Дивидендные акции REIT, которые любят инсайдеры!

Для начала, что такое REIT ?

REIT — сокращение от Real Estate Investment Trust — это компания, которая получает доход от аренды и управления недвижимостью в различных секторах экономики: гостиницы, офисы, промышленность, ритейл, здравоохранение, дата-центры.

Такой инструмент был изобретен в 1960х годах в США для открытия возможности инвестировать в коммерческую недвижимость небольшие суммы денег частных инвесторов. Акции некоторых публичных REIT сейчас торгуются ниже 10 долларов/шт. То есть на 1000 долларов вы можете купить кусочек коммерческой площади на Манхэттене и сдавать его в аренду, получая регулярные дивиденды. Таким образом сегодня множество американцев хранят свои пенсионные накопления в REIT компаниях и получают пассивный доход. 

Делаю ставку на три критерия:

1. Исторически высокая дивидендная доходность
2. Значительный потенциал роста капитализации после «открытия экономики»
3. И главное: Управленцы-инсайдеры покупают акции траста, которым управляют. Таким образом видно, что ТОП-менеджеры лично заинтересованы в росте стоимости компании и периодических выплатах дивидендов. Они «рискуют собственной шкурой».

 Траст, который владеет 231 отелем и более чем 29500 гостевых комнат для сдачи в аренду гостиничному бизнесу в 34 штатах Америки. Траст не управляет отелями самостоятельно, а сдаёт свои объекты в аренду тем компаниям, которые занимаются гостиничным бизнесом. Среди торговых марок, которые пользуются этой недвижимостью значатся: Hilton, Marriot, Hampton и другие. Вы можете посмотреть презентацию для инвесторов на сайте компании здесь.

 В 2019 году компания выплатила 1 доллар 20 центов в виде дивидендов на одну акцию, что составляло бы 13,3% годовой доходности до уплаты налогов к текущим котировкам. Учитываем, что это докризисные уровни выплат и в 2020 году компания «срежет» дивиденды. Но ориентир на будущее есть.

Потенциал роста капитализации оцениваем с помощью онлайн сервиса simplywall.st : 

Теперь по инсайдерам:

Изучая фамилии основных инсайдеров видим, что это семейная компания — фамилия Knight упоминается среди инсайдеров часто. На протяжении трех последних лет здесь не зафиксировано ни одной продажи от инсайдеров. Только покупки. Председатель компании Knight Glade M периодически покупает акции и уже собрал пакет 10,480,826 шт, что составляет почти 5% бизнеса. 

 Это один из крупнейших Real Estate трастов, ориентированных на торговые центры. Рыночная капитализация компании упала на 76% от максимальных значений в июле 2016 года, до 17 млрд долларов США.

Simon property платит ежеквартальные дивиденды. В 2019 году они составляли 2,1 доллара на акцию. Это около 14,7% годовых к текущим котировкам. Интересно, что в кризисный 2009 год компания выплачивала дивиденды в виде акций для экономии наличных денег. В этот год вероятно, что поступят так же.

При анализе будущего компании следует учитывать крупную сделку приобретения 80% акций Taubman Centers по цене $52,50 за акцию. Пресс-релиз на официальном сайте от 10 февраля 2020 года. Сделку планируется завершить в середине 2020 года.

Высокоинтегрированная компания, которая владеет недвижимостью для сдачи в аренду региональным торговым центрам во всех штатах.

Смотрим аналитику: есть недооценка 

Очередные квартальные дивиденды Macerich выплатит 20% в виде наличных (0,1 доллар на акцию) и 80% в виде акций компании. Дата отсечки прошла 21 апреля, выплаты осуществляются до 3 июня. Дивиденды в кэше сильно «порезаны» (с 0,75 до 0,1 доллара), но мы планируем получить дополнительные акции траста.

Инсайдеры активно покупают акции. Президент, Генеральный директор, Финансовый директор и другие ТОП-менеджеры покупали акции в марте 2020 года. Суммарный объем покупок инсайдерами в марте составил более 1 млн долларов США.

 Я считаю, что три перечисленных акции (APLE, SPG, MAC) имеют значительный потенциал роста стоимости и являются интересным источником дохода в виде распределений прибыли трастов недвижимости.

1. Очевидно, что дивиденды кризисного года будут намного меньше, чем в 2019 году. Поэтому не получается посчитать годовую доходность корректно. Но если верить в восстановление американской экономики и начале роста нового цикла роста, то эти акции могут стать хорошей основой пассивного дохода на следующие 10 лет.
2. Цена акций будет расти вслед за ростом дивидендных выплат как это было в предыдущие циклы. Поэтому на горизонте 10 лет основной доход может быть благодаря росту рыночной капитализаций трастов.
3. Здесь как и в другом деле кадры решают всё! Именно от менеджеров зависит показатели компаний после выхода экономики из кризиса. А менеджеры ставят свои собственные деньги на бизнес — периодически покупают акции. Это хороший ориентир для покупки.

Однако, есть риски. Перечисленные REIT сейчас испытывают сложности с получением платежей от арендаторов и это учитывается рыночными игроками: акции торгуются на минимальных значениях за последние 10 лет. Другими словами: спекулянты играются в потенциальное банкротство или длительную рецессию отрасли торговых центров и отелей. Нужно быть осторожнее, имея ввиду дальнейший потенциал снижения котировок из-за продолжения экономического кризиса, вызванного COVID-19.

Не является индивидуальной рекомендацией.

Удачных инвестиций!