Ипотека в России, США, Европе
Сегодня обсудим ипотечное кредитование в России и состояние жилищного строительства. Эта сфера напрямую связана с денежно-кредитной политикой. На неё влияют курс доллара, инфляция и процентные ставки. Стоимость ипотеки в России достигла в этом году нового исторического минимума. Такими дешёвыми ипотечные кредиты не были никогда. По состоянию на 1 февраля средний процент по жилищному кредиту 9,85%.
По сравнению с западными странами это по прежнему много. В Соединённых Штатах ставка по жилищным кредитам 4,5%, в Великобритании 4%, в Германии около 2%.
Поэтому нам ещё есть к чему стремиться. Но сам факт заметного понижения столь важного показателя уже примечателен.
Смотреть видео программы Экономика на телеканале Крым-24
Архив выпусков.
К тому же в западных странах стоимость недвижимости очень высокая. Например в Нью Йорке жильё в 2,5 раза дороже, чем в Москве.
Если брать не столицы, а города поменьше, то разница тоже существенная. Американский город Бостон, британский Ливерпуль и российский Томск имеют примерно одинаковое число жителей: около полумиллиона. По данным портала Numbeo.com квадратный метр жилья в центре Бостона стоит 10147 долларов, в центре Ливерпуля 4851 доллар, а в центр Томска 1112 долларов.
Цифры взяты усреднённые для центральных районов этих городов. Разница соответственно в 9 раз и в 4 раза.
Поэтому толку от дешёвой западной ипотеки мало. Даже с учётом более высоких зарплат, её приходится выплачивать до выхода на пенсию, а может быть и всю жизнь.
Рассмотрим несколько иллюстраций. Это страны, где больше всего квартиросъемщиков.
То есть людей, живущих не в собственных квартирах и домах, а в чужих. В первой пятёрке страны, которые мы привыкли считать благополучными: Швейцария, Германия, Южная Корея, Австрия, Япония. Там практически каждый второй живёт не в собственном доме или квартире, а в чужих апартаментах. Более того, из года в года эта ситуация ухудшается: увеличивается доля тех, кому своё жильё не по карману, поэтому приходится арендовать.
Для примера приведу Соединённые Штаты. К началу мирового финансового кризиса процент семей, арендующих жильё, достигал минимальной отметки: 31%.
Но экономическая катастрофа десятилетней давности существенно подорвала благосостояние американцев. Многие из них жили в квартирах, купленных в кредит. Бремя ипотеки (хоть она и низкая), стало не выносимым. Людям пришлось продавать дома и квартиры, чтобы вернуть деньги банку. В итоге доля квартирантов поползла вверх и достигла уровней, которые были 50 лет назад: около 37%.
Увы и ах… По уровню владения собственным жильём Америка оказалась отброшена на полвека в прошлое.
При этом Россия находится в счастливой группе стран, где большинство людей проживают в собственном жилище. У нас доля арендаторов всего 12,9%.
Лучше нашего дела обстоят только в Словакии и Сингапуре. Ставка по ипотеке в России высокая. Это плохо. Но динамика по ней нисходящая, а цены на недвижимость сравнительно не большие. Если инфляция в России будет и дальше оставаться низкой, а ключевая ставка продолжит уменьшатся, мы увидим дальнейшее снижение стоимости жилищных кредитов.
---
За прошлый год рынок ипотечного кредитования в России вырос и существенно превзошёл докризисные уровни. Для начала вернёмся к средней ставке по ипотеке: 9,8% на январь текущего года, 12,2% на начало 2014. Если речь идёт о покупке квартиры стоимостью 3 миллиона рублей, то экономия составляет 72 000 рублей в год. Измерим количественные параметры прошлогодней ипотеки. Речь идёт про первичный рынок, кредиты выданные в рублях. Их суммарный объём составил 2 триллиона рублей.
Сравним с 2012 годом, чтобы проанализировать пятилетку: тогда был 1 триллион. В значительной мере это объясняется ослаблением рубля. Было 31 рубль за доллар, стало 58. Но всё же рост есть: ипотека прошлого года превысила уровень 2012 если пересчитать рубли на доллары. Так что увеличение объёмов связано не только с девальвацией рубля. Улучшение картины на жилищном рынке вполне очевидно. В этом убеждают и данные по количеству людей, воспользовавшихся ипотекой. Их было 739 тысяч в 2012 году. В прошлом году новые ипотечные кредиты получили 1 092 тысячи россиян.
По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, на российском рынке нет предпосылок для появления ипотечного пузыря. Ситуация стабильная, качество ипотечного портфеля высокое. Доля неплательщиков низкая. Это исключает предпосылки для развития кризиса.
В том что в России растёт ипотечное кредитование, нет ничего удивительного. Темпы жилищного строительства впечатляют. Это график за последние годы.
В прошлом году небольшая просадка, тем не менее все три последних года ввод нового жилья в эксплуатацию идёт ударными темпами. Годы, которые принято называть кризисными, опережают докризисный 2013.
Ещё одна причина роста жилищного строительства и ипотечного кредитования – падение стоимости жилья. Обратимся к данным сайта Индикаторы рынка недвижимости. Это усреднённые цены на московские квартиры. Тут все районы посчитаны вместе – престижные и не престижные. Цены даны в долларах. Пик стоимости приходится на 2009 год: 6000 долларов за квадрат. По сравнению с этим рекордным уровнем сейчас цены дешевле ровно в два раза.
Стоимость квадратного метра упала не только в долларах, но и в рублях. Вот соответствующий график. Это тоже Москва.
Сейчас рублёвая цена чуть-чуть ниже, чем в первой половине 2014 года и примерно совпадает с ценами 2013 года. В других регионах страны ситуация аналогичная: жильё стало дешевле, а значит доступнее. Это ещё одна важная причина оживления строительной отрасли. Квартиру стало купить легче. В рублях она стоит также как до кризиса. Для квартирных спекулянтов это минус. Они не могут перепродать свой актив дороже, но для простых россиян, которые хотят в квартире жить, это позитив.
---
Перейду к региональным сравнениям. В Крыму за прошлый год было введено в эксплуатацию 834 тысячи квадратных метров жилья. Среди других регионов страны мы на 33 месте. В пятёрке лидеров вполне ожидаемо: Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Москва и Ленинградская область. Давайте подробнее остановимся на результате Крыма: 834 тысячи квадратных метров. Население нашей Республики совпадает с населением Приморского края, Оренбургской, Омской и Ленинградской областей. Посмотрим, сколько жилья было введно в эксплуатацию в этих субъектах Федерации.
Среди выбранных регионов лидер – Ленинградская область.
Она существенно опережает 4 других субъекта с равным ей числом жителей. Сказывается близость Санкт-Петербурга, который в неё не входит, но экономически сильно влияет, плюс выгодное географическое положение.
Далее идёт Оренбургская область и на строчку ниже Крым. Он считается без Севастополя. А вот показатели Омской области и Приморского края в два раза уступают крымским. Там жилья построили в прошлом году намного меньше, чем у нас. Кстати, цифра по Крыму резко возросла. В 16-м году было намного меньше: всего лишь 285 тысяч квадратных метров. То есть динамика в Крыму стремительная: рост почти в 3 раза. То ли ещё будет. Когда мост соединит полуостров с материком, доступ к строительным материалам будет существенно облегчен.
Это ещё больше подстегнёт темпы жилищного строительства. Собственная квартира или дом – это залог крепости семьи. Так что вслед за ростом этого рынка ждём улучшения демографической ситуации.
г. Иркутск, рядом с банком Авангард, есть какой — то гос. банк «Блатной», новый «Замутили». Центр города. Честное слово, не помню точно, а ведь хотел сфотографировать))) Был в шоке от таких процентов. Так, что у нас ещё будут проценты снижаться и дальше!
В Швейцарии такие цены на недвигу, что для многих людей даже с тамошними зарплатами можно купить только на очень длинный срок.
Не понял фразу. Например, если австриец со средней зарплатой в 2к евро на руки берет ипотеку с ежемесячной выплатой 800 евро (40% от зарплаты обычный лимит), то ему остается только 1,2к — это очень мало для жизни.
Я тебе могу сказать откровенно, как человек, много лет проживший и там, и там, меня вообще всегда в недоумении оставляют посты, где пытаются сравнивать Запад и Россию.
Во-первых, потому что Запад очень разный, не существует общей какой-то картинки. Даже внутри одной страны: жить в Париже — совсем не то же самое, что жить во французской глубинке.
Во-вторых, ну нет никакого смысла говорить про немцев, например, потому что русские — не немцы и никогда ими не станут.
Здесь куча людей (я уверен), которые прямо с работы пишут. В Германии это в принципе невозможно, в Германии на работе работают, а не в соцсети строчат ;)
Например такой:
ac.gov.ru/files/publication/a/8353.pdf
Все таки здесь не школьники начальных классов )).
И это радует.
Согласно переписи 2012 года, население самого города, двадцатого по количеству населения в стране — около 636 тыс.
С Ливерпулем тоже самое городское ядро, очень маленькое по площади и чрезвычайно плотно заселено. А с ближайшими окрестностями на сопоставимой с Томском площади, живёт почти 2 млн. человек. В РФ нет городов аналогов.
Что касается Ливерпульской агломерации, то она всего лишь 800 тысяч человек.
Не говоря о том, что скажем средние зарплаты в Ливерпуле выглядят вот так:
www.zarplatymira.ru/dohod/liverpool-uroven-zarplat
А в Томске вот так:
tomsk.rusplt.ru/index/srednyaya-zarplata-v-tomske-27726.html
У меня было 2 ипотеки (ЕС), одну в прошлом году закрыл, а по второй банк продавил до 1,55%, запугав уходом ;) 11 лет назад, когда ее брал, она была 5,5%.
а по британии здесь:
Я просто продавил свой банк через одобрения в двух других. Сначала пошел в 1, продавил 1,89%. Потом с этой ставкой в другой — там дали 1,79%, чтобы перехватить. Ну и потом пришел в свой и сказал: давайте ниже или уйду. Сохранить существующего клиента дешевле, вот и сломались до 1,55%.
Если бы плавающую оформлял, а не фикс, там вообще мог в районе 1,15% тогда получить (сентябрь-октябрь 2017). Но сейчас кстати ставки в ЕС тоже вверх пошли, уже 2,2-2,5% на сайтах.
Зарплата учителей сильно зависит от штата. Причем очень сильно. Не следует также забывать про налог на недвижимость. Он может легко составлять 2% в год от кадастровой цены. Которая перерасчитывается ежегодно и в целом близка к средней цене дома за какой-то длительный период.
Да, медианная зарплата в США около 3 тыс. в месяц. С которой возьмут федеральный подоходный налог по прогрессивной шкале, налог штата и социалку. На руки будет хорошо, если 2 тысячи. Это мы считаем «на руки», а там считают грязными.
дом за 250к — средняя цена дома — это халабуда из фанерки и остойненьком квартале. а за 50к — это развалюха-сарай где нибудь в самой глубинке, в «городке» с 1000 жителей
SergeyJu, ну, в любом случае в США минималкой считается что-то в районе 2-2,3 кило баксов (хз грязными или чистыми). Другой вопрос, что большинство американец получает зп (пусть и грязную) не менее 3-5 кило баксов в мес.
Касаемо домов за 50 тыс. Абсолютно согласен. Есть и такие и их до хрена и больше. Но действительно все упирается в благополучность соседей и даже частотой катаклизмов. Во Флориде, где часты ураганы, в спальном районе в километрах 10 от центра Майами довольно много убитых фанерных домов по цене от 50 до 100 тыс.
Разница в поведении базируется на разнице в удалении от эмиссионного центра. Все эти милые привычки типа «иметь прислугу» или «в 80 лет на айфоне пялиться в движения акций» — определяются тупо тем, что американцы ближе всех к месту, где печатают валюту для всего мира.
Остальных заслуг в этом нет. Я сколько не общался с американцами, англичанами, немцами, поляками, французами — они все «ан масс» не умнее и не предприимчивее русских.
стоит учесть у них вход на фондовый рынок идет от 50-100 тыс баксов. т.е амеры настолько нищие, что умудряются в большинстве своем отложить 50-100 кило баксов?
«Многие граждане США зарабатывают по 75 тысяч долларов в год и выше, но располагают личными средствами на уровне 12,5 тысяч долларов и в случае срочной необходимости не смогут выделить даже 2 тысячи долларов из своего бюджета на решение неотложной проблемы»©Гугль за минуту.
©Гугль за две минуты:
1. Поголовно торговать? Вы спутали агитку Финам или еще кого с реальностью. В отличие от агиток «смотрите, в США все реднеки торгуют акцыями и оттого такие бохатые» — унылая реальность в том, что реднеки не обладают нужной квалификацией, чтобы торговать на рынке. Максимум — получить совершать какие-то телодвижения брокеру.
2. Кататься по разным странам? Кто вам это сказал? 60% американцев даже паспорта не имеют, и за границу не выезжают. Не то что на пенсии — никогда.
3. Собственный дом? Опять ошибка. Это дом банка. Собственным он станет гораздо ближе к смерти… если повезет. Если не повезет, то закладную будут оплачивать дети.
4. Донатить бомжей? На пару сотен в день? Т.е. на 6000 в месяц? Вы сами-то верите?
5. Большинство американцев зарабатывает достаточно чтобы тянуть кредиты и потеку.
Опять неувязочка. Если было бы «достаточно», то сбережения бы уходили из отрицательной области в положительную. Проще говоря, с кредитами бы расплачивались. Но увы — так не получается.
Как долго так можно жить? Да долго. И что характерно: бдизость к эмиссионному центру приводит к тому, что проблемы рано или поздно экспортируются, и весь мир забывает глубину облажания. Кто сейчас помнит крах доткомов в 2000-м? Кто помнит, СКОЛЬКО на этом потеряли пенсионные фондов США? Кто помнит крах сабпрайм-ипотеки и рынка недвиги в США 2008-го? Опять обнуление пенсионных фондов. Вы думаете, миллионы бомжиков в США — это просто заигравшиеся «дети цветов»? Нет. Это последствия такого «развития».
Но страдальцев из стран, куда экспортируются проблемы вместе с эмиссией — не хотят этого ни знать, ни помнить. Им мерещится, что там непрерывно все в белых штанах. И рассказывают басни про «путешествующих пенсов» и «поголовно все на бирже».
Вот вам про американских пенсионеров в белых штанах:
newsland.com/user/804482197/content/krakh-pensionnykh-fondov-ssha-eto-tolko-nachalo/5654621
Ну если считать деревянные бараки с удобствами во дворе жилищем… в лучшем случае панельные бараки хрущевской застройки.
Томск это далеко не Бостон. Это скорее Оклахома Сити, Портланд, Канзас Сити. Бостон — это Москва, все также дорого. :)
Он вроде столица штата.
Как видите, вполне себе сравнимы цены c Томском. :)
Это помимо того, что 1420$ за метр — это скорее новстрой в Москве, чем в Томске.
Так что не путайте Бостон с его средней температурой января -2С с Томском с -17С в аналогичный период. Как бэ и рады бы в картонные коробочки, да Генерал Мороз не пускает. Приходится жить в бетонных, мучаясь центральным отоплением и насилуя себя пользованием теплым санузлом.
В общем, объявлять бостонские курятники «благоустроенной дачей», где жить в -17С типа «здоровее, чем в городе» — вообще верх неадекватности.
Фанерные летние дачки (неутепленные), конечно, вымирают. а вот в нормальном каркасничке жить вполне себе можно комфортно. там между листами фанерки лежит утеплитель. так что санузел нормально теплый.
если вам в принципе больше сказать, кроме как про «верх неадекватности», нечего, то идите с миром. отвечать мне необязательно.
Что касается того, можно ли утеплить картонные халупки до того, чтобы жить в них при -20С, то таки да, можно. Они, правда, простоят недолго, но теоретически это возможно.
Однако же вы говорите о халупках в Милуоки, где в январе +3С. Их не утепляют до -20С совершенно точно. Поэтому вы сравниваете жилье в Томске (жб здание с центральным отоплением и канализацией) с халупкой в Милуоки (каркасничек без утепления и септиком во дворе) и объявляете разницу в стоимости в 2.5 раза «невдохновляющей».
Ну так сравнивайте метры одинакового качества. А рассуждения про свежий воздух — это демагогия. При -17С свежий воздух в милоукской халупке вас убьет через неделю. Скоротечное воспаление легких — и кранты.
Но самая мякотка — в том, что если мы сравним милоукские халупки и халупки, пригодные для Томска, построенные также, как их строят в Милуоки (каркасник, возведенный хозспособом), то выяснится, что разница в цене будет ЕЩЕ больше. Сколько стоит каркасник «а-ля сарай из Милуоки»? 200 долларов за метр, не более.
Это страшное наследие СССР :)
Все уходит на еду и коммуналку. Это как у принтера — все уходит на картридж, а себе ничего не остается.
А кредиты да, никто не берет.
Мелкие компании обанкротились, а крупные выжили и теперь могут поднять цены, потому что легче договориться. Вот крупные между собой торгуют по дорогим ценам. А работники мелких компаний сидят без работы.
К тому же, почему бы не сравнить цены на недвижимость в Германии. Там ведь многие снимают жилье.
А сравнивать Бостон и Томск — как такое вообще могло в голову прийти. Сравните тогда среднестатистического жителя этих городов исходя из всех аспектов его жизни.
сравнивать Бостон и Томск — как такое вообще могло в голову прийти. Сравните тогда среднестатистического жителя этих городов исходя из всех аспектов его жизни.
Так сравните. Сможете? Мне вот интересно, чего там в Бостоне такого райского… что уж прям несравнимо-несравнимо.
А Лада, коллега, уже совсем не ВАЗ2101 и не ВАЗ2108. Вы немножко от жизни отстали. И рассуждения через губу «те же 4 колеса» в мире, когда БМВ в самой Германии давно слила рынок какой-нибудь позорной КИА — отдают пылью и молью.
Nikolaevitch Evgeniy, Вы же не спрашивали, почему именно Томск и почему именно Бостон. И Вы не поняли моей аналогии. Для меня разница между хорошим немцем (за рулем которого сижу каждый день) и Ладой очевидна. Также как очевидна разница между Бостоном и Томском. И от чего же я отстал? Посвятите меня. Новое корыто Лада за 500-600к рублей даже рядом не стоит с Японкой за 100 тыс года 1995-го по комфорту и всему прочему. Я не знаю, кому там и что слила БМВ, но помню, как Автовазу давали 40 млрд в 2008-ом, а потом еще давали и еще. а какой смысл во всем этом? завод работает в минус, выпускает говно, сколько еще будем бюджетных денег тратить на это говно? у нас профицит большой? нефть уже не по 100, утонули уже давно, а все пытаемся течи заделывать.
Новое корыто Лада за 500-600к рублей даже рядом не стоит с Японкой за 100 тыс года 1995-го по комфорту и всему прочему.
Вы полный безумец. Сейчас мало времени, объяснять буду позже. «по всему прочему», ага… Но коротко: люди голосуют рублем не за дырявые перевертыши из Японии. И не за пафосное дерьмо из Баварии. Одного скандала с никасиловыми моторами достаточно, чтобы забыть об этой «легенде».
Юыстро выяснялось, что в ценовой категории Лада пупочек и чесалок японок 95 года (но S класса почему-то) нет ни у китайцев, ни у корецев, да зачастую и цен-то Лады нет.
И не знаю ни одного, кто бы готовы был заплатить за бу машину 95 года цену Лада Гранта. Вот и вся цена этим унылым воплям про «23 года назад делали лучче». Делать-то делали. но что 23 года назад ЗА ДРУГИЕ ДЕНЬГИ, что и сейчас.
Это. коллега, эхомосковские прихваты. Там, в этом оплоте свободы и демократии, на любой вопрос об аргументах и доказательствах отвечают «это же всем ясно» или «это же все знают». Вот так вот: «все знают», но доказательств нет. И не было никогда.
Цена такому суждению — ноль в базарный день. Странно что. вы, при вашем профессиональном статусе, не понимаете недопустимость такой аргументации — что на профессиональном. что на бытовом уровне. Правда, на бытовом бы уровне вас просто высмеяли классической фразой «Одна Бабка Сказала», а на профессиональном — вы бы встретили недоуменное молчание, и немедленные выводы.
А что. отличная идея. Ребенок рождается — семейку переселяют в бесплатную трешку на Дальнем Востоке. Земли дофига, цемент китайский завезут...
Обама аплодирует. Отличный вариант обнулить население России.
Вы увидели в моем сообщении то, что хотели увидеть. Речь о другом — о себестоимости строительства и рыночной стоимости этого жилья. А рыночная стоимость держится только благодаря коррупционным деньгам.
Но цифры ввода подтверждаются отлично видимыми новостроями — домами и целыми кварталами и районами. Насвистеть тут можно, но не в два раза. Так что цифры ввода я готов принять ваши. Пусть не 70-80 млн. Сколько? 69-72? И что это меняет?
Ну а рассказы про «не продаюцца» — оставьте сказочникам. Часть новостроя продается еще на этапе котлована. Остальное — продается до ввода. Только у элитки цикл продажи может доходить до двух-трех лет. Но сколько той элитки? 1% в объемах? 2%?
Так что раскупают, раскупают… от этого не убежать, не спрятаться.
Еще часть строится по всяческим госпрограммам (переселение из ветхого жилья и т.п.), здесь о продаже тоже говорить не приходится. За счет средств бюджетов строится около 5 % жилья.
ac.gov.ru/files/publication/a/8353.pdf
Таблица 1
Согласен, есть разница между ИЖС и многоквартирником. Допустим, 40% — это ИЖС
Но остается 60% — это грубо 40 млн. метров. Повторю вопрос: 40 миллионов квадратов В ГОД раскупают коррупционеры ради парковки своих грязных денег? Вы нормально себя чувствуете?