Почему рынок недвижимости будет падать в России и в мире

Перспективы рынков недвижимости по мнению аналитиков Тинькофф Инвестиций.

В этом году альтернативные активы, в частности недвижимость, скорее всего, упадут в цене. Причины: рост процентных и ипотечных ставок, глобальная рецессия и замедление спроса на жилье. По данным Oxford Economics, в 18 развитых странах замедление роста цен на жилье  будет самым сильным с 2000 года. Речь идет о Канаде, Японии, США, Южной Корее, Австралии, Великобритании, ЮАР, а также странах Евросоюза. Причем в половине из них цены будут именно падать, а темпы падения будут сопоставимы с теми, что мы видели в 2009 году.

Россия: льгот уже не хватает 

В последние годы российский рынок недвижимости активно рос благодаря льготным ипотечным программам. Ипотека сейчас — главный драйвер спроса на рынке: доля сделок с такими кредитами на первичном рынке жилья достигает 70%. 

Весной 2020 года, в разгар пандемии COVID-19, когда спрос на новостройки сильно упал, государство запустило программу льготной ипотеки с целью поддержать застройщиков. В начале 2022-го программа должна была завершиться, но из-за нового кризиса ее продлили до конца года, а затем – до 1 июля 2024 года. Параметры ипотеки несколько раз менялись. 

В России действуют и другие виды льготных кредитов – семейная ипотека (до июля 2024 года), сельская, дальневосточная (2% до 2030 года) и льготная ипотека для IT-специалистов. 

По сути, дешевые кредиты действуют по аналогии с программой количественного смягчения и раздувают цены на рынке недвижимости, создавая финансовый пузырь и риски для доходов населения. Именно в таком состоянии рынок московской недвижимости встретил кризисные события 2022 года. 

В начале 2022 года повторилась история 2014 года: в панике россияне побежали скупать недвижимость, так что в марте стоимость квадратного метра в Москве в среднем подскочила сразу на 5,6%. Как и в 2014 года, за всплеском цен последовал откат. 

В прошлый раз рынок встретил кризис в здоровом состоянии. И после паники на рынке случился длительный период стагнации, цены откатились на 15—20%. Но сейчас ситуация может быть хуже, предупреждают эксперты аналитического центра IRN.ru.

В текущий кризис московский рынок недвижимости зашел уже перегретым. Цены на жилье в столице взлетели в среднем на 50% в 2020–2021 годах благодаря программе льготной ипотеки и в целом слишком низким ставкам по кредитам и депозитам. Поэтому еще к 2022-му на московском рынке недвижимости образовался пузырь.

Теперь он начинает постепенно схлопываться. По мнению аналитиков IRN.ru, цены на квартиры в Москве и МО могут вернуться к уровням, которые были до начала агрессивного роста в 2020 году. То есть цены могут упасть на 30% с пиков начала 2022-го в ближайшие год-два.

США: высокие ипотечные ставки давят на спрос и цены

Цены на недвижимость будут падать и в США. В 2022 году ФРС активно повышала ключевую ставку, чтобы побороть рекордную инфляцию. А вместе с ключевой ставкой росла и ставка по ипотеке. Так, ставка по ипотечным кредитам на 30 лет в конце 2022 года подскочила с 3% до 7%. 

Цикл роста ставки еще не закончен. При этом по данным International monetary fund, увеличение ипотечной ставки на 100 базисных пунктов приводит к снижению цен на жилье на 1,5—2%. 

Goldman Sachs прогнозирует падение цен на жилье на американском рынке примерно на 5—10% с пиковых значений. Эксперты ждут такой динамики и в других развитых странах. Например, в Канаде падение будет более серьезным (-15%), а в Великобритании, наоборот, более скромным (чуть менее чем - 5%).

При этом рынок США разбалансировался: запасов (то есть выставленных на продажу домов) хватит на 3 месяца, тогда как в норме их должно хватать на 5-6 месяцев. Это может привести к росту цен на жилье, но лишь в отдельных регионах, прогнозирует Национальная ассоциация риелторов. В остальных штатах эксперты ждут падения цен на 10%, а от американского рынка в целом – стагнации.  

А вы рассматриваете недвижимость для инвестиций?