Почему ипотека - самая плохая инвестиция?

Всем доброго времени суток! С вами Чеширский.

Сколько ваших знакомых брали квартиру в ипотеку как «инвестицию»? У меня уже вторые знакомые взяли квартиру в ипотеку, как «инвестицию»!
Ну вроде как денежные средства позволяли и они влезли в этот ад, мотивируя тем, что это отличное подспорье на будущее! Мол и деньги вложатся и потом еще и в аренду будут сдавать, считай почти бесплатная ипотека. Красота. Может и вы так думаете? Я попытался объяснить им, и решил что хочу написать небольшой опус на эту тему. Сейчас я продемонстрирую почему «инвестиции» в ипотеку — это одна из самых хреновых идей, которые только могут быть.

Давайте пройдем весь путь от самого начала.

Начнем с того, что выбирая квартиру стоит оценивать риски. То есть вы должны руководствоваться в выборе не аргументами «красивый дом» и «ремонт вроде как есть» а конкретными факторами, которые будут влиять на будущую финансовую привлекательность. А именно:
1. Транспортная доступность. 
То есть не гетто в поле за кольцевой, а жилой комплекс/дом в городе, недалеко от метро. С развитой транспортной инфраструктурой. Иначе это никто не снимет. Люди не будут ездить в тьмутаракань, и уж тем более снимать такое за приличные деньги. Критическое расстояние до метро — 15 мин пешком. Все, что дальше — не рассматривается.
2. Район должен быть развит. 
Наличие школ, детских садов, магазинов, парковок. Иначе жилье существенно теряет в стоимости и желающих снимать «надолго» не будет. Только студенты, которые будут съезжать каждые 3 месяца и оставлять после себя армагеддон. А вы ведь вроде зарабатывать хотели.
3. Наличие спроса. 
Чтобы его проверить надо посмотреть цены аренды других квартир в этом доме, или если он еще не сдан (и вы решили поиграть в игру «купи воздух над котлованом») — то посмотреть цены квартир в ближайших домах. При этом четко понять, что какой бы вы не сделали ремонт, это не изменит цену в вашу пользу. Может на 1000 рублей или 2000. То есть инвестиции в ремонт — еще более глупое занятие. В долгосрочной перспективе все будет поломано/испорчено/само сломается.
4. ОЧЕНЬ внимательно прочитать вот этот пост Варламоваhttps://varlamov.ru/2611876.html и понять, что может произойти, если вы не послушаете советов сверху.

Окей. Выбрали квартиру. Чудесная, красивая. Выбираем мы либо однушку либо двушку, потому что другие варианты не рентабельны. Остановимся на двушке. Теперь смотрим на цену.
Будем ориентироваться на цены СПб, т.к. Москва это что-то запредельное, а сдавать на постоянной основе в других городах — не лучшая идея. В любом случае, если что — сможете пересчитать на свои реалии.
Итак, приценились. Цена квартиры, подходящей нам — 4 000 000 рублей, это тоже средняя цена. Даже не так дорого. Я посмотрел примерно 5 компаний и выбрал что-то среднее.
Далее у Вас на руках честно накопленный\заработанный первый взнос. Скажем 750 000 рублей. Идем к застройщику и изучаем предложения банков. Их обычно много разных, но условия очень похожие.
Ипотеку возьмем 8% годовых. Срок ипотеки установим 15 лет, такое себе среднее значение. Получается, что со всеми процентами, и прочими банковскими радостями вы будете ежемесячно выплачивать по 31 000 рублей. При этом конечная стоимость квартиры получится 5 590 620 рублей. Ссылку на ипотечный калькулятор оставлю в конце статьи.
Это самый минимальный расклад, в целом практика говорит о суммах от 35 000 в месяц и итоговой стоимости 6 000 000 р. Но будем считать, что вам повезло. Договор подписан и вы уже вступаете в группы социальных сетей, посвященных вашему новенькому строящемуся дому.

В среднем, время строительства займет от года до двух. Возьмем минимальный вариант. Один год. За этот год, вы отдадите банку ровно 372 000 рублей по ипотечным платежам. Плюс первоначальный взнос. Итого 1 122 000 рублей. Через год дом сдан, его без проволочек приняла комиссия и ремонт без изъянов, почти под ключ. Вы «телепортируете» в свою новую квартиру мебель и объявление о сдаче имеет успех в тот же день, поэтому считаем, что прямо на следующий день после получения ключей — ваши первые жильцы въезжают и живут без перерыва аж 14 лет. Сказка. Вам повезло!

Итак, первый месяц прошел и деньги пошли! Сдать квартиру получилось за 25 000 плюс КУ (это даже много, куча объявлений по 20 000, но нам везет), вы радостные и довольные. Ведь теперь вы должны докидывать банку из «своих» всего 6 000. Остальное с аренды! Схема работает почти идеально и уже все друзья и родня завидуют вашей финансовой прозорливости.

Теперь вернемся в скучный мир цифр. Итак, квартира сдается, и вы постепенно выплачиваете долг банку.
За оставшиеся 14 лет вы отдадите банку 4 468 620 рублей. Из которых 3 574 896  — деньги с аренды, а 893 724 рублей вы докидывали из «своих». 
Что имеем на 15-ый год на момент закрытия ипотеки? Минус 2 015 724 рублей, которые вы напрямую заплатили из кошелька банку (помимо тех денег что получали с аренды). И квартиру естественно. Теперь было бы неплохо выйти в безубыток, ведь все время вы были должны и отдавали долг, вытаскивая все из своего кармана. Необходимо отдать долг «себе» и вернуть деньги обратно в семью.
Это немного не тривиальный подсчет, так как большинство людей при последнем платеже забывают, что они покупали недвижимость как инвестицию, а значит нам необходимо окупить эти самые инвестиции, хотя бы закрыв долг самому себе и начать получать прибыль.

Делим 2 015 724 на 25000. Это еще 6.5 лет.
В сухом остатке, через 21.5 год вы имеете на руках окупленную инвестицию приносящую прибыль. Именно с этого момента она приносит прибыль, а не раньше, потому что помните, до этого мы отдавали долги. Ну чудесно, долгов нет, квартира есть, волосы уже седые, но впереди маячит блестящее будущее.

Давайте опять к скучным цифрам. Сейчас будет самая интересная часть.
Итак, квартира стоит, дом не треснул, не осел. Район прекрасный. 
Считаем текущую стоимость ваших активов. Это необходимо, чтобы понять насколько привлекательна инвестиция в долгосрочной перспективе.
Среднее повышение стоимости жилья примерно 4% в год. 

Изменение стоимости жилья на вторичном и первичном рынке СПб за 10 лет

Это данные из открытых источников, я укажу ссылки в конце статьи.
Это значит, что через 21.5 лет ваша квартира подорожает примерно на 85% и будет стоить 7 400 000 рублей! Неплохо! Однако есть одно «НО», и имя ему инфляция.

Не забываем, что она неизбежна. Поэтому берем данные по инфляции из Росстат-а за 10 лет и вычисляем среднее значение. Получается примерно 7.5% годовых. Но давайте возьмем значение 3%, которое нам обещает Минфин и поверим, что за 21.5 лет оно не изменится. Получаем 64.5%инфляции на момент выплаты ипотеки. Получается что стоимость вашего актива на самом деле намного ниже чем 7 400 000. А точнее 2 627 000. И это не глупость, а реальный расчет. Ведь 10 лет назад молоко стоило в среднем 18 рублей, а сейчас 50. Понимаете к чему клоню? Удорожание вашего актива почти равно величине «прогнозируемой» инфляции. Это чистая потеря денег.

Получается, что отдав из своего кармана 2 015 724 р. вы получите чистыми в остатке (в виде стоимости актива) через 21,5 лет на момент выхода вашей «инвестиции» в безубыток 611 276 рублей. 
То есть в пересчете на годовую прибавку это равно 1.4% годовых! (Инфляцию при этом вычитать не нужно, т.к. мы ее уже учли). 
Что-то не очень вкусно выходит правда? Почему так происходит? Вот основные причины:

1. Вы переплачиваете банку в среднем 40% от стоимости актива. Считайте деньги на ветер.
2. Рост стоимости актива не опережает инфляцию, а значит это чистый убыток.
3. Отсутствуют навыки долгосрочного планирования и понимания рыночной экономики даже на базовом уровне.

И заметьте, что эти цифры — идеально-положительные. Ведь я сознательно убрал все проблемы в виде арендных простоев жилья, затрат на ремонты, налоги, и инфляция совсем не 3%, а все 6+%. А значит, что вы ушли в минус. Причем в приличный. И ваша инвестиция окупится совсем не через 21.5 год, а намного позже. Такие вот дела. 

— Но ведь зато потом инвестиция приносит прибыль!  — скажете Вы. Да, но только эти 25 000\месяц тоже элегантно превратятся через 20 лет в 8 875 рублей.
Увы и ах.

У меня дебютный пост (поздравляшки меня), камнями не кидайте, можно помидорами. Буду рад любой критике. Поскольку тема не «торгово-рыночная» то выбрал метку Оффтоп. Надеюсь вы меня не осудите)

Всем шалом!

ссылки:

ипотечный калькулятор

Инфляция РФ по годам

динамика цен на недвижимость