция и тогда недвижимость в цене не потеряет и арендные ставки не снизятся.

Поэтому настроен брать только очень выгодные предложения, в которых я уверен на 100% – это локация, изначальная стоимость или под конкретного арендатора.

Вопросы:

1) Как мне кажется 15% — это более чем обоснованно за мои навыки и отсутствие заработной платы на посту директора. Но один из друзей вдруг сказал, что навыки ничего не стоят! Денег он очень хочет вложить, а вот на 15% не согласен :) Хотелось бы мнение со стороны.

2) У меня большой опыт владения ООО (ведет деятельность уже 12 лет) и ИП. Но вот с АО — это первый мой опыт. Какие неочевидные сложности могут быть? Как желательно должно управляться из опыта?

3) Открыт к каким-то интересным предложениям. Деньги со стороны, от людей, которых я не знаю — особо не интересуют. Я сытый и идти в бизнес с незнакомыми людьми за какие-то небольшие для меня деньги (думаю это до 20 млн. р.) я точно не горю. А вот нормальные суммы — да, интересуют. Тут я готов знакомиться с незнакомыми людьми и строить совместные планы.