igotosochi
igotosochi личный блог
22 ноября 2022, 07:33

Аллокация моего инвестиционного портфеля или доходная стратегия с целью приобретения недвижимости

Моя цель — покупка квартиры с кэшфлоу от инвестиций, и я публично рассказываю о своих успехах (если, конечно, их можно назвать успехами). Если вкратце, то я уже 17 месяцев инвестирую, пока результат чуть менее 1,6 млн рублей. 

В планах — гасить ипотеку купонами и дивидендами. Только за все это время я ни разу не раскрывал полную аллокацию портфеля. А это довольно любопытно.

Изначально я шел от менее рискованных инструментам к более рискованным, наращивая долю сначала на депозите, потом в облигациях, потом добавил акции, краудлендинг, ЗПИФ. Есть у меня и заблокированные вследствие санкций бумаги.

Поскольку цель — получение кэшфлоу, то под эту стратегию подходят инструменты с фиксированным или переменным доходом в виде купонов, процентов, ренты или дивидендов. И не очень подходят ПИФы на разные индексы или большой процент акций. В основном, из-за короткого горизонта и высокой волатильности (читай — рисков, что все полетит в обратный туземун).

Обычно инвесторов такого типа называют «доходными», то есть, живущими на доходы от инвестиций. В моем случае «жить на доход» будет ипотечная квартира в Сочи, когда я ее возьму.

Доходная стратегия — это получение денежного потока любыми доступными способами. Дивидендная стратегия — это одна из ее составляющих, как и рентная процентная (вклады) или купонная. Также стратегия может быть стоимостной. В свою очередь, разновидностью стоимостной стратегии может быть пассивная стратегия, предполагающая покупку индексных фондов. В отличие от доходной стратегии, стоимостная предполагает, что придется «залезать» в тело капитала, то есть, продавать активы. Доходные инвестиции предполагают, что доходы (проценты с вкладов, доходы с ренты, купоны и дивиденды) можно забирать или реинвестировать — по желанию.

Кстати, люди из движения F.I.R.E. в США инвестирует в ETF на S&P500. А при достижении цели продают паи и живут на эти деньги. Так что варианты могут быть разными, и неизвестно, какая стратегия окажется эффективнее. 

Возможно, я буду ее также часть времени сдавать, так как не планирую там жить 100% времени, и она будет частично окупать сама себя. А жить там я планирую зимой, вблизи от гор, где можно кататься на сноуборде, и просто наслаждаться теплой зимой.


Аллокация

Итак, на данный момент у меня есть депозит, облигации, ЗПИФ на недвижимость и акции, а также не совсем попадающие под стратегию заблокированные бумаги)

Аллокация моего инвестиционного портфеля или доходная стратегия с целью приобретения недвижимости

Доля депозита постепенно снижается, но при этом сам депозит стабильно растет. У него доходность 10,3% на 3 года (12% с капитализацией) до 1 июня 2025. Не самые плохие условия. На данный момент депозит в районе 913к. 

А вот так выглядит портфель, если отбросить депозит.

Аллокация моего инвестиционного портфеля или доходная стратегия с целью приобретения недвижимости

Как видно, у меня упор на облигации. В основном это корпоративные бонды первого и второго эшелонов, немного ОФЗ. До 10% — ВДО. Инструмент высокорискованный, поэтому там много эмитентов по чуть-чуть. 

Большой процент акций в портфеле я не вижу, все же дивдоходность нестабильная. С другой стороны, потенциал у акций в теории есть. Поэтому покупаю дивидендные акции, но если говорить о росте стоимости, то его не особо жду в ближайшие годы, иностранных инвестиций мы лишились, крупные игроки выбирают более консервативные инструменты, а в акциях доля физиков в торгах в районе 75-80%… Вот такое казино.

Ну и остались еще недвижка и краудлендинг. У меня это ПНК Рентал и Джетленд. Джет даже перспективнее ИМХО, но сильно наращивать его долю я не буду. Риски по обоим серьезные. И те, и другие генерят кэшфлоу ежемесячно. Джет даже ежедневно.


Как я вижу аллокацию в будущем?

У меня в ближайших планах вообще вот такое распределение. Без учета депозита. Его я пополнять не планирую, он сам по себе продолжит расти. Когда потребуется, переложу его на вклад без капитализации.

  • Надежные облигации: 50%
  • ВДО: 10%
  • Краудлендинг: 10%
  • Недвижимость: 10%
  • Акции РФ: 20%
  • Заблокированное: 0%;)

Заблокированные, конечно, либо стоит не учитывать, либо верить, что разблокируется. С другой стороны, постепенно доля снизится.

По мере роста портфеля я не планирую увеличение депозита, но и переносить эти деньги куда-то еще также не буду. Долю недвижки вижу больше 10% на горизонте ближайших 2-3 лет, для этого нужно подобрать что-то еще кроме ПНК. Например, Парус, но он для квалов, поэтому необходимо работать в этом направлении. Джет более 10% в портфеле не планирую в принципе.


Цель

При расчетной стоимости квартиры 10 млн портфель должен быть тоже не менее десятки + первоначальный взнос нужен 10-20%. Далее — ежемесячный платеж должен быть не более ежемесячного кэшфлоу от инвестиций. Каким он будет — непонятно, возможно, что 8%, а может быть и все 12%. Все это предстоит в будущем, поскольку неизвестно, какими будут цены, ставки и вообще какой будет ситуация через ориентировочные 5 лет.

Так что будем посмотреть, удастся ли, как говорится, усидеть на двух стульях, а также рыбку съесть и… в Сочи квартирку взять.

Если интересно, как у меня все получится, приглашаю подписаться на мой телеграм-канал. Там я рассказываю про свой опыт в инвестициях, про недвижку и финансы.

22 Комментария
  • ves2010
    22 ноября 2022, 08:16
    проблема в том что ты забыл про инфляцию… реальная доха по облигациям 1.5-2% в год… т.е инфляция поджирает тело твоего портфеля...

    хотя если ставка по ипотеке < % по облигации может и имеет экономический смысл…
      • ves2010
        22 ноября 2022, 08:47
        igotosochi, ты не понял...
        если весь денежный поток от облигаций пойдет вместо реинвестирования на выплаты… то портфель каждый год будет таять на величину инфляции… причем этот % сложный… а купон у тебя линейный… т.е ты больше потеряешь чем выплатишь

          • Николай Помещенко
            22 ноября 2022, 11:14
            igotosochi, мне казалось, инв в недвигу имеют смысл только при росте цен на неё в перспективе. иначе, это плохая инвестиция априори.
            вы думаете цены будут скорее расти, чем падать? 
      • Николай Помещенко
        22 ноября 2022, 11:13
        igotosochi, а должен? ) 
        вы считаете, что цель инвестиций что-то обогнать? 
          • Николай Помещенко
            22 ноября 2022, 13:53
            igotosochi, тогда стоит сводить кол-во сделок к минимуму. 
  • Шляпа Волшебника
    22 ноября 2022, 10:30
    Жаль, что облигаций утратили свою бумажность. Можно было бы вместо обоев поклеить через пару лет. 
    • astray
      22 ноября 2022, 19:04
      Шляпа Волшебника, я думаю что можно попросить их для такой цели выдать в бумажном варианте  )
  • Инвестор с завода
    22 ноября 2022, 10:33
    присмотрись к вдо повнимательнее, можно сделать очень неплохой денежный поток с ежемесячными выплатами под ставку около 18% годовых. Квал при этом скорее необходим, сам пару дней назад в сбере получил, год оборот набирал....
    А пифов в недвижимость, на мой взгляд, должно быть по количеству как можно больше, с небольшими долями, как ВДО…
  • Николай Помещенко
    22 ноября 2022, 11:12
    в 10х читал про «предпринимателей», которые доходы от своего первого бизнеса вкладывали в недвижимость...

    обидно, что у нас понятие затёрли. Предпринимателем называют любого, кто открывает Дело. снова про фин грамотность вопрос
  • astray
    22 ноября 2022, 11:24
    интересный пост
    а где вы хотите брать эту квартиру в москве или в сочи или еще где то?
    то есть бюджет объекта 10 млн?  в чем смысл покупки этой  квартиры? инвест? жулье?
      • astray
        22 ноября 2022, 19:01
        igotosochi, очень интересно… почитаю ваш блог
        я в прошлом много раз присматривался к Сочи, но потом в итоге как то пресытился им настолько что просто провонялся этим Сочи на несколько лет вперед и оставил идею с хаткой там
        думаю может все таки в Алании однушку
        • Foudroyant
          22 ноября 2022, 22:58
          astray, что за Алания?
          • astray
            22 ноября 2022, 23:12
            Foudroyant, ну я про турецкую Аланию ) ту что недалеко от Анталии
  • Александр Крутой
    22 ноября 2022, 13:02
    Молодец! Можешь еще скинуть разбивку по эмитентам в Акциях РФ, что там? Ну или хотя бы основной объем в каких отраслях?
      • astray
        22 ноября 2022, 19:02
        igotosochi, хороший набор

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн