О недвиге - суждение на дальнем горизонте инвестирования

Понятно. что в условиях неопределенности валютных рынков и рынков акций наши наноинвесторы обращают свои взоры на рынок недвижимости, чтобы припарковать свои пять-десять миллионов поспокойнее. Подумайте об этом без предвзятости. И не слушайте риэлтеров.
В рассуждения о перспективах жилой недвижимости проскальзывают аргументы «знакомый риэлтер сказал, что дисконт от цены предложения небольшой»...

Коллеги, «знакомые риэлтеры» могут говорить что угодно. Вплоть до «ффсё растет». У них работа такая — трындеть не моргая. Что же касается «можно жить самому и сдавать по часам» — то эти байки может рассказывать человек, который хотя бы пробовал это неблагодарное занятие. Реальность такова, что если бетон приобретен с целью защиты денег, а не для жилья — то жить в двух или тех квартирках невозможно: задница треснет на трех стульях сидеть. А сдавать — известные риски. 20 лет назад сдавалы были на коне. Сейчас их время кончилось,  окупаемость идеи «сдавать купленное» — ниже депозитов. Арендаторы капризные, ненадежные. Разговоры же «у метро всегда сдастся» имеют право на существование, да только унылая статистика говорит что действительно «у метро» только 10-15% жилья, и стоит оно несколько дороже.

В сухом остатке: такого количества предложений и таких локаций я не видел в Питере за всю жизнь. Строят и за три копейки, и за пять, а за десять — уже будет видовуха куда угодно: на Неву, на залив, на центр. Та локация, что 5 лет назад объявлялась элитной, предлагается по цене мейнстрима. Много лет риэлтеры трындели «нет земли» и запинывали в покупку буратинок. После 2010 трындели «нет согласований». И что теперь? Теперь застраиваются огромные куски в центре и вокруг него, а картофельные поля «у метро» стали огромными районами, в которых квартиры продаются уже около пяти лет. В этих условиях рассчитывать на заработок — безумие.

Я уже много лет писал, что в жилой недвиге нет и быть не может денег на дальнем горизонте. Все цивилизованные страны следят за тем, чтобы жилая недвига выполняла социальные функции (т.е. в ней жили), а не спекулятивные. Такого, как у нас бывало 10 лет назад, когда дом сдается, но не заселяется годами, пока «инвесторы» не реализуют купленные на этапе котлована квартирки — в Европе невозможно. И у нас идет тенденция на тоже самое — не законодательством, так экономическими рычагами.


Уже сейчас инвесторы встречаю противодействие и ценовую конкуренцию со стороны застройщика. Система очень проста: инвестор покупает квартирку на этапе котлована за 2 ляма, ждет два года — и пытается продать халупку за 3 (ведь уже не котолван, а 12 этажей из 22 готовы, хе-хе). И тут выясняется, что за переоформление квартирки застройщик хочет, к примеру, 200 тыро, а сам продает те же квартирки за 2.3 ляма. Инвесторо в шоке — и тут вступает в действие мантра «можно жить, можно сдавать»… ну фигле, живи, сдавай...


Сдача же это отдельный балет, который на самом деле мало кому по силам. Аренда вдолгую — не отбивает инвестиции даже на уровне банковского депозита. Аренда посуточно — требует полного вовлечения в это дело. Посуточная рента стала давно процессом медийным, без отзывов на всяких площадках типа airnbn — клиентов не будет. А клиент тебе напишет каких-нибудь гадостей, если ты перед его приходом не помоешь унитаз или он увидит то, что ему не понравится (к примеру, пятна на обоях от предыдущего арендатора). В результате тот полтос, который снимают посуточники с однушки — это, по сути. зарплата уборщика и администратора, а бывает еще и водителя, встречающего арендаторов на вокзале в 2 ночи.


В общем, инвестиции в жилую недвигу сейчас — это клоунада. Там есть деньги… пока есть. Но о том. чтобы рабоать с такими инвестициями как с бумагами, т.е. удаленно, ненапряжно и чисто — уже и думать забудьте. Это для тех, кто хочет быть строителем, уборщиком, маркетологом и сантрехником в одном лице.