Цена на недвижимость растёт всегда? часть 3
Начался новый, 2023, год а значит пришло время подвести итоги предыдущего 2022, а заодно проверить как реализовались мои прогнозы из предыдущей статьи.Весь 2022 год на рынке недвижимости Москвы царила стагнация цен, разбавленная небольшим всплеском в феврале-марте, в виду известных событий, что полностью соответствует моему предыдущему прогнозу. По данным BNMap.pro за период с января по декабрь 2022 года, цена квадратного метра жилой недвижимости составили 325.8тыс.р. и 335тыс.р. соответственно. Рост номинальной цены в 2.82% сложно назвать большим достижением, особенно учитывая годовую инфляцию в стране на уровне 11.94%.
Не смотря на стагнацию номинальных цен, время экспозиции квартиры в новостройках выросло с 4.5 до 7 месяцев.
В Санкт-Петербурге стагнация цены, скорее всего, началась в июне 2022 года, а срок экспозиции новостроек увеличился с 6 до 9 месяцев.
Но объективности ради, стоит заметить что такие сервисы как IRN.ru и Сбер Индекс публикуют данные о снижении цен.
Засаживание население в ипотеку превысило все рекорды и мои ожидания. Не последнюю роль в этом, видимо, сыграла и ипотека от застройщиков по 0.1%-3% на весь период. Доля ипотечных сделок в Москве достигло 80%, а в Новой Москве и Санкт-Петербурге 89%.
Благодаря активным «инвестициям» граждан в недвижимость количество пустующих в Москве арендных квартир увеличилось в 2.5 раза при уменьшении цены на 20%-30%. Доходность при этом составляет около 3-4%(«грязными»), что сильно ниже доходности по банковским вкладам.В среде большинства экспертов по недвижимости, в конце 2021 года, наблюдался консенсус относительно предстоящего 2022года, а именно что нас ждёт неминуемое снижение цен. Однако к февралю 2023, эксперты к мнению которых я прислушиваюсь и которые ещё в начале 2022 года занимали «медвежью» позицию по рынку, капитулировали и теперь занимают нейтральную.
Вывод
Годовая стагнация номинальных цен, рост времени экспозиции, увеличение процента сделок с использованием ипотеки до рекордных значений, значительный выброс «инвестиционного» жилья на рынок аренды и смена сантимента подводят меня к выводу о том что в предстоящие 2023-2024 годы цены на недвижимость могут достаточно сильно снизиться, и не только в рублях, но и в долларах/евро.
Единственным позитивным фактором для рублёвых цен является сильный рост денежной массы в стране.
думаю что большая часть пошла в оборонку. военные конфликты — дело дорогое.
Да это понятно что в основном пошло в оборонку
Просто станут меньше строить. Ни кто не будет строить себе в убыток.
А то что застройка у нас слишком буйная как золотая лихорадка. Снижение темпов охладит пузырь и спекуляции. И может начнут строить производственные мощности. Меняя вид застройки
дадашов фархад, это типа покупателю недвижимости ещё доплачивали?
А если -150% от текущей цены, то покупателю ещё и доплатили
Ну а так, конечно, если 10 лет назад брал, и всё это время сдавал без простоев, то и стоимость покупки отбил и цена квартиры кратно выросла. Хотя опять же от локации зависит и возраста дома.
Но разговор за то, что вот сейчас в моменте покупка квартиры под сдачу уже не так привлекательна, если только в ближайшее время цены опять не улетят ракетой в космас.
дадашов фархад, а зачем им меньше строить? пока полная себестоимость строительства в пару раз ниже цены в Мск (данные есть на сайте минстроя), затем это можно попытаться впарить тем кто берет на будущее под завуалированную 0.1 ипотеку — давя рынок вторички, и новые владельцы радостно начинают сдавать по бросовым ценам (платеж то ипотечный у них не большой) пока это будущее на наступит — давя рынок аренды.
что касается того что рынок аренды не страдает — я не согласен, грубо говоря купили вы 10 лет назад квартиру под сдачу дешевле в два раза, но 10 лет назад и доллар был по 30 и покупательная способность рубля была в пару раз выше (накопленная оф. инфляция). а вот арендный платеж за 10 лет у вас почти не вырос, то есть вы потеряли в два раза в реальной покупательной способности денежного потока от аренды … поэтому считая доходность к цене покупки много лет назад, вы не учитываете что рубль сейчас и много лет назад это не одно и то же.
тут надо учитывать особенности вашего города, чего я не знаю.
но я скептически смотрю на дальнейший рост стоимости у вас.
perm.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
taganrog.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Где-то в восточном Бутово, где даже на симферопольку людям съезд не сделали — пожалуйста, но нафиг оно надо.
Я сам проживаю в Новороссийске и Краснодаре
И здесь очень много строится
Визуально очень легко определяется
Я бы не сравнивал ренту со вкладом, т.к. вклад это всё же около 0% реальной доходности, а вот рента, хоть и небольшая, но всё же положительная реальная доходность на долгосроке.
но, с 2010 года официальная инфляция составила 140%, а индекс ИРН в москве вырос со 140т.р до 250т.р, что очевидно сильно ниже. так что не всё так просто.
пассивный способ сохранения капитала сложнее чем вклад или бетон, увы.
А вот в долларах цена планомерно падала. до 2022года, вернулась на уровень 2010.
Если вы хотите сохранять капитал в жилой недвижимости это ваше решения, я никого не отговариваю.
Я к тому, что есть периоды, когда лучше себя проявляет один класс активов, а есть когда другой. Поэтому у грамотного инвестора должно быть всё.
Обгон инфляции.