Добрый вечер, коллеги! Что выгодней: доход 9% ОФЗ или доход 6% от сдачи жилой недвижимости в аренду в областном центре европейской части России? Думаю оба актива сопоставимы по надежности, однако недвижимость в отличие от ОФЗ вроде бы защищена от инфляции и в принципе должна расти в цене вместе с индексом потребительских цен, так?! Что бы вы выбрали?
AlexGood, я плохо знаком с офз. но точно знаю, что если бы в 2012 году не купил квартиру а пожил денежку в банк счас бы уже не однокомнутную а двухкомнутную на эти деньги купил.
AlexGood, Минус квартиры — это нефинансовая инвестиция, ей нужно заниматься (работать). Плюс квартиры для себя — в ней можно жить, она удовлетворяет потребность.
Минус квартиры — невозможно реинвестировать арендную плату ежемесячно под ту же доходность (в тот же актив). Если цель жить на доход от инвестиции — то удобнее хата (ежемесячно доход против полугодового купона). Налоги с аренды будете платить? Если нет — налоговые риски. Офз, если не спекулировать — без налогов. Купон по офз всегда, а съемщики иногда съезжают или не платят вовремя. Квартиру нужно оставлять и ремонтировать, офз — нет. У офз есть дата погашения, у квартиры нет. Т.е. никаких гарантий достойного выхода из инвестиции. Ликвидность очевидна, уже писали.
Делайте вывод исходя из того, что вам нужно и важно
AlexGood, много уже про съемное жилье писали. растраты большие у этого заработка. да и простои бывают. ремонт, могут конфликтные жильцы попасться. И самый главный, на мой взгляд, это вклад в недвижимость. за последние 3-4-5 лет недвижимость подешевела в долларах и не очень подорожала в рублях, а кое где цена упала до 25% в рублях.
AlexGood,
вот вам аргументы:
1. ОФЗ (через надежного брокера) надежнее, квартиру могут спалить, затопить, убить и прочее
2. ОФЗ ликвиднее, если срочно понадобятся деньги, да день выйдите без потерь, квартиру будете продавать месяцами, и то с сомнительным эффектом, аналогично и с покупкой, в ОФЗ можно зайди буквально за день, и начать получать доход, с недвигой месяцами будете сидеть на деньгах.
3. у ОФЗ денежный поток прогнозируем, квартиранты могут затягивать оплату, просто съехать-искать новых — разрыв.
3б. c офз можно сконструировать портфель с заданной доходностью, дюрацией и гибко реагировать на изменяющуюся конъюнктуру иммунизируя его, с квартирой будете сидеть и смотреть на % ставки.
4. недвижимость если и будет расти, то в сумме будет те же 9%-10% (6% многовато для ренты, считайте лучше 5%, учтите налоги, обновление мебели, правда и с ОФЗ уже не 9% там, а 8% лучше считать, но лишний 1-2% погоды не сделает ради этих рисков)
в итоге по соотношению доход-риск: офз победитель.
AlexeyT, я за ОФЗ. Недвижимость утопия, если подходить с точки зрения здравого смысла жить в Москве в собственной квартире, это шизофрения. Капитал который она на себя отвлекает, даже офз сможет оплачивать съем аналогичного жилья еще и сдача будет оставаться. Снять квартиру стоимостью 40лямов стоит 120 000 в месяц считайте сами=)
Алексей, где вы так дешево все находите, не пойму. Сдаем квартиру. Стоит она где то 11-13 лямов, в месяц 61000 рублей аренда. Несколько раз менял квартирантов. Последний раз сняли вообще за 2 дня. Причем, обычно в договоре прописано, что предупредить о разрыве надо за какой то срок (от 2 недель до месяца) За это время можно найти спокойно, так что разрыва нет, практически. Возможно, для элитного жилья и есть проблемы. Для ликвидного их нет, ребята. Не верю я в то, что недвига будет дешеветь в рублях. В валюте, да. с нашей инфляцией дешеветь просто некуда. Кстати, тут все прекрасно написано про офз и ликвидность, но не забывайте одну вещь, со съемной квартиры вас тоже могу попросить на выход с вещами. Если у вас всего один рюкзак, то это терпимо, а если машина вещей, то стоимость переезда, плюс, если это будет сделано в сжатые сроки, повышенная арендная плата на новом месте.
AlexeyT, труха, труха.Да у нас весь центр в Москве должен превратиться в труху, хотя по факту когда смотришь нового жилья ооочень мало и оно сверхдорогое, от 200лямов без ремонта
AlexGood, у недвижики ликвидность околонулевая. И у недвижки нет никакой защиты от инфляции, а у офз есть такие варианты, есть офз с переменным купоном и привязкой к разынм ставкам, в т.ч. вроде и к инфляции есть. Плюс у недвижки идет амортизация, чего у офз не бывает, если недвижку придется продать после квартирантов, то вся прибыль уйдет на амортизацию, либо придется ее размер вычесть из стоимости и продавать сильно ниже рынка. Да и гсодураство проводит политику направленную на то чтобы убрать инвестиции в квартиры, поскольку цены заперделеньые, будут налоги расти, возможно еще какие-то меры придумают, а против государства переть бесполезно.
Yorsh, Чтоб что-то выросло, надо чтоб у людей появилась потребность, у всех моих знакомых по 1-6 квартир, арендаторов хрен найдешь, если еще 2 года назад все они мечтали поскорее купить еще одну, сейчас задумываются чтоб продать.
Ликвидность несопоставимая.
Недвижимость может как сложиться в 2 раза так и вырасти в ближайшие 2 года, по непрогнозируемым причинам.
С точки зрения надежности и стабильности офз вне конкуренции.
это где это с жилой недвиги 6% с аренды??? ты явно неправильно считаешь...
приведи пример расчета…
наверное не считаешь амортизацию… и делаешь аренду по-максимуму как за новый объект… но лет через 10 у тя будет убитая хата… а через 30 лет убитый требующий кап ремонта изношенный дом...
и ндфл считай тоже… и то что квартира 1месяц в год не сдается… ну и раз в 5 лет будешь соседей топить (например у мя в этом году уже 3 залива)...
в мскве аренда доходность -2-0% в год… офз52001 = инфляция+2.5% годовых
зы офз52001 кошерные офз с индексируемым на величину инфляции телом + 2.5% годовых купон… имхо гораздо интереснее недвижки
ves2010, в Сочи с недвигой можно двигаться, за сезон через airbnb знакомый сделал рублей 120, при цене 2.500.000 за квартиру, это примерно 5% за три месяца. Зимой по 18 000 в месяц сдаёт
Yorsh, если Сочи и сдача в управление, надо считать! а что за квартира за 2,5 млн? реально можно взять не далеко от пляжа? или это стройка и соответственно будет сдаваться через год два?
Александр (sas7602),
1 хорошая квартира в сочи в центре на навагинского двушка 48м = 6мио...
2 120к за сезон это 1200руб в день всего… чет маловато… за 3мио можно в мскве купить… тот же подольск… и сдавать за 25к в месяц… (но если посчитать то это все в убыток)
ves2010, в подольске можно сдать за 25тыс рублей? лучше тогда в балашихе за 16тыс снять. у меня друг там снимает. в новых химках 20-25 тыс. москва возле мкад 25-30 не меньше. я имею ввиду нормальное состояние квартир. Но цена квартир это сказка))) москва нормальное состояние 1к квартиры 35кв.м меньше 5,5 не нашел. и покупать для сдачи конечно же не выгодно. есть регионы в сибири. квартира 2млн. сдача 25000 рублей. Но… если там не жить, то может проблема быть с жильцами и решать придется ехать.
ves2010, спасибо. но 26кв.м. и говорят там брошеные районы есть. строители не работают. хотя для сдачи это лучше чем за 5.5млн. и 2квартал 2017 сдача. под черновую… в общем считать надо)))) В любом случае я бы не стал покупать квартиру для сдачи, что б сохранить и заработать.
Александр (sas7602), мкад — не мкад… какая разница это 7мин на метро… если брать номальную хату для себя то это колцевые станции метро… кстати в центре цены ниже чем на окраинах...
глянь краснопрудную 3/5 — суперский дом — спецпроект… главное чтоб окна во двор
ves2010, для меня есть разница. я жил на красногвардейской, а потом в химках. больше не хочу за МКАДом. даже в куркино не поехал бы)) если бы в царицино нормальная стройка была, можно было бы. а так там кто в первую очередь попал еще норм, остальным повезло меньше.
Александр (sas7602), сейчас в новостройке около пляжа в Дагомысе по 80к за квадрат, заливают пока фундамент. Когда 4-5 этажей будет, цена будет 120-130к, к сдаче 150-160(возможно). Это единичный пример, так за 2.5 млн далеко возьмёшь. Я пока две квартиры взял в ипотеку, и только вторичку. Много подводных камней, есть и по 500-600 000 квартиры))
Yorsh, я 2 года занимался поиском и покупкой квартиры в сочи (2013-2014 годах). тогда надо было брать стройку. сейчас не особо интересно в качестве инвест проекта. есть другие регионы. сейчас сибирь смотрю более менее интересно. Я бы пообщался отдельно на тему покупки жилья в сочи. интересно для себя покупки
Александр (sas7602), хорошо, что не купили, пик как-раз в то время и был. Сейчас можно спокойно рассматривать варианты, если что в личку обращайтесь, чем могу — помогу. А так на авито присмотритесь или вот к примеру
Yorsh, по сочи на авито в то время один лохотрон был))) рассматривал ЖК «Огни Сочи» уже на договор выходили, а они ценник подняли на 250т.р с 2.5млн я посчитал это много и отказался. сейчас такая квартира этажем выше стоит почти 4млн
AlexGood, сбербанк поработит всё население России через ипотеку, как ответ? А серьёзно думаю, что банки между собой будут делить население и предлагать ставки ниже и ниже. Если конечно ставка ЦБ будет падать.
ves2010, с аренды-4%максимум, и это ещё хорошо.Почти трежерис, только в рублях.
Ещё скоро и налог заставят платить реально-ввиртуально=это ещё+13%, а то и 20%.
Конечно недвижку.
ОФЗ — для лохо, туда загоняют стадо баранов, которое зарежут.
По недвижке ожидается резкий рублевый подъем и как только чуть «пукнет» вы уже купить объект не сможете останутся одни «высерки» типа 5/5 п .
поэтому берите сейчас КОГДА ЕСТЬ ВЫБОР ВЗЯТЬ 1 кк — 3/14 к в Центре и приспокойно сдавайте.
И пусть лохня дальше сидит в ОФЗ — их всех потом скопом на*бут.
Черный Живоглот, вспомни 1998г… когда зарезали баранов в ГКО… в недвижке тоже не было весело ниразу...
из ОФЗ можно будет выйти в кэш в 2 клика мышкой… и еще в 2 клика купить валюту… а с квартирой чо делать??? этож неиквидный ниликвид… без фундаментала к росту
зы я вчера смотрел цены на мсковскую недвигу… и как то совсем не гуд…
AlexGood, соглашусь с живоглотом… будут резать… но не сейчас… надо смотреть стоимость обслуживания госдолга долга в % от бюджета… счас это 4% всего… вот будет 10-15% можно напрягаться
Черный Живоглот, Вы хоть знаете сколько физиков в ОФЗ, что-бы такой бред писать? Я знаю кто пострадает в первую очередь а за ними уже вы будете хер сосать уж извините за грубость… 2 гипирок наша экономика не выдержит… Ваши квартиры будут стоить копейке для тех людей у которых была валюта а не рубли…
Seven_NY5,
Дык они в два конца сдоят
У всех валюта на депозитах смотрите статистику ЦБ там 95 млрд $
На руках только 25 млрд $
1. Они режут ОФЗ ников
2. Они всем депозиты отдают рублями
3. Они курс делают ступенькой как в Казахстане .
И что вы будете делать?
ves2010,
У меня среднестатистический думающий мозг.
Если до меня дошло то до половины дошло что будут доить.
А значит они будут доить скоро не дожидаясь пока дойдет до большинства
Александр (sas7602), сочи я считал по этому лету проект… невыгодно ниразу… даже ремонт не отбивается… конечно если самому жить а летом сдавать то ОК… но если специально для сдачи… все очень плохо
многие говорят типа буду сдавать посуточно… но ок… тогда надо считать еще и зарплату себе… т.к. времени это будет жрать немеряно
ves2010, специально для сдачи сейчас по моему мало кто покупает. если только нет других возможностей и знаний вкладывать деньги. Обычно для себя, детей, внуков… Лучше золото или доллары или евро. а еще лучше корзину, с оглядкой на государство.
ves2010, у меня там знакомый живет, у него «однуха» и «двушка» на сдачу, через агенство накладно работать из-за процента и налогов, да и сдать они могут кому хочешь- с них взятки гладки. Вот он сам на вокзале и вербует, хотя и влетал самостоятельно и не раз- там есть народная забава, снять квартиру, а потом её пересдать под видом хозяина на долгий срок, ему один раз так цыган подогнали на квартал…
Конечно ОФЗ — никаких хлопот и хорошая надежность… Недвижимость может сгореть или пострадать от подтопления… Опять же возня, неплатежеспособность клиентов, криминальная составляющая…
недвига, валюта, бизнес, производство… что-то реальное и серьезное. никаких рубле-офз, никаких рубле-депозитов (даже пенсионных, юбилейных и новогодних с повышенным процентом) ни под каким соусом.
да пацаны, есть ещё такая тема.Там в далёком, туманном ЛондОне власти задумали проверять на честность приобретенной квартиры, значит надо будет доказывать происхождения средств .
А наши товарищи, хоть и гавкаются периодически с ними, но оочень любят копировать тамошние нововведения(часы на остановках, правда, заглохли)
теоретически на долгосроке (!) недвига в цивилизованном мире отбивает инфляцию и дает доход процента 3 годовых (честных, с учетом издержек). в россии цены на недвигу слишком сильно задрались и видимо довольно долго будут стоять, пока инфляция не сделает их приемлемыми. потом снова рост, но не такой бешеный как был. плюс недвиги в том, что она дает некую гарантию и защиту от форс-мажоров. можете посмотреть аренду в москве — во все времена цена однушки в спальном районе примерно соответствовала некой минимально з/п и прожиточному минимуму. который сам по себе плавал. т.е. купив «лишнюю» однушку с большой вероятностью вы гарантируете себе некий прожиточный минимум. ОФЗ такой гарантии не дает. но локально, скорее лучше ОФЗ пока что.
Есть ОФЗ, номинал которых увеличивается в соответствии с индексом потребительских цен. Посмотрите ОФЗ-52001. Их номинал растет ежедневно. Помимо того на этот увеличивающийся номинал уплачивается доход в размере 2,5% годовых. Т.е. если инвляция 6% в год, то доход будет соответствовать 8,5% годовых. Если инфляция 20%, то доход купонный будет 22,5% годовых. Учитывая высокую ликвидность, и то, что сейчас эти ОФЗ можно купить за 98,6% от номинальной стоимости — голосую за ОФЗ. Но вообще, что мешает приобрести и то и другой (и ОФЗ и недвижку)?
ОФЗ неглядя. При владении недвижкой минусы: растущий налог на недвижку, искать арендаторов- трата времени и простои, арендаторы могут попортить- попадос на ремонт и простои, тенденция к снижению стоимости пока, сложно быстро избавиться по желаемой цене.
В облигациях риск дефолта.
О чем спор не понятно когда отсутствует главный параметр от которого зависит окупаемость недвиги, этот параметр локация, где-нибудь в Лондоне, Сан-Франциско и Манхеттене недвига как росла так и будет продолжать рости десятилетиями, а где-нибудь в МО она уже давно не растет, а только падает. Короче, недвижка разнаю, что то будет рости, а что то уже давно отросло.
Алексей Земсков, там не дураки… считать умеют… если есть рост значит он обоснован… например крайне дешевой ипотекой… делающим смысл покупать квартиру а не снимать
Для вложений на краткосрок — ОФЗ весьма неплохой вариант.
А вот на средне- и на долгосрок (т.е. от года и более) лучше преподчесть недвижимость. Имхо, разумеется.
Тут просто надо учитывать, что:
1) квартира — это гораздо более надежная защита от РЕАЛЬНОЙ инфляции (а не нарисованной госчиновниками по заданию партии).
Плюс к этому имеется доход с аренды.
2) а в случае внезапного прихода «черного лебедя» выпрыгивать из дальних ОФЗ вероятно придется с дисконтом… Кроме того, в момент ажиотажа купить квартирку может оказаться сложной задачей.
Минусом квартиры, как уже многие отметили, является её меньшая ликвидность в сравнении с ОФЗ или акциями. Поэтому вам надо определиться со своими планами и приоритетами на ближайшие годы (самый главный из которых — готовы ли вы доверять рублю).
Dimas_,
Они не доп эмиссию сделали, а СПО. Разница в том, что при доп эмиссии размываются доли всех акционеров, а при СПО продаётся доля в компании. Т.к. компания почти полностью принадлежит Стр...
Количество нефтяных и газовых вышек Baker Hughes в США, кратко отчет агентства EIA, СОТ от спекулянта, сигнальщика, недоаналитика Нефтяные вышки на этой неделе: +1 к 479, недавние значения (15.11.24 -...
Количество нефтяных и газовых вышек Baker Hughes в США, кратко отчет агентства EIA, СОТ от спекулянта, сигнальщика, недоаналитика Нефтяные вышки на этой неделе: +1 к 479, недавние значения (15.11.24 -...
ММВБ > 2 500? Четвёртая Попыточка за Новою Метлой? Доживём до Вторника? Часть 1/2.
Дисклеймерятина! Статья не является оголтелой политотой, а я — не копрометальщиком и не прочим копленамеч...
Следующим президентом США станет Илон Маск Одному мне заметно, как Республиканская партия и Дональд Трамп, не успев вступить в должность Президента США, заняты продвижением Илона Маска во власть, кото...
Минус квартиры — невозможно реинвестировать арендную плату ежемесячно под ту же доходность (в тот же актив). Если цель жить на доход от инвестиции — то удобнее хата (ежемесячно доход против полугодового купона). Налоги с аренды будете платить? Если нет — налоговые риски. Офз, если не спекулировать — без налогов. Купон по офз всегда, а съемщики иногда съезжают или не платят вовремя. Квартиру нужно оставлять и ремонтировать, офз — нет. У офз есть дата погашения, у квартиры нет. Т.е. никаких гарантий достойного выхода из инвестиции. Ликвидность очевидна, уже писали.
Делайте вывод исходя из того, что вам нужно и важно
за 5 маленький рост
вот вам аргументы:
1. ОФЗ (через надежного брокера) надежнее, квартиру могут спалить, затопить, убить и прочее
2. ОФЗ ликвиднее, если срочно понадобятся деньги, да день выйдите без потерь, квартиру будете продавать месяцами, и то с сомнительным эффектом, аналогично и с покупкой, в ОФЗ можно зайди буквально за день, и начать получать доход, с недвигой месяцами будете сидеть на деньгах.
3. у ОФЗ денежный поток прогнозируем, квартиранты могут затягивать оплату, просто съехать-искать новых — разрыв.
3б. c офз можно сконструировать портфель с заданной доходностью, дюрацией и гибко реагировать на изменяющуюся конъюнктуру иммунизируя его, с квартирой будете сидеть и смотреть на % ставки.
4. недвижимость если и будет расти, то в сумме будет те же 9%-10% (6% многовато для ренты, считайте лучше 5%, учтите налоги, обновление мебели, правда и с ОФЗ уже не 9% там, а 8% лучше считать, но лишний 1-2% погоды не сделает ради этих рисков)
в итоге по соотношению доход-риск: офз победитель.
каждые 5 лет надо проводить реновацию,
вот этот 1% и размажется на ремонт
я б смотрел рост численности молодежи и рост зарплат…
Недвижимость может как сложиться в 2 раза так и вырасти в ближайшие 2 года, по непрогнозируемым причинам.
С точки зрения надежности и стабильности офз вне конкуренции.
приведи пример расчета…
наверное не считаешь амортизацию… и делаешь аренду по-максимуму как за новый объект… но лет через 10 у тя будет убитая хата… а через 30 лет убитый требующий кап ремонта изношенный дом...
и ндфл считай тоже… и то что квартира 1месяц в год не сдается… ну и раз в 5 лет будешь соседей топить (например у мя в этом году уже 3 залива)...
в мскве аренда доходность -2-0% в год… офз52001 = инфляция+2.5% годовых
зы офз52001 кошерные офз с индексируемым на величину инфляции телом + 2.5% годовых купон… имхо гораздо интереснее недвижки
1 хорошая квартира в сочи в центре на навагинского двушка 48м = 6мио...
2 120к за сезон это 1200руб в день всего… чет маловато… за 3мио можно в мскве купить… тот же подольск… и сдавать за 25к в месяц… (но если посчитать то это все в убыток)
глянь краснопрудную 3/5 — суперский дом — спецпроект… главное чтоб окна во двор
Александр (sas7602), посмотрите ЖК Бутовские аллеи.
Новая Москва, рядом станция метро(15 мин пешком), хорошая экология, малоэтажная застройка, построенные/сданные дома. Низкие цены.
xn------6cdaabnlrg7aabrbvae1dgopj5at1a4j.xn--p1ai/1/?roistat=adwords7_g_117008714969_%2B%D0%BA%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BB%D0%B0%20%2B%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%82%D1%83%D0%B3%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B8&roistat_referrer=&utm_source=google&gclid=COyQx-DLutACFQHbcgodOMoBZA
Можно несколько студий взять сейчас, через два года перепродать, или сдавать))
Ещё скоро и налог заставят платить реально-ввиртуально=это ещё+13%, а то и 20%.
ОФЗ — для лохо, туда загоняют стадо баранов, которое зарежут.
По недвижке ожидается резкий рублевый подъем и как только чуть «пукнет» вы уже купить объект не сможете останутся одни «высерки» типа 5/5 п .
поэтому берите сейчас КОГДА ЕСТЬ ВЫБОР ВЗЯТЬ 1 кк — 3/14 к в Центре и приспокойно сдавайте.
И пусть лохня дальше сидит в ОФЗ — их всех потом скопом на*бут.
из ОФЗ можно будет выйти в кэш в 2 клика мышкой… и еще в 2 клика купить валюту… а с квартирой чо делать??? этож неиквидный ниликвид… без фундаментала к росту
зы я вчера смотрел цены на мсковскую недвигу… и как то совсем не гуд…
Вот макд гистограмма к рублевой цене метра по ирн недельки
в пример, 2014г стоимость офз складывалась до 50%.
А по теме, — сейчас выгоднее офз, если ставку снизят будет выгоднее недвижимость. риски и там, и там.
Их будут резать всегда, потому что это легко, а вот отбирать квартиру — тяжело.
их режут когда полная вера.
Когда непоколебимость.
Я бы зарезал в декабре.
Хренову кучу бабла бы сдоил.
Дык они в два конца сдоят
У всех валюта на депозитах смотрите статистику ЦБ там 95 млрд $
На руках только 25 млрд $
1. Они режут ОФЗ ников
2. Они всем депозиты отдают рублями
3. Они курс делают ступенькой как в Казахстане .
И что вы будете делать?
У меня среднестатистический думающий мозг.
Если до меня дошло то до половины дошло что будут доить.
А значит они будут доить скоро не дожидаясь пока дойдет до большинства
многие говорят типа буду сдавать посуточно… но ок… тогда надо считать еще и зарплату себе… т.к. времени это будет жрать немеряно
Гистограмма пробила нулевую линию
Кстати, есть ОФЗ-ИН (инфляция + 2.5% купон).
А наши товарищи, хоть и гавкаются периодически с ними, но оочень любят копировать тамошние нововведения(часы на остановках, правда, заглохли)
Евробонды не лучше ли?
В облигациях риск дефолта.
А вот на средне- и на долгосрок (т.е. от года и более) лучше преподчесть недвижимость. Имхо, разумеется.
Тут просто надо учитывать, что:
1) квартира — это гораздо более надежная защита от РЕАЛЬНОЙ инфляции (а не нарисованной госчиновниками по заданию партии).
Плюс к этому имеется доход с аренды.
2) а в случае внезапного прихода «черного лебедя» выпрыгивать из дальних ОФЗ вероятно придется с дисконтом… Кроме того, в момент ажиотажа купить квартирку может оказаться сложной задачей.
Минусом квартиры, как уже многие отметили, является её меньшая ликвидность в сравнении с ОФЗ или акциями. Поэтому вам надо определиться со своими планами и приоритетами на ближайшие годы (самый главный из которых — готовы ли вы доверять рублю).