Пирамида китайского рынка недвижимости. Ипотечные бойкоты, банкротства застройщиков и раскол центра и регионов в вопросе строительства.

Пирамида китайского рынка недвижимости. Ипотечные бойкоты, банкротства застройщиков и раскол центра и регионов в вопросе строительства.

Крах происходит в худшее время для Си Цзиньпина.

Китайская недвижимость — это демонстрация экономического недуга и несбывшихся надежд. 

Это бесконечные недостроенные жилые башни. 

У разработчиков закончились деньги, и они больше не могут платить рабочим и покупать материалы. Проекты застопорились. 

Семьи никогда не получат свои дома.

Китайцы потеряли доверие к экономической модели правительства. 

На протяжении десятилетий индустрия недвижимости была символом неудержимого подъема Китая. Частные предприниматели нажили огромные состояния. 

Обычные люди стали свидетелями того, как их собственный капитал резко вырос, поскольку стоимость домов утроилась. 

Местные органы власти пополнили свою казну, продав застройщикам обширные участки земли. 

Удивительные 70% состояния китайских домохозяйств в настоящее время связаны с недвижимостью.

Подорвать доверие к этой модели — значит поколебать основы китайского чуда экономического роста. 

Сфера недвижимости составляет 25% ВВП. 

Запуски новых проектов в июле упали на 45% по сравнению с прошлым годом, продажи жилья — на 33%, а инвестиции в недвижимость — на 12%. 

Последствия распространяются по всей экономике, затрагивая как производителей мебели, так и сталелитейщиков. 

Удар по уверенности был нанесен в критический момент для Си Цзиньпина, который, вероятно, получит третий срок на партийном съезде в октябре.

Восстановление доверия к системе имеет решающее значение для Си Цзиньпина и Коммунистической партии. 

Тем не менее, реакция правительства была нехарактерно разрозненной и медленной, а чиновники, похоже, были в восторге от сложности ситуации. 

Чтобы восстановить доверие к рынку жилья, общественность должна увидеть завершение застопорившихся проектов и рост цен. 

Между тем, строительные фирмы и их работники должны получать возмещение, а местные и иностранные инвесторы должны получать компенсацию за свои продукты с фиксированным доходом. 

И все это должно быть сделано без раздувания неустойчивого долгового пузыря, в который превратился рынок недвижимости.

Жилищный кризис имеет две непосредственные причины. 

Во-первых, это правительственное подавление эксцессов в сфере недвижимости. 

С августа 2020 года официальные лица ограничили отношение обязательств к активам застройщиков, чистого долга к собственному капиталу и денежных средств к краткосрочному долгу в рамках политики, известной как «три красных линии». 

Это вынудило многих прекратить неустойчивые заимствования и распродать активы, что серьезно ограничило их способность продолжать строительство и продажу новых проектов.

Политика Китая по борьбе с коронавирусом — это второй удар. 

Предприниматели опасаются внезапного закрытия своего бизнеса. Сотрудники переживают, что их уволят. Такого рода трепет не поощряет покупку жилья.

Китайские застройщики сильно зависят от продажи домов задолго до того, как они будут построены, чтобы генерировать ликвидность. 

В прошлом году они предварительно продали 90% домов. Но без доступа к облигациям и кредитам, поскольку банки сокращают свою подверженность сектору недвижимости, а новые продажи сейчас падают, пирамидальная природа рынка недвижимости стала очевидной.

Evergrande, разработчик с самой большой задолженностью в мире, объявил дефолт в декабре. 

Попытка реструктурировать свои оффшорные долги, задуманная как модель для подражания, не была выполнена в срок до конца июля. 

По меньшей мере 28 других компаний, занимающихся недвижимостью, пропустили выплаты инвесторам или начали реструктуризацию. 

Торги акциями 30 зарегистрированных в Гонконге застройщиков, составляющих 10% рынка по объему продаж, заморожены. 

Фирмы, которые всего несколько месяцев назад считались безопасными ставками, теперь испытывают трудности.

Возьмем Country Garden, крупнейшего застройщика Китая по объему продаж. 

30 августа Country Garden обнаружил, что прибыль за первое полугодие упала почти на 100%. 

Рынок недвижимости «быстро впал в тяжелую депрессию», отмечается в отчете о доходах. Нагрузка на Country Garden указывает на то, что проблемы больше не являются специфическими для определенных разработчиков. 

Вся отрасль в опасности.

Потенциальные покупатели жилья ушли с рынка.

Однако гораздо более тревожным является то, что миллионы людей ждут, часто годами, домов, за которые они уже заплатили. 

Только 60% домов, которые были предварительно проданы в период с 2013 по 2020 год, были сданы.

Движение по сбору и публикации данных об отказе платить по ипотеке застало власти врасплох. 

Волонтеры начали делиться данными об ипотечных бойкотах в социальных сетях. 

Информация о протестах распространилась. 

Это может убедить многих отложить покупки или приостановить выплаты по ипотеке.

Инвесторы и потенциальные покупатели жилья теперь с тревогой наблюдают за тем, как государство объединяет свои действия как на центральном, так и на местном уровне. 

Правительство старается стимулировать спрос:

упрощает получения ипотечных кредитов и разрешение семьям с пожилыми членами покупать квартиры, если они переезжают в город.

Эти сигналы привлекли большое внимание — не потому, что они оживили спрос, а потому, что они, похоже, противоречат политике центрального правительства. 

В видеоролике, широко распространенном в китайских социальных сетях в августе, был замечен глава местной коммунистической партии в провинции Хунань, призывающий людей покупать как можно больше домов: «Вы купили третий? Тогда купи четвертый». 

Сообщение противоречит заявлению самого Си Цзиньпина, который предупредил, что «дома предназначены для проживания», а не для спекулятивных инвестиций.

Правительство города Чжэнчжоу издало директиву для застройщиков, в которой 

говорится, что все застопорившееся строительство должно возобновиться к 6 октября. 

Неплатежеспособные компании, которые не могут этого сделать, должны подать заявку на реструктуризацию, чтобы привлечь новые инвестиции, а также погасить любые авансовые платежи, сделанные покупателями жилья. 

Невыполнение этого требования может привести к тому, что застройщики будут привлечены к ответственности за растрату и другие серьезные преступления.

Чтобы гарантировать предложение жилья, центральное правительство полностью гарантирует выпуск новых облигаций некоторыми частными застройщиками, фактически перекладывая риск на государство. 

Еще одним направлением государственной поддержки является прямая ликвидность. 22 августа центральный банк и министерство финансов заявили, что они поддержат специальные кредиты от государственных банков, которые могут быть предоставлены для завершения предварительно проданных домов. 

Размер программы не разглашается, но Bloomberg сообщила, что будет выделено 200 млрд юаней.

Такого рода государственные расходы — палка о двух концах. 

С одной стороны, это поможет передать дома законным владельцам и возобновить выплаты по ипотечным кредитам, сняв давление с банков. 

Но в то же время деньги заполняют дыру, образовавшуюся из-за плохого местного управления и сомнительных застройщиков. 

Усилия Чжэнчжоу по привлечению новых покупателей с марта не увенчались успехом. Вместо этого условия продолжают ухудшаться, что говорит о том, что изменения местной политики недостаточно. 

Местные фонды спасения также выглядят ненадежными. 

На бумаге у некоторых городов есть большие возможности для трат, но они полагаются на местные правительственные финансовые фирмы, которые сами испытывают нехватку денег. 

Аналитики внимательно следят за попыткой Чжэнчжоу возобновить все строительство в течение месяца, но многие задаются вопросом, есть ли средства, необходимые для такого быстрого решения проблемы. 

Эти меры могут спровоцировать волну банкротств среди мелких застройщиков, вызвав панику и финансовые потрясения.

Программа кредитования на 200 миллиардов юаней может составлять всего 10% от того, что необходимо для завершения строительства всех недостроенных домов в стране. 

С 2020 года было предварительно продано жилой недвижимости на сумму около 5 триллионов долларов, что делает спасение даже небольшой части этих домов невероятно дорогостоящим.

У центрального правительства по-прежнему есть дополнительные рычаги. 

можно принять ряд мер. 

К ним относятся временное смягчение политики «трех красных линий» или обещание выступать в качестве кредитора последней инстанции для всех застопорившихся жилищных проектов. 

Последний, хотя и дорогой, полностью находится в пределах финансовых возможностей центрального правительства.

Дебаты теперь сосредоточены не на том, сможет ли центральное правительство восстановить доверие, а на том, как далеко оно готово зайти. 

Первоначальное подавление левериджа предназначалось для наказания компаний, взявших на себя слишком много долгов. 

Более крупная финансовая помощь побудит больше застройщиков обращаться за помощью в достройке домов, что подтолкнет правительство к субсидированию еще большего количества секторов недвижимости.

Кампания против заемных средств также была направлена ​​на то, чтобы привести сектор недвижимости в большее соответствие со спросом в течение следующего десятилетия. 

Чиновники давно признали, что застройщики продают слишком много домов. 

По оценкам JPMorgan, около 70% проданных с 2018 года были куплены людьми, которые уже владели ими. 

Предполагалось, что ограничение уровня долга заставит фирмы приспосабливаться к фактическому спросу.

Этот спрос, вероятно, упадет, поскольку рост населения Китая замедлится. 

Продажи жилья достигли 1,57 млрд кв., демографический сдвиг закрепляется, и урбанизация замедляется. 

Раздувание рынка означает поддержание пузыря.

Ипотечные бойкоты, возможно, станут еще более масштабными. 

Общая уверенность в экономических основах Китая может перешагнуть порог, после которого восстановиться будет гораздо труднее. 

При этом, в середине октября состоится партийный съезд

Все это означает, что третий срок Си Цзиньпина начнется при неблагоприятных обстоятельствах.