ЗПИФ недвижимости Альфа-Капитал АП2. Кто забирает доход инвесторов?

Друзья, 
присматриваясь к инвестициям в коммерческую недвижимость, я проанализировал следующий фонд в своем списке: Альфа-Капитал Арендный поток-2.

Забегая вперед, я попросил бы поставить лайк к статье и оставить комментарий,чтобы показать, что тема качества управления фондами на российском рынке важна для инвесторов и Управляющим компаниям следует предлагать аудитории значительно более качественные продукты.

Перейдем к конкретным результатам анализа.

1. Горизонт инвестирования
Фонд сформирован в 2020-2021 году, инвестиционный горизонт до 02.03.2026 источник. Это первое, что меня смутило.
Я как инвестор, не хотел бы думать о том «а что произойдет с фондом в марте 2026?», это слишком близкий горизонт для входа в коммерческую недвижимость. Я заинтересован в фондах с максимально длительным горизонтом инвестировании, и если мне не изменяет память, для ЗПИФ этот срок согласно 156-ФЗ составляет до 15 лет.  
Почему Альфа-Капитал создает короткий ЗПИФ? Я не знаю. Но это крайне неудобно для инвестора.

2. Альфа-Капитал размещает свободные средства фонда на счетах в кредитных организациях убыточным для инвестора способом.
Из отчета о приросте (об уменьшении) стоимости имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду (составляющего паевой инвестиционный фонд) видно, что доход по строке «03.01» процентный доход по банковским счетам (счетам по депозиту) составляет 0 рублей и 0 копеек. Источник
При этом остатки средств на счетах составляют не менее 2 млн рублей согласно правилам доверительного управления, так же до фактической выплаты дивидендов, денежные средства аккумулируются на текущих счетах в Альфа-Банке под 0% годовых. При том, что на рынке есть ЗПИФ недвижимости, которые свободные средства держат на счетах/депозитах с получением дохода.
Таким образом возникает ситуация, когда Альфа получает трансфертный доход по свободным остаткам и еще взимает комиссию за управление этой суммой, так как денежные средства — это часть СЧА фонда, а комиссия взимается в % от размера СЧА.

Как потенциальный инвестор я расцениваю это как неудовлетворительные действия компания по соблюдению интересов инвесторов.

3. В своей презентации Альфа-Капитал ориентирует инвестора на ожидаемую доходность выше ОФЗ Источник, но показываю как оно на самом деле:



Как же так получается, что за вычетом НДФЛ дивидендная доходность инвестора относительно СЧА фонда составляет 3,5 — 3,7% годовых? Об этом дальше!

4. Сначала посмотрим, какую доходность приносит недвижимость фонда:



Не считая начального периода текущая доходность недвижимости в составе фонда составляет от 10,3 до 11% годовых. Так почему же клиенту достается не более 3,7% годовых?

5. Недвижимость — это лишь 50% активов фонда:


То есть УК никак не можем купить объекты в фонд и вынуждена держать 39% СЧА в ОФЗ, что снижает доходность инвестора. Что я как инвестор расцениваю как недопустимо неудовлетворительное качество работы управляющего, который получает свой доход со всего СЧА фонда и даже с дебиторской задолженности, которая составляет 10% фонда, но прибыль фонду не генерирует в моменте (основная сумма дебиторской задолженности — ожидание возврата НДС от ФНС, вот за это инвестор платит комиссию).

Так что же, если фонд все же купит объект недвижимости и для инвесторов все же наступит счастье? Смотрим дальше.

6. Альфа-Капитал в своей презентации показываем инвестору, что вознаграждение за управление составляет не более 1,8% и расходы на инфраструктуру не более 0,5% от СЧА. Вы думаете, что вас ждет всего 2,3% годовых совокупные расходы фонда? И если фонд разместит 99% денег в недвижимость под 10,3%, то клиент получит 8% до НДФЛ? 

Что же, смотрим вместе на фактическую структуру расходов фонда:


Источник
Реальные расходы фонда с марта по октябрь 2021 в годовом выражении составили 5,5% от СЧА! То есть с таким уровнем расходов сомнительно, что инвестор когда-либо сможет получить прибыль в виде дивидендов более чем 4,2% годовых.

Как вы понимаете, в правилах управления фондом описан перечень комиссий много больший, чем показано в красивой презентации. Такие условия просто ставят крест на моем выборе данного фонда в качестве объекта инвестиций, даже не смотря на то, что на ММВБ фонд доступен с большой скидкой к СЧА.

Пожалуйста, поддержите пост, чтобы как можно больше людей могло повысить свою финансовую грамотность.

Не является инвестиционной рекомендацией. Не призываю покупать или продавать данный фонд. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно.