Аренда+инвестинг VS ипотека. Финрасчёт

Итак, рассмотрим подробный финансовый расчёт и описание обоих подходов. Для примера возьмём семью с претензией на среднюю, полностью готовую к проживанию, двушку в городах-милионниках нашей страны. Пусть её текущая стоимость будет 5 000 000 руб. 

 Ипотека:
Хорошие реальные ставки сейчас с учётом страховок и комиссий начинаются от 10,5% годовых. При готовом отделанном жилье (часто это только вторичка) и вообще без первонач. взноса (а нам для чистоты сравнения нужен именно такой вар-нт при сравнении с арендой) процент будет точно выше, но мы оставим этот. Чтобы для средней росс. семейной пары даже с 1 ребенком это было посильно, то платёж никак не должен превышать 50% текущих совокупных доходов. Но чтобы ипотека не растянулась на всю жизнь, напряжёмся если надо и всё равно ограничимся 20-ю годами. Ипотечный калькулятор для нашей суммы кредита даёт сумму ежемесячных платежей в без малого 50 000р:

http://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/?send=1&calc_type=1&price=5000000¤cy=643&first_payment=0&first_payment_type=money&sum=5+000+000&percent=10%2C5&period=240&type=2&finemonthly=&finemonthly_type=sum&fineonce=&fineonce_type=percent&start_month=6&start_year=2018#result 

 Аренда:
В крупнейших (и не только, но кроме курортов в сезон) городах РФ средняя стоимость долгосрочной аренды готовой к проживанию квартиры уже много лет как устаканилась и стоит арендатору 6% (± в малых пределах) годовых от её рыночной цены. Это 0,5% в месяц. В нашем случае это 25 000 руб/мес. Т.о. в случае отказа от вхождения в ипотеку в пользу продолжения аренды у нас ежемесячно высвобождается половина от 50 000, т.е. 25 000руб. И вот эту сумму мы каждомесячно инвестируем в открытый у брокера ИИС с налоговым вычетом на доходы (2-й тип).

 Инвестирование:
Это естественно наиболее дискуссионный в плане цифр аспект. На своём опыте могу сказать, что покупая акции росс. компаний не первого эшелона с дивдоходностью выше ОФЗ, невысокими Р/Е, EV/EBITDA и нетяжёлой долговой нагрузкой совсем нетрудно обгонять индекс ММВБ, в т.ч. и постоянно. Кто не верит мне, может послушать Клоченка или Л.В. Морозову. Но давайте и здесь возьмём консервативный вар-нт, когда ДД таких бумаг и их курсовой рост совокупно дают усредненно +20% ежегодно.

Хотя, квартиры 4-й год во многих местах только дешевеют, но всё равно чтобы у нас был действительно реальный финрезультат, нам надо инвестиционный номинальный выхлоп продисконтировать на размер текущей инфляции и взятие НДФЛ с дивидендной её части. Вычтем 5% и останется 15% годовых, но уже реальных. Вот их и введём в расчёт.

И тогда полный приведённый финрезультат, с учётом ежемесячных пополнений и ежегодного реинвеста прибыли, всё на той же ипотечной дистанции составит 29 510 000 руб. Что позволяет купить себе аж ШЕСТЬ вышеопис. квартир (напоминаю, что дисконтируя мы как раз привели текущие цены к условно прогнозируемым будущим). Калькуляция здесь:

http://fincalculator.ru/kalkulyator-vkladov#9319ASB10AG9315A1310ANATAP339p1A5B1831291712B19gjobmEbufB1831491712AKB1831291642AO311AJ931AAH311AE5AdP20A0319A832R1B1KsbufRbznfouGjyfeEbzt8310AD311A98310AI8310B1HbnpvouBoeEbzSbuft8310AW310AB2ALB1831291642AC931AAH311AE5870A0311A832R1B1KsbufRbznfouGjyfeEbzt8310AD312A98310AI8310B1HbnpvouBoeEbzSbuft8310AW310AF83119313A133f66A0312A5B183129171236zCkIz1

За это дополнительно от вас потребуется лишь периодически почитывать выходящие финотчёты купленных вами компаний, ну и/или соотв. веток форума по-желанию (а через год и далее, ваш опыт позволит вам принимать и применять ещё более оптимальные решения). 

 Вывод:
Т.о, при ровно тех же платежах, по истечении 20 лет семья сегодня выбравшая аренду+инвестинг вместо ипотеки может стать владельцем шести квартир вместо одной. При этом ничем себя до этого дополнительно ни жилищно, ни финансово нисколько не ущемляя. Даже наоборот – аренда по-определению позволяет перекладывать косметические ремонты, ремонт/износ быттехники (а иногда и мебели) на плечи арендодателя. Даёт арендатору недосягаемую ипотечным собственникам гибкость смены локаций проживания, по мере смены приоритетов, жизненных необходимостей или любых форсмажоров.

П.С. 
Спасибо друзья, за внимание и комментарии. Прошу прощения, должен всё-таки отвлечься от написания ответов на них.
По мере своб. времени и/или появления новых, на НЕофтоп постараюсь отвечать по-прежнему.
Если у кого сомнения или пожелания по своему вар-нту расчётных цифр, то просто сами подставьте свои в указанные выше ссылки на калькуляторы.
Моя задача состояла в том, чтобы обратить ваше внимание на куда более выгодный вариант, чем ипотека. А что выбрать в итоге пусть каждый посчитает сам.
Буду благодарен, если в ваших рядах есть помышляющие об ипотеке, скинуть им для расширения кругозора в т.ч. и ссылку на эту заметку. Почитав её и обсуждения под ней они станут хоть чуть информированее от этого любой выбор будет только более осознанным, каким бы он в итоге не оказался.