Ипотека в России, США, Европе

Сегодня обсудим ипотечное кредитование в России и состояние жилищного строительства. Эта сфера напрямую связана с денежно-кредитной политикой. На неё влияют курс доллара, инфляция и процентные ставки. Стоимость ипотеки в России достигла в этом году нового исторического минимума. Такими дешёвыми ипотечные кредиты не были никогда. По состоянию на 1 февраля средний процент по жилищному кредиту 9,85%.

По сравнению с западными странами это по прежнему много. В Соединённых Штатах ставка по жилищным кредитам 4,5%, в Великобритании 4%, в Германии около 2%. 

Поэтому нам ещё есть к чему стремиться. Но сам факт заметного понижения столь важного показателя уже примечателен.
Смотреть видео программы Экономика на телеканале Крым-24

Архив выпусков.
К тому же в западных странах стоимость недвижимости очень высокая. Например в Нью Йорке жильё в 2,5 раза дороже, чем в Москве.
Если брать не столицы, а города поменьше, то разница тоже существенная. Американский город Бостон, британский Ливерпуль и российский Томск имеют примерно одинаковое число жителей: около полумиллиона. По данным портала Numbeo.com квадратный метр жилья в центре Бостона стоит 10147 долларов, в центре Ливерпуля 4851 доллар, а в центр Томска 1112 долларов.

Цифры взяты усреднённые для центральных районов этих городов. Разница соответственно в 9 раз и в 4 раза.

Поэтому толку от дешёвой западной ипотеки мало. Даже с учётом более высоких зарплат, её приходится выплачивать до выхода на пенсию, а может быть и всю жизнь.

Рассмотрим несколько иллюстраций. Это страны, где больше всего квартиросъемщиков.

То есть людей, живущих не в собственных квартирах и домах, а в чужих. В первой пятёрке страны, которые мы привыкли считать благополучными: Швейцария, Германия, Южная Корея, Австрия, Япония. Там практически каждый второй живёт не в собственном доме или квартире, а в чужих апартаментах. Более того, из года в года эта ситуация ухудшается: увеличивается доля тех, кому своё жильё не по карману, поэтому приходится арендовать.

Для примера приведу Соединённые Штаты. К началу мирового финансового кризиса процент семей, арендующих жильё, достигал минимальной отметки: 31%.

Но экономическая катастрофа десятилетней давности существенно подорвала благосостояние американцев. Многие из них жили в квартирах, купленных в кредит. Бремя ипотеки (хоть она и низкая), стало не выносимым. Людям пришлось продавать дома и квартиры, чтобы вернуть деньги банку.  В итоге доля квартирантов поползла вверх и достигла уровней, которые были 50 лет назад: около 37%.
Увы и ах… По уровню владения собственным жильём Америка оказалась отброшена на полвека в прошлое.

При этом Россия находится в счастливой группе стран, где большинство людей проживают в собственном жилище. У нас доля арендаторов всего 12,9%.

Лучше нашего дела обстоят только в Словакии и Сингапуре. Ставка по ипотеке в России высокая. Это плохо. Но динамика по ней нисходящая, а цены на недвижимость сравнительно не большие. Если инфляция в России будет и дальше оставаться низкой, а ключевая ставка продолжит уменьшатся, мы увидим дальнейшее снижение стоимости жилищных кредитов.

---
За прошлый год рынок ипотечного кредитования в России вырос и существенно превзошёл докризисные уровни. Для начала вернёмся к средней ставке по ипотеке: 9,8% на январь текущего года, 12,2% на начало 2014. Если речь идёт о покупке квартиры стоимостью 3 миллиона рублей, то экономия составляет 72 000 рублей в год. Измерим количественные параметры прошлогодней ипотеки. Речь идёт про первичный рынок, кредиты выданные в рублях. Их суммарный объём составил 2 триллиона рублей. 

Сравним с 2012 годом, чтобы проанализировать пятилетку: тогда был 1 триллион. В значительной мере это объясняется ослаблением рубля. Было 31 рубль за доллар, стало 58. Но всё же рост есть: ипотека прошлого года превысила уровень 2012 если пересчитать рубли на доллары. Так что увеличение объёмов связано не только с девальвацией рубля. Улучшение картины на жилищном рынке вполне очевидно. В этом убеждают и данные по количеству людей, воспользовавшихся ипотекой. Их было 739 тысяч в 2012 году. В прошлом году новые ипотечные кредиты получили 1 092 тысячи россиян.

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, на российском рынке нет предпосылок для появления ипотечного пузыря. Ситуация стабильная, качество ипотечного портфеля высокое. Доля неплательщиков низкая. Это исключает предпосылки для развития кризиса.

В том что в России растёт ипотечное кредитование, нет ничего удивительного. Темпы жилищного строительства впечатляют. Это график за последние годы.

В прошлом году небольшая просадка, тем не менее все три последних года ввод нового жилья в эксплуатацию идёт ударными темпами. Годы, которые принято называть кризисными, опережают докризисный 2013.

Ещё одна причина роста жилищного строительства и ипотечного кредитования – падение стоимости жилья. Обратимся к данным сайта Индикаторы рынка недвижимости. Это усреднённые цены на московские квартиры. Тут все районы посчитаны вместе – престижные и не престижные. Цены даны в долларах. Пик стоимости приходится на 2009 год: 6000 долларов за квадрат. По сравнению с этим рекордным уровнем сейчас цены дешевле ровно в два раза. 

Стоимость квадратного метра упала не только в долларах, но и в рублях. Вот соответствующий график. Это тоже Москва.

Сейчас рублёвая цена чуть-чуть ниже, чем в первой половине 2014 года и примерно совпадает с ценами 2013 года. В других регионах страны ситуация аналогичная: жильё стало дешевле, а значит доступнее. Это ещё одна важная причина оживления строительной отрасли. Квартиру стало купить легче. В рублях она стоит также как до кризиса. Для квартирных спекулянтов это минус. Они не могут перепродать свой актив дороже, но для простых россиян, которые хотят в квартире жить, это позитив.

---
Перейду к региональным сравнениям. В Крыму за прошлый год было введено в эксплуатацию 834 тысячи квадратных метров жилья. Среди других регионов страны мы на 33 месте. В пятёрке лидеров вполне ожидаемо: Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Москва и Ленинградская область. Давайте подробнее остановимся на результате Крыма: 834 тысячи квадратных метров. Население нашей Республики совпадает с населением Приморского края, Оренбургской, Омской и Ленинградской областей. Посмотрим, сколько жилья было введно в эксплуатацию в этих субъектах Федерации. 

Среди выбранных регионов лидер – Ленинградская область.

Она существенно опережает 4 других субъекта с равным ей числом жителей. Сказывается близость Санкт-Петербурга, который в неё не входит, но экономически сильно влияет, плюс выгодное географическое положение.

Далее идёт Оренбургская область и на строчку ниже Крым. Он считается без Севастополя.  А вот показатели Омской области и Приморского края в два раза уступают крымским. Там жилья построили в прошлом году намного меньше, чем у нас. Кстати, цифра по Крыму резко возросла. В 16-м году было намного меньше: всего лишь 285 тысяч квадратных метров. То есть динамика в Крыму стремительная: рост почти в 3 раза. То ли ещё будет. Когда мост соединит полуостров с материком, доступ к строительным материалам будет существенно облегчен.

Это ещё больше подстегнёт темпы жилищного строительства. Собственная квартира или дом – это залог крепости семьи. Так что вслед за ростом этого рынка ждём улучшения демографической ситуации.