REIT в сфере коммерческих помещений не поддаются болезни

С момента начала эпидемии многие компании перевели своих сотрудников на удаленный режим работы, а это значит, что многочисленные офисные помещения остаются в простое все это время. 

Плюсы и минусы удаленной работы начали активно изучать и обсуждать в сети. Естественно каждая компания тянет одеяло в выгодную ему сторону. Интересное исследование провела компания Slack (разработчик популярного офисного мессенджера), опросившая в конце марта (самом начале пандемии в США) почти 3000 американских работников умственного труда. 45% опрошенных сообщили, что работают удаленно. Из них более половины (66%) говорят, что делают это из-за опасений, связанных с Covid-19, а 27% ответили, что они всегда работают на дому. При этом 55% продолжали постоянно или периодически ездить в офис.

Правда жизни оказалась в том, что несмотря на то, что большинство работников предпочитают иметь возможность хотя бы частично работать удаленно, отнюдь не все профессии и специальности позволяют такую работу организовать. В своем недавнем интервью CNBC генеральный директор Boston Properties, крупнейшего офисного арендодателя в Нью-Йорке, как раз убеждал инвесторов, что никакой опасности массового исхода белых воротничков с Манхеттена и других деловых центров быть не может. 

На фоне общего временного перехода на удаленку, акциям инвестиционных фондов недвижимости в сфере коммерческих помещений пришлось несладко. В марте многие из них обновили свои исторические минимумы. Давайте посмотрим, как обстоят дела у 4 REIT в сфере коммерческой недвижимости, которые торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (SPB: ARE)Инвестиционный траст недвижимости (REIT) из Пасадены (Калифорния), владеет недвижимостью, предназначенной для размещения научных, образовательных и независимых некоммерческих исследовательских организаций в области фармацевтики, биотехнологии, медицины и химии. Компания владеет объектами недвижимости в Северной Америке суммарной площадью более 28,4 млн квадратных метров. Основные кластеры недвижимости сосредоточены в городах: Бостон, Сан-Франциско, Нью-Йорк, Сан-Диего, Сиэтл, преимущественно во всемирно известных научно-исследовательских и учебных центрах. Alexandria обеспечивает арендаторам поддержание научно-технической инфраструктуры, соблюдение экологических норм, в том числе химических, биохимических и фармацевтических научных лабораторий. Компания заявляет, что более 60 их арендаторов работают в области разработки методов лечения и профилактических вакцин против COVID-19.По состоянию на 24 апреля 2020 года баланс дебиторской задолженности арендаторов составил $ 7,3 млн, что является самым низким показателем с 2012 года. Также по данным на эту дату компания получила 98,4% арендных платежей за апрель 2020 года.Выручка компании в 2019 году составила $ 1,53 млрд, (2018 – 1,33), 1 кв.2020 выручка составила $ 0,44 млрд, (+22,6% относительно 1 кв. 2019 года). Funds from operations (FFO) за 1 кв. 2020 года составили $221,4 млн (или $1,82 на акцию), что на 16,6% больше, чем в 1 кв. 2019. 

Boston Properties, Inc. (SPB: BXP)Boston Properties владеет более чем 196 объектами недвижимости, площадь которых составляет около 51 миллионов квадратных футов. В портфеле компании преобладают офисные здания, расположенные в крупных городах, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия, а с недавнего времени и в Лос-Анджелесе. Инвестиционный траст недвижимости также владеет небольшой долей торговой, гостиничной и жилой недвижимости. Крупнейший арендатор — salesforce.com, от которого REIT получает порядка 3,4% всех своих доходов. Также в топ-20 крупнейших клиентов входят: Arnold & Porter Kaye Scholer, Akamai Technologies, Biogen, Google, Bank of America. Руководство компании сообщает, что в апреле они получили оплату от порядка 96-97% от арендаторов офисных площадей, а также 30-35% ритейловых клиентов (которые у компании в меньшинстве). Выручка в 2019 году составила $ 2,96 млрд, (+8,8% относительно 2018 года), 1 кв.2020 выручка составила $ 0,75 млрд, (+4% относительно 1 кв. 2019 года). Funds from operations (FFO) за 1 кв. 2020 года составили $284,1 млн (или $1,83 на акцию), что на 7% больше, чем в 1 кв. 2019. 

SL Green Realty Corp. (SPB: SLG)SL Green Realty Corp. является крупнейшим владельцем коммерческой недвижимости в Нью-Йорке и в частности на Манхэттене. По состоянию на 31 марта 2020 года компания владела долями в 102 зданиях общей площадью 49,4 миллиона квадратных футов. Недавно REIT закрыл сделку стоимостью $168 000 по продаже торгового центра в самом центре Манхеттена на Пятой авеню. Переговоры о продаже с компанией Reuben Brothers началась еще 11 марта, когда эпидемию в США еще никто не прогнозировал, а 4 мая было объявлено о ее завершении, причем по изначальной цене, что в условиях текущей ситуации рынок воспринял как очень позитивную новость. В торговом центре на Пятой авеню находится магазин элитной одежды Vince, занимающий 1500 кв. метров на первом этаже, который, кстати, не платил арендную плату ни в апреле, ни в мае текущего года. Также в это торговом центре находится флагманский магазин Puma, занимающий площадь более 7 000 кв. метров. Выручка компании в 2019 году составила $ 1,24 млрд, (+1% относительно 2018 года), в 1 кв.2020 выручка составила $ 0,31 млрд, (+3,3% относительно 1 кв. 2019). Funds from operations (FFO) за 1 кв. 2020 года составили $172 млн (или $2,08 на акцию), что на 14% больше, чем в 1 кв. 2019. 

Vornado Realty Trust (SPB: VNO)Vornado Realty Trust (VNO) — инвестиционный траст недвижимости, офисной и торговой недвижимостью в Нью-Йорке, Вашингтоне, Чикаго и некоторых других крупных городах. Нью-йоркский сегмент недвижимости состоит из более чем 2,5 миллиона квадратных метров в 86 объектах недвижимости. Сегмент недвижимости в Вашингтоне, округ Колумбия, состоит из 58 объектов, объединяющих 1,5 миллиона квадратных метров, включая 1,1 миллиона квадратных метров офисных площадей в 44 объектах недвижимости. Компания владеет недвижимостью общей площадью 3,7 миллиона квадратных метров в Чикаго. В апреле компания объявила, что исполнительный директор Стивен Рот отказался от 50% своего «годового базового оклада», действующего с 1 апреля до конца 2020 года, в ответ на влияние на его бизнес пандемии COVID-19. Выручка в 2019 году составила $ 1,92 млрд, (-12% относительно 2018 года), 1 кв.2020 выручка составила $ 0,44 млрд, (-20% относительно 1 кв. 2019). Funds from operations (FFO) за 1 кв. 2020 года составили $130,36 млн (или $0,68 на акцию), что на 47% меньше, чем в 1 кв. 2019.