Ипотечная мультипликация. Почему рынок недвижимости держится только на кредитах, а никакого спроса, кроме ипотечного, уже не осталось

Если судить по отчетности девелоперов или новостным релизам Росреестра, доля ипотеки далека от 100% и редко когда превышает 40–60%. Получается, ей еще есть куда расти, скажете вы, но – не торопитесь.

Сколько раз я ни заявлял, что, кроме ипотеки (да еще субсидий, прежде всего маткапитала), на рынке не осталось спроса, мало кто мог понять ход моих рассуждений.

На мой уточняющий вопрос, а откуда у народа оставшаяся половина денег (а речь, между прочим, о триллионах рублей), шли невнятные предположения о том, что «накопили».

Поэтому для лучшего понимания истинной роли кредитования начнем с конкретного примера. Предположим, банк выдал Матвею 5 млн руб. на покупку квартиры на вторичном рынке. Проследим дальнейшее движение этих денег и основные типы сделок на рынке недвижимости.

Цепочка сделок на рынке недвижимости

1. Матвей взял ипотечный кредит на 5 млн руб.     / купил вторичку у Кости за 5 млн руб.

2. Костя взял эти 5 млн, добавил 2 млн накоплений / купил вторичку у Натальи за 4 млн руб.

                                                                                                   / и еще купил новостройку за 3 млн руб.

3. Наталья взяла 4 млн руб., вырученных с продажи / купила новостройку за 2 млн руб.

                                                                                                 / положила остаток 2 млн в банк

В левой и правой части баланса по 16 млн руб.

Существуют три источника формирования спроса на недвижимость: частные, заемные и средства от продажи вторичной недвижимости. Все три есть в нашем примере. И есть три варианта использования этих денег: купить первичку, вторичку и положить остаток в банк.

Что увидят аналитики и девелоперы

Теперь на секунду представим себя Росреестром и посчитаем долю ипотеки в каждом секторе.

А) По вторичному рынку

Прошло две сделки. Объем 5 + 4 = 9 млн руб. Доля ипотечных сделок по отчетности 5 / 9 = 55%.

Б) По первичному рынку

Две сделки. Объем 3 + 2 = 5 млн руб. Доля ипотечных сделок 0%.

В) По всему рынку недвижимости

Суммарный объем сделок по первичному и вторичному рынку – 14 млн руб.

Доля ипотеки по отчетности 5 / 14 = 36%.

Итак, мы видим, что по отчетностям Росреестра доля ипотеки в спросе составит скромные 36%. Вроде бы ничего страшного не происходит. На рынке ипотеки чуть более трети! – радуются застройщики.

Реальная доля ипотеки в спросе намного выше, чем принято думать

Читатели уже, вероятно, увидели подвох. Ведь очевидно, что все четыре сделки в нашем примере стали возможными только благодаря первоначальным пяти кредитным миллионам. Не будь этих пяти миллионов, не будет ни одной дальнейшей сделки. Фактическое влияние ипотеки – максимальное (Костя вложил два своих миллиона, но это было компенсировано выводом этой же суммы с рынка Натальей).

Из этого следует, что

Статистика аналитических агентств по доле ипотеки в сделках не имеет никакого смысла

Эксперты видят 36%, а на самом деле 100% (весь добавочный спрос обеспечен ипотекой). Поэтому все подсчеты «экспертов» можно спокойно выкидывать в мусорную корзину.

Такое произошло из-за поверхностного учета сделок и полного игнорирования специфики вторичного рынка (деньги, потраченные на покупку вторичных квартир, могут быть использованы при дальнейших сделках).

Весь дополнительный приток денег на рынок недвижимости обеспечивает ипотека

Заметим также, что в нашем примере суммарный вклад незаемных средств равен нулю. Костя снял 2 млн в банке, и ровно эту же сумму положила обратно в банк Наталья. Никакого притока частных денег на рынок недвижимости (в нашем примере) не произошло, а весь приток денег обеспечила ипотека. Иными словами, приток частного спроса за вычетом оттока на рынке недвижимости вполне может быть в районе нуля.

С помощью ипотеки выкупается весь объем новостроек

А теперь обратим внимание еще на одну тонкость.

В систему было влито 7 миллионов (5 – ипотека и 2 частных).

Покинуло систему тоже 7 миллионов (5 через покупку новостроек и 2 обратно в банк).

Несложно заметить, что 2 и 2 взаимно уравновешивают друг друга (хотя это необязательно происходит в точности как в примере).

Если предположить, что в сумме ввод и вывод денег частниками примерно совпадает, мы получаем очень интересную мысль, что объем кредитных вливаний как раз соотносится со стоимостным объемом новостроек.

[ипотека]=[новостройки]

Получается забавная вещь: мы увидели, что по отчетностям девелоперов может быть даже 0% кредитных средств в покупках, но реальная их зависимость от кредитов близка к максимальной.

Такой фокус стал возможным потому, что кредитные деньги на покупку вторички не заканчивают свое хождение, а могут неограниченно долго гулять по вторичному рынку через альтернативы. Это в нашем примере цепочка состояла лишь из четырех трансакций, а на практике количество сделок может быть намного больше.

Например, Петя взял кредит на 5 млн, купил квартиру у Маши. Маша на эти деньги купила у Веры, Вера у Саши, Саша у Вани, а Ваня, наконец, купил новостройку на те же 5 млн.

В итоге ипотечные 5 млн попали к застройщику, но спустя время и сменяя множество владельцев.

При этом самим покупателям невдомек, что они получили деньги благодаря ипотеке. Откуда, например, Ване знать, что его деньги – на самом деле не его деньги, в банковские, которые банк выдал Пете задолго до этого? А между тем это именно так...

Полная версия статьи тут:
https://www.bn.ru/gazeta/articles/258030/

/////////

Авторский блог

Группа ВК