Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости

Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


Главная особенность фонда ПАРУС-СБЛ (как и других фондов от Паруса) заключается в использовании кредитных средств для покупки объекта недвижимости, что позволяет исключить простой денег инвесторов, но приводит к созданию на первый взгляд сложной схемы владения имуществом, как это показано на первом рисунке.

Схема открытия такого фонда выглядит примерно так: 

• Фаундеры собирают минимальную сумму и выдают ее в виде займа ООО
• ООО берет заем у фаундеров и кредит в банке, после чего приобретает объект
• При продаже паев фонда на бирже, полученные у инвесторов деньги снова выдаются в виде займа ООО
• ООО замещает банковский кредит займом от инвесторов
• Арендный поток от сдачи объекта, за вычетом всех издержек, выплачивает в ЗПИФ в виде процентов по займу

Такая схема организации обусловлена особенностями закона об инвестиционных фондах. Если кому-то интересно, подробнее можно почитать здесь.

Реальные цифры соотношения капитала инвесторов и кредитных средств банка выглядит следующим образом:

Источник: parus.properties



Используя все ту же финансовую модель фонда я изобразил примерную схему движения денег исходя из прогноза денежных потоков на 2023 год, акцентируя внимание на важных для меня моментах:


Упрощенная схема денежных потоков, подготовлена на основе данных финансовой модели

На этом моменте я должен признать, что несмотря на то, что фонд только для квалифицированных инвесторов и УК не обязана публично раскрывать о нем информацию, фонд имеет образцовую прозрачность, чем не могут похвастаться УК от Сбера, Альфы или ВТБ, которые, как может показаться из личного опыта, делают все возможное, чтобы скрыть как можно больше информации от инвесторов.


Распределение дохода за вычетом обязательных платежей на основе данных финансовой модели в 2023 году

Я так же посчитал, как делится доход от аренды, за вычетом обязательных платежей на содержание инфраструктуры и налоги. Как инвестор, оцениваю картину удовлетворительно, с учетом того, что в замен предлагается высочайший уровень прозрачности, реально прогнозируемый доход, быстрая реакция на вопросы, поступающие в УК.


Годовая доходность арендного потока до вычета НДФЛ, источник: parus.properties

Сама УК спрогнозировала до 2029 года денежный поток инвесторов. Это связано с тем, что с арендатором заключен нерасторгаемый договор аренды до 2029 года с возможностью пролонгации и индексацией на 5% в год. Падение доходности с 2023 года расстроило многих инвесторов, но по заверениям УК, им удалось найти способ сохранить высокий объем выплат, план будет презентован инвесторам 19 декабря в оффлайн формате (но я не пойду).



Статистика выплаты дохода, источник: parus.properties

Ретроспективный анализ показывает, что УК придерживается своих прогнозов в обеспечении уровня дохода. 


Общие выводы:

• Регулярный и прогнозируемый доход
• Высочайшая прозрачность стратегии и денежных потоков
• Средний уровень доходности, который планируют сейчас подтянуть до высокого уровня
• Написал много хорошего, но всегда надо помнить о рисках, любые прогнозы — это не гарантия, а фонды с кредитными средствами имеют повышенный риск

Со своей стороны начал формировать позицию в фонде, от быстрого набора позиции меня удерживает геополитическая обстановка, потому проявляю осторожность.

Если вы дочитали до этого момента и хотите, чтобы на Smart-Lab было больше статей по инвестициям в коммерческую недвижимость, ставьте лайк.


Все сказанное в статье не является инвестиционной рекомендацией.
Если вы продвинутый инвестор или представитель УК и нашли ошибки в статье, обязательно сообщите, поправим.


Прочая информация:

Общая характеристика фонда

• Наименование: ПАРУС-СБЛ
• ISIN: RU000A104172 (фонд торгуется на Мосбирже)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка 
• Рыночная котировка на 09.12.2022: 999 ₽ 
• Плановый срок окончания фонда: до 31.07.3036 
• Выплата дивидендов: ежемесячно 
• Для квалифицированных инвесторов: да
• Сектор: складская недвижимость
• Особенности: один объект логистический центр «Сберлогистика»
• Издержки на управление: ~2,6% от стоимости объекта недвижимости*

*Как посчитал издержки на управление: фиксированная комиссия УК 10 млн ₽ в год, 10% от выплаченного пайщикам дохода, 2% за привлечение капитала (считаю аналогом надбавки за покупку паев), менее 0,1% вознаграждение спецдепозитария, за управление объектом недвижимости 18,6 млн ₽ в год при стоимости объекта 1,87 млрд ₽



Местоположение объекта недвижимости, источник: parus.properties