Собственная квартира - актив или пассив? По следам Кийосаки, или как планировать бюджет при проживании в собственой квартире

Дисклеймер 1: я НЕ занимаюсь прогнозированием доходностей и ставок, поэтому они в каком-то смысле взяты «от балды», из средне благоприятных прогнозов.

Дисклеймер 2: актуально для тех, кто планирует (или мечтает) переехать в Москву в ближайшее время. Для тех, кто-то в столицу переезжать не намерен или, наоборот, намерен уехать из столицы, этот пост также не актуален.

Роберт Кийосаки в книге «Богатый папа, бедный папа» предложил прекрасную концепцию разделения собственности на активы и пассивы. Идея не нова, но позволяет иначе взглянуть на собственность.

Актив — вся собственность, которая приносит доход (ценные бумаги, банковские депозиты, доходная недвижимость)
Пассив — собственность, которая приносит расходы (долги, ипотечная квартира, автомобиль, бытовая техника и т.д.)

Но одна и та же собственность, в зависимости от управления, может быть как активом, так и пассивом.

Рассмотрим конкретные примеры

Случай 1.
Молодая пара живет в собственной квартире стоимостью 5 млн. рублей на окраине Москвы (родители подарили, случай маловероятный, но иногда возможный). Доход пары в месяц — 50 — 80 тысяч рублей (оклад + нестабильные премии).
На родине (не в Москве) эта же пара имела бы доход 25 — 45 тысяч рублей, но жила бы в квартире стоимостью 2 млн.

Расходы на квартиру/телефон/интернет в Москве — 4000 в месяц. В год (округленно) 50 тысяч. В родном городе пары (миллионник) — то же самое.
Съемная квартира в Москве с учетом ЖКУ — 25000 в месяц. В год выходит 300 тысяч.

Ежемесячную разницу в затратах на съемную и собственную квартиру плюс еще 10% от дохода (в сумме 25000 рублей) пара инвестирует под ожидаемый минимальный процент — 18% годовых (портфель — облигации 20%, акции 80%).

Через 7 с небольшим лет (94 мес.) суммарный капитал с учетом реинвестирования составит 5 миллионов, т.е. окупит квартиру.

Итог 1: дети 94 месяца живут в московской квартире, имеют капитал 5 миллионов.

В случае съемной квартиры инвестирование всего 5000 в месяц дало бы через 94 мес. 1 миллион рублей, что на квартиру в Москве бы не хватило ни при каких представмиых условиях.

Случай 2.
Родители купили детям квартиру в родном городе за 2 млн, оставшиеся 3 млн выдали на руки. Дети вкладывают всю сумму на тех же условиях, что и в предыдущем случае, плюс добавляют ежемесячно 5 тысяч (10-20% от зарплаты). Считаем, что стоимость московских квартир будет расти на 12% в год (умеренный прогноз). При таких параметрах дети смогут перебраться в Москву через… 88 месяцев.

В этом случае у детей еще остается капитал — стоимость квартиры в родном городе, которая составит примерно 4 миллиона при темпе роста 12% в год.

Итог: дети 88 месяцев живут на родине, переезжают в Москву, владеют капиталом в 4 миллиона от продажи квартиры.

Таким образом, московская квартира, купленная «сейчас» в сочетании с более высокими зарплатами в Москве, при грамотном финансовом планировании является наиболее выгодной долгосрочной инвестицией (по сравнению с квартирой и зарплатой в городе-миллионнике) и проживании на съемной квартире. Если же не откладывать разницу в стоимости проживания в собственной и арендуемой квартире, то собственная квартира — скорее пассив, чем актив.

P.S. Файл с расчетами имеется, могу по запросу прислать.