Китайский урок для рынка недвижимости РФ.

Может ли китайский застройщик, задолжавший своим кредиторам $300 млрд, повлиять на российский рынок недвижимости.

Дело в том, что происходящее сейчас на китайском рынке, гораздо ближе к нашей действительности, чем кризис 2007-2008 года в Америке. Тогда обвал рынка случился из-за массовых не выплат по ипотечным кредитам с плавящими ставками, когда период льготных ставок закончился, и выяснилось, что огромное количество людей не могут обслуживать свои обязательства. Стремительно обесценивающиеся облигации, опирающиеся на пулы некачественных кредитов, превратились в «мусорные». Банки, державшие такие облигации у себя, получили огромные дыры в своих балансах, рынок финансирования строек рухнул. В итоге, прогорели многие банки, обанкротились многие застройщики.

То же, что происходит в настоящий момент с застройщиком China Evergrande из Китая, гораздо ближе к нашей действительности, чем пресловутый штатовский ипотечный кризис.

Почему?

Да потому, что китайский застройщик очень уж напоминает наших.

Для начала, справка:

Компания China Evergrande со штаб-квартирой в Шэньчжэне, является вторым по величине застройщиком Китая, а в списке крупнейших компаний страны занимает 31 место. Ежегодно, застройщик строит около 600 000 домов, реализует проекты в 229 городах и генерирует более 3 млн рабочих мест.

Компания прекрасно пережила коронавирусный 2020 год, увеличив продажи на 51,3%. Застройщик, до последнего времени, активно кредитовался в банках, а также привлекал финансирование на финансовом рынке, размещая облигации.

Более 70 тыс. физических и юридических лиц, в настоящий момент, владеют его облигациями.

И несмотря на то, что компания активно развивалась, привлекая заёмное финансирование, размеры задолженности, еще до недавнего времени, ни у кого не вызывали сомнения. Так, к июню этого года, долг China Evergrande составлял $89 млрд долларов, что, как считалось, было самым низким показателем за последние пять лет.

Однако, летом 2021 года застройщик сообщил о снижении объёмов продаж недвижимости в летний период на 88%, по отношению к весеннему, и на 26% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В июне объем продаж составил $11,12 млрд, в июле — $6,8 млрд, а в августе — $5,91 млрд. Более того, появились прогнозы, согласно которым, спад продаж продолжится, и это повлияет на денежный поток внутри компании и ликвидность ее капитала.

Застройщик практически перестал рассчитываться со своими кредиторами (в том числе, с банками). Вся текущая наличность, в настоящий момент, направляется на финансирование строящихся объектов. Однако ее не хватает. Количество не сданных домов исчисляется сотнями, а не оплаченные поставщикам и подрядчикам счета, компания гасит, передавая недостроенные объекты, причём по бросовым ценам. Банки больше не выдают новых кредитов, а старые отказываются рефинансировать на условиях, которые предложил застройщик.

К середине сентября, задолженность China Evergrande перед кредиторами увеличилась, и составила 302 млрд. долларов, или 2% ВВП страны.

Сейчас, компания должна 171 банку и 121 финансовой организации. Количество дольщиков в строящихся домах, превышает 1,5 млн. человек.

Акции China Evergrande на Гонконгской бирже рухнули. По сравнению с февральскими показателями этого года, они снизились уже более чем в пять раз.

Рейтинговые агентства Fitch и Moody’s снизили рейтинг долгосрочных долговых обязательств застройщика до самого низкого уровня, что отражает их мнение о приближающемся дефолте девелопера.

Во вторник, 14 сентября, в документах для Гонконгской биржи, где торгуются акции компании, застройщик признал вероятность объявления дефолта по долгам, в случае если ему не удастся найти покупателей для своих активов.

Эксперты считают, что в случае банкротства крупнейшего девелопера Китая, это может не только потянуть за собой экономику страны, но и подтолкнуть мир к новом кризису, похожему на кризис 2008 года.

Однако, China Evergrande действительно too big to fail (слишком большая, чтобы обанкротиться). Поэтому, большинство специалистов прогнозируют управляемое властями банкротство застройщика.

Но даже нынешняя ситуация, уже даёт свои неприятные плоды. Лихорадочные распродажи застройщиком, которому срочно нужны деньги, своих активов по демпинговым ценам, способно спровоцировать обвал цен на китайском рынке недвижимости, и тем самым, создать серьёзные проблемы уже для других девелоперов, которые, зачастую, закредитованы не меньше, чем China Evergrande.

Чем это опасно Китаю?

Снижение цен на недвижимость, у крупнейшего застройщика, может спровоцировать падение не только в этом, но и в соседних секторах экономики. Если цены на жилье окажутся ниже уровней, на которых покупатели брали ипотеки, то население не сможет погасить долг продажей квартир. Кризис на рынке недвижимости перекинется на финансовый сектор, который примет на себя двойной удар: крах застройщика нанесёт серьёзней ущерб уже банковскому сектору экономики страны, так как большая часть обязательств застройщика – банковские кредиты.

Китайское руководство пока никак не комментирует ситуацию, сложившуюся вокруг компании.

История с China Evergrande может закончиться обвалом всего китайского рынка недвижимости.

Возвращаемся из Китая в Россию.

Чем может быть любопытна история, которая разворачивается на наших глазах с крупнейшим китайским застройщиком.

Тем, что она показывает, рынок может рухнуть не их-за гипотетических массовых неплатежей со стороны покупателей квартир (о чем мы говорим постоянно, и чего пока у нас даже близко не наблюдается), а из-за реального падения одного единственного крупного игрока. Строительной монополии. Китайского ПИКа (или, если быть точнее – ЛСР, так как именно ЛСР у нас второй по величине застройщик России, так же как China Evergrande в Китае).

Причём, раз! Щелчок, и рынок стремительно рушится.

Еще в начале лета у китайского застройщика были прекрасные показатели, рекордные объёмы продаж, минимальная задолженность перед кредиторами, прекрасные перспективы,

А потом, раз! Падение продаж на 88%, и как снежный ком с горы. По нарастающей. За три месяца!

И вот уже застройщик на пороге банкротства. Рынок Китая в панике, а в мире, не исключают повторения событий 2008 года.

Раз! И все.

Но так не бывает. Если у компании все в порядке, она не может за три месяца прекратить своё существование, с какими бы трудностями она не столкнулась.

Значит была какая-то червоточинка, которая уже подточила застройщика изнутри. Не было в его деятельности никакой прочности. Достаточно оказалось кратковременного шокового падения продаж, и он рассыпался.

И что же это за червоточинка?

Конечно же, его закредитованность.

И все благодаря введённому эскроу, и проектному финансированию. Говоря попросту, строительству новостроек за счёт кредитов.

Доля застройщиков, которые строят на свои, или на деньги дольщиков (без эскроу), стремительно сокращается. И к 2024 году сойдёт на нет.

Без кредитов, строительство стало невозможным.

А теперь представьте себе картину. У нас, разумеется, нет никакого 88% падения продаж жилья в новостройках. Но 30% — есть!

А проектное финансирование, это такая хитрая штука. Когда продаж много, и денег на эскроу поступает большое количество, покрывающее сумму выданного банком застройщику кредита, банк может снижать ставку по кредиту до минимума, даже до 0%, если денег поступило гораздо больше, чем нужно для окончания работ. Во всяком случае, в период ажиотажного спроса, когда деньги валились на эскроу-счета валом, половина застройщиков получал кредиты от банков под 1-3% годовых.

Сейчас же, когда продажи упали, во многих проектах поступления уже не покрывают сумм, которые необходимы для полноценного финансирования работ. В этом случае, банки, предоставляя застройщикам кредиты, увеличивают ставки, приводя проценты по ним к обычным рыночным показателям – 7-8% годовых.

Более того, происходящее в последнее время политика повышения учётной ставки ЦБ, приведёт к тому, что ставки по кредитам, которые застройщики получают для финансирования строительства, еще больше возрастут.

Но проценты по кредитам выплачиваются застройщиками не из средств дольщиков, которые находится на эскроу счетах, а из собственных оборотных средств, или прибыли.

А теперь представьте ситуацию, что падение спроса будет продолжаться, или, как вариант, спрос не восстановится. В последние месяцы, застройщики начали строительство рекордного количества объектов. И по всем этим объектам, по кредитам, полученным в банках, если продажи не восстановятся, нужно платить повышенный процент: 7-8-10% годовых. А строительство будет продолжаться не один год, и все это время будут начисляется и истребоваться банком, вот эти самые, рыночные проценты по кредитам. Любая прибыль, любая оборотка, даже при простой стагнации спроса, на больших строительных объёмах, которые были выведены на рынок в последнее время, для другой, уже ушедшей в прошлое эпохи (высокого спроса), в расчёте на иные продажи, очень скоро будет подъедена, и закончатся.

Поэтому, при стагнации по продажам, застройщики очень быстро будут «обезжирены» дорогими процентами по кредитам.

Ну чем не китайский вариант!

Любое, после этого, шоковое падение продаж, при столь большой закредитованности, и, любой, даже самый крупный, а поэтому, и, самый закредитованный застройщик – «валится».

Нынешнее выматывающее падение спроса на квартиры в новостройках, вовсе не безобидно для застройщиков. Это как болезнь, которая ослабляет любой, даже самый здоровый организм, подтачивает его изнутри, делая его не способным к сопротивлению в чрезвычайных обстоятельствах.

Если крупный застройщик «завалится», он не сможет обслуживать кредиты, банки откажут в новых, не реструктурируют старые, и падение произойдёт очень стремительно.

Жизнь показала, закредитованность и падение спроса, могут свалить любого, даже самого крупного застройщика. Причём, сделать это мгновенно. Затем, спровоцировать панику на рынке, и обрушить его.

Что, думаете для России – это маловероятный сценарий?

А мне-то кажется, что такой сценарий, гораздо более вероятный, чем падение рынка из-за массовых неплатежей ипотечников.

Правда можно, чисто теоретически, рассматривать вариант, когда случится и то, и другое. Падение спроса приведёт к тому, что застройщики не смогут обслуживать полученные кредиты, а ипотечники, одновременно с этим, начнут массово задерживать выплаты по кредитам.

Но такой сценарий способен «выжечь» на корню все живое, и похоронить рынок на долго.

Что нам даёт китайский кейс?

Он даёт пример того, как стремительно, в один момент, может ухудшаться ситуация на рынке, который всеми воспринимался, как самый, что ни на есть драйвовый, из всех драйвовивших. Только что все пухнет, как на дрожжах, все зарабатывают, богатеют. И вдруг, раз, и все летит в тартарары. Без фазовых переходов. Моментально. Все разоряются и становятся банкротами.

Вот что в этой истории потрясает! Стремительность!

Не просто может, она уже влияет.

В середине августа цены на сортамент металла: арматуру, балки, двутавр, кровельное железо, швеллер, трубы, уголки, проволоку для вязки арматуры, кладочную сетку и пр. начали снижаться.

Это снижение пошло в начале августа. Первая причина — введение Правительством РФ экспортных пошлин на изделия из металла.

Вторая, мировое снижение биржевых цен на металл и изделия из него, связанное, как раз, с уменьшением его потребления в Китае, в связи с начавшейся именно тогда турбулентностью на строительном рынке этой страны, падением продаж, падением потребления его строительной отраслью.

Я зашёл сегодня на сайт отраслевого журнала «Металлоснабжение и сбыт». Падение цен продолжается. За полтора месяца цены снизились уже на 20%. Специалисты считают, что падение будет продолжаться. и впредь.

Вот данные свежего опроса:

Только 18% специалистов-отраслевиков считают, что цены сохранятся на прежнем уровне, или незначительно вырастут; 36% считают, что в сентябре цены снизятся еще на 10%; 31% считают, что они снизятся на 3-5%; а 15% считают, что случится обвал цен.

А между прочим, изделия из металла, в затратах на СМР – это не менее 3-8% от всех затрат, то есть совсем не мало. Так что все происходящее в Китае с застройщиком China Evergrande, нас касается напрямую.

И это снижение цен, пока, только лишь, на волне негативной информации о турбулентности на строительном рынке этой страны.

А если реализуется негативный сценарий, и китайский строительный рынок рухнет.

Представляете, что случится в мире с ценами на биржевые товары (не только на металл), которые используются в строительстве. А также не биржевые: насосы, лифты, автомобильную технику, краны, средства малой механизации и пр.

В общем, все что происходит сегодня на китайском рынке, все что происходит с китайским застройщиком China Evergrande, это не только китайская головная боль, но и российская.

С одной стороны – это пример нашим застройщикам и банкам, что может случится, когда спрос падает, а строительство финансируется только-лишь за счёт кредитов.

С другой стороны, происходящее уже влияет на наш строительный рынок, через снижение цен на стройматериалы.

А скоро может начать так влиять, что мало не покажется.