Недвижимость - прогноз

Провел небольшой research цен на недвижимость. Провел 2 часа за компьютером, решил потратить 15 мин на презентацию результатов, не пропадать же добру, пусть любимое сообщество тоже посмотрит.

Итак. Гипотеза:
* цены на недвижимость в Москве коррелируют с ценами в остальной стране

Лично я предпочитаю логарифмическую шкалу для ТА и считаю что процессы в обществе развиваются по логарифмическому закону. Но на www.irn.ru/gd невозможно задать логарифмическую шкалу. Пришлось добывать самому!

Алгоритм:
1. Берем индекс цен (рублевый и долларовый) с www.irn.ru/gd
2. Оцифровываем графики в getdata-graph-digitizer.com/ru/
3. Экспортируем в Excel
4. Строим график, выбираем лог-шкалу
5. ТА

Вы легко можете повторить мой путь.

Выкладываю.

Рис. 1: Цены в руб/м2, декартовы координаты

Рис. 2: Цены в руб/м2, логарифмические координаты

На рис. 2 отчетливо видны пики как раз во время агрессивных действий России: Грузия и Украина. Что сходится теорией, что во время войн цены на недвижимость падают.

Рис. 3: Цены в $/м2, декартовы координаты

Рис. 4: Цены в $/м2, логарифмические координаты

Последний график лично мне не очень понятен. Возможно, в начале 1991 цены в долларах были еще ниже, и поэтому нижнюю линию корректно провести не удается (зато спустя годы можно поймать верхнюю в случае чего).

Вывод: просели от пика крымнаш (2014) на 20% и еще осталось 20% в рублях проделать вниз (это займет год-полтора). Оттуда долгосрочный рост на года.

недвижимость кризис

transmega

Томск

1 195

с 22 марта 2015

17 Комментариев

Водитель_Пафнутьича
07 сентября 2016, 23:19
Спасибо. А можно все Цены отнормировать на агрегат М2? Не понимаю ненормированные Графики)))
+2
- transmega
  07 сентября 2016, 23:22
  Водитель_Пафнутьича, гм, хорошая идея. Но тогда уж завтра. Я так понимаю, вас интересует [руб/м2] / [М2]? Или умножить? Логичнее делить же, вроде.
  +2
  - Водитель_Пафнутьича
    07 сентября 2016, 23:32
    transmega, Да, конечно, [руб/м2] / [М2]. Тогда получится размерность по оси Y: 1/Кв.м. Что и интересно. Спасибо! Будите мысль, однако!
    0
Sergey Panfilov
07 сентября 2016, 23:21
каков итог ваших исследований, цены будут расти (если да, то когда начнется рост) или будут падать (если да, то до каких уровней)?
0
- transmega
  07 сентября 2016, 23:23
  Сергей Панфилов, просели от пика крымнаш (2014) на 20% и еще осталось 20% в рублях проделать вниз. Оттуда долгосрочный рост на года.
  +1
  - Sergey Panfilov
    07 сентября 2016, 23:30
    transmega, спасибо! Поживем -увидим))
    0
Levada Aleksandr
07 сентября 2016, 23:38
Жду с нетерпением более красивого графика! За проделанную работу, ЗАЧЁТ!)
+4
Вальдемар
07 сентября 2016, 23:50
Отлично. Ожидаю медленного укрепления рубля и стагнации рынка недвижимости.
+2
ILYA
08 сентября 2016, 00:31
Жаль минутный график нельзя построить)))
+2
alextrad
08 сентября 2016, 06:49
Не фига отчетливо не видно на 2 графике, потому как нет шкалы времени. Вообще не плохо более полные пояснения. Это ведь не форум любителей высшей математики.
0
- transmega
  08 сентября 2016, 11:29
  alextrad, хорошо, сделаю. Пока можете для наглядности открыть www.irn.ru/gd и смотреть шкалу времени. Это не минутки, это с 1991 и 2000 года цены.
  0
П М
08 сентября 2016, 07:44
вообще идея про логарифм интересная, т.к. я в этом разрезе не думал. а ведь действительно недвижимость — это актив с постоянным рефинансированием, проще говоря, чаще всего деньги однажды вложенные в квартиру, при её продаже будут снова вложены в другую квартиру с добавкой новых денег и добавкой от выросшей цены за проданную. просто потому что семьи растут, демография позитивная, а первоначальный спрос в нашей стране ещё далеко не удовлетворён. поэтому график цен на квартиры будет экспоненциальным и дальше.

а вот с выводами автора я не согласен. да он и сам грешит двойной логикой. если полистать его посты, то про S&P он пишет, что никаких падений S&P не будет.
smart-lab.ru/blog/341157.php
хотя график S&P и цен на недвигу в рублях — отличаются не больше, чем две капли воды. почему квартиры упадут на 20%, а S&P — нет?
это или двойная логика или её полное отсутствие.

а уж слова про какую-то агрессию России вообще мне отвратительны. западная лапша лезет из ушей.
0
- transmega
  08 сентября 2016, 11:27
  ПBМ, на днях сделаю все по-красивше, ТА сделаю не в Painte, а загружу в Amibroker. Про корреляцию S&P и цен на недвижимость в России — полное заблуждение. В той статье про s&p я как раз и говорил, что в этот раз все будет по-другому, не будет предсказуемых корреляций. Недвижимость в долларах еще как-то коррелирует с RTS — и больше ни с чем.
  0
Jkrsss
08 сентября 2016, 10:26
Среднию 200 периодную сделай. Посмотрим куда должны упасть.
0
- transmega
  08 сентября 2016, 11:22
  Jkrsss, это не наш метод)
  0