Арсагера – наука управлять или беспроигрышный проигрыш ?! Глава 3.

Глава 3
 
    С другой стороны акции на тот момент не играли хоть какой-то роли (в 2007-2008гг. было в акциях 2-5%), основная доля портфеля активов в управлении у УК Арсагера это ЗПИФНы недвижимости (даже сейчас это 2/3 всех инвестиций).

    Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости — это довольно специфический инструмент инвестирования. Пайщик знает только расчетную цену, а «живые» деньги может получить только по окончанию действия ЗПИФНа (только рентные фонды могут выплачивать промежуточные выплаты)  – для фондов УК Арсагеры это 2015 и 2020 года (правда, есть возможность продать пай на ММВБ, но они там торгуются с довольно крупным дисконтом, и малая ликвидность не спасают пайщика).
 


 

    Фонд ЗПИФН «Арсагера – жилые дома» осуществляет промежуточные выплаты -доходы от аренды (по 3% от расчетной цены пая два раза в год). Фонд по факту является рентным фондом – сдают в аренду 11 однокомнатных квартир (+208 тыс. руб. в месяц) в Санкт-Петербурге (Богатырский пр., д.58, корп.1, Богатырский пр., д.56, корп.3), одна 2-х комнатная квартира выставлена на продажу.
 

     Фонд ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство» осуществляет цикл реинвестиций – продажу готового жилья и покупку строящегося. На данный момент доля квартир, готовых к продаже составляет  54,7% от стоимости активов, всё остальное имущественные права по обязательствам из договоров долевого участия (строящееся жилье).

     Риск «зависания» строящихся объектов, а также возможная переоценка активов отпугивают инвесторов «с улицы», тут нужно быть «в теме», кроме этого, отсутствует механизм срочного выхода из фонда – на ММВБ дисконт довольно грабительский 35-50% (на конец июня 2012 года расчетная цена была 2729,90 руб., а на ММВБ по 1500 руб., на 17 августа 2012 года в стакане стоят заявки 1630-1650 руб., но и расчетная цена должна была вырасти, дисконт сохраняется).

      Аномальный дисконт мешает привлечению нового капитала в ЗПИФНы. Согласно последнего бизнес-плана, для привлечения капитала в фонды недвижимости УК Арсагера будет ликвидировать дисконт между расчетной и рыночной стоимостью пая на бирже ММВБ. Для этого привлечение клиентов будет осуществляться сначала на вторичном рынке (для выкупа пакетов у текущих пайщиков готовых продавать паи по ценам ниже расчетных). Также, компания постарается в соответствии с изменениями в законодательстве, предложить пайщикам внести в правила фонда «Арсагера – жилищное строительство» пункт о возможности частичного досрочного погашения паев.
 

     По суммам новых привлечений видно, что интерес к ЗПИФНам сильно снизился, в связи с вышеперечисленными проблемами:
 

 
 
 

   ВНИМАНИЕ Инвест. идея! Покупка паев ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство» на ММВБ!!!
 

   Если исходить из того, что дисконт между расчетной ценой и котировкой на ММВБ паев ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство» исчезнет полностью, либо придет к нормальным 5-7% в ближайший год (УК Арсагера выполнит свой бизнес-план), то есть возможность заработать порядка +50% за довольно короткое время!
  
    Второй, более худший вариант, но тоже довольно приемлемый — если дисконт исчезнет только к концу действия фонда 31 декабря 2015 года (еще ждать 3 1/3 года), и расчетная цена пая будет расти хотя бы +7,5% в год (среднее значение за последние 3 года), — получаем расчетную цену в 3500 руб. (сейчас на ММВБ цена продажи 1670 руб.), то итоговая общая доходность составит +112% за 3,33 года (в среднем 25% годовых). Это хорошая возможность инвестиций? Правда, очень много «если»...
 

 

   Но это если исходить, что УК получиться продать по равной или выше оцененной стоимости объектов недвижимости, а также, если все строящиеся объекты будут сданы и потом проданы по приемлемым ценам.

    История продаж положительная есть, но истинное положение вещей знают только инсайдеры. Они покупают паи своего фонда на ММВБ?