О том как НЕЛЬЗЯ смотреть на рынок недвижимости. Да и на всё остальное.
Сразу извиняюсь перед автором, пост которого я беру как иллюстрацию. Нечего плохо о нём и его посте сказать не хочу. Но хочу обратить внимание смартлабовцев на то, как часто то что они читают в блогах оказывается немножко искажённой информацией. При этом не ввиду каких то «куклов, манипуляторов» и прочего. А просто из-за неправильного восприятия информации.
Итак пост который я прочитал сегодня о рынке недвижимости США содержал такую картинку:
И вот такой вывод автора:
«Вот этот образовавшийся крест, выделенный черным прямоугольником, и является характерным признаком образовавшегося пузыря. Ипотечный портфель банков потому и не рос, что граждане США за ипотекой не ходили – они не могут позволить себе покупку дома. Накачку по ценам (те самые +55%), по продажам и пр. обеспечивают так называемые инвесторы, то есть те самые люди, которые выводят деньги с других рынков и размещают их в секторе недвижимости»
Для многих людей такой вывод кажется логичным. Но в этом месте я хочу обратить ваше внимание на то, что цифры красной диаграммы берутся относительные, выражающиеся в проценте домовладений. Значение синей же является абсолютным. И тут автор увидел некий «крест». И сделал вывод что дома в америке скупаются некими «инвесторами».
А теперь давайте посмотрим как это будет примерно выглядеть при введение простого дополнительного параметра — населения Штатов. Итак в 2004 году население штатов составляло 292 млн. человек. Сейчас же оно составляет уже 323 млн. человек.
Т.е. 69% домовладений в 2004 приходилось на 201 млн. человек. Упавший же до 64 процент домовладений в 2016 году приходится на 206 млн. человек.
Т.е. в абсолютных значениях число частных домовладений на самом деле в штатах растёт. И никакие мифические «инвесторы» для несколько ослабленного роста в выводах тут не нужны. Кому не лень могут найти подтверждающие графики на сайтах статичтики.
Вот такое простое учитывание одно единственного факта порой переворачивает всю картинку. Параметров же таких там достаточно много. И обо всех них писать конечно же ужасно лениво.
Скажу лишь одно в секторе недвижимости Штатов нет какого то ужасного пузыря с этими мифическими «инвесторами». Есть банальная перестройка экономики и системы распределения ресурсов в обществе. И пока на данный момент складывается даже ощущение что штаты возвращаются к параметрам на которых они находились до того как «объявили войну» советам по социальным стандартам.
В общем в чём смысл этого блога — в том чтобы люди перед тем как смотрели на какие то параметры задавались вопросом не сравнивается ли в них «длинное с горячим». Подобные сравнения я читаю в блогах просто постоянно когда вообще их читаю :)
Хотелось бы просто чтобы люди внимательней были и задумывались над цифрами, скинул чисто для этого. Бо ошибка уж очень распространена.
А я уже наган достал, натираю до блеска в ушах))))))))
А как интересно такой вывод был сделан, если размер населения вообще никаким боком к HR не относится.
Если у вас в собственных домах жило сначала 200 млн. человек например. А потом стало жить 210. А колличество людей в семье только уменьшилось Вопрос вам на засыпку. В абсолютном выражении домов люди прикупили или как? :)
Очень многим не хватает простой логики, чтобы понимать простые вещи
Очень многие берутся поучать других, плавая в предмете. Ничо, переживём.
Ещё раз простой вопрос вам… Жило 10 человек в домах СВОИХ… стало жить 12 человек… число человек в семье возьмите за 2 чтобы считалось легче. (оно только упало на самом деле).
Ещё раз. Вопрос на засыпку, в АБСОЛЮТНОМ выражении домов в собственности стало больше или нет ?
Это задачка на уровне начальной школы наверное :)
С размером населения сша никак, зайдите на сайт US Census Bureau и убедитесь. Только в прикладном смысле (бонусом) можно оценить суть проживающего домовладельца: возраст, раса, доход, статус дома и проч., но размер населения, повторяю, вообще никаким боком.
Чисел по домам не вижу, вижу 10-12 человек, что ни о чём мне не говорит вообще. Считайте, что я задачку не решил и можете дать свой ответ.
Да не вопрос. Если вспомнить советскую школу. То если население общее увеличилось на 15%. При этом относительный показатель живущих в собственных домах упал на пять то путём несложных вычислений получаем, что примерно колличество домовладений должно было вырасти на 10% приблизительно.
Открываем статистику по домовладениям Штатов… И о чудо чудное, диво дивное.
Если честно советское образование было весьма неплохим для школьного уровня. И это всё высчитывать и понимать нас учили ещё там в какие то сложные дебри лезть не нужно :)
Но тут возможно ещё от человека зависит. возможно это не для всех, хотя мне кажется черезвычайно элементарные это вещи.
Там на самом деле будет много ньюансов поэтому точные цифры так просто не получить, об этом я оговаривался сразу. Но даже на интуитивном уровне общая тенденция и параметры понимаются весьма легко.
Просто мне вот этот график искать изначально было лениво. Я скинул наиболее простой логический способ, которым человек должен был себя проверить приходя к его выводу. Вот и всё
Это неверно. Прекрасная иллюстрация вот этого:
Раз вы любите логику, но не любите разбираться, как именно расчитываются те или иные показатели, то зайду с другой стороны. Пусть есть некий город а-ля Нью-Йорк. Как всякий мегаполис он раздувается, население его увеличивается. Но HR падает потому как для мегаполиса типично быть не собственником, а арендатором, дорого всё и места мало. Ещё раз — население растёт, а HR на месте или падает.
Наоборот, берём что-нибудь вроде Миссисипи, регион не яркий, население падает, а HR на месте. В таком регионе типичнее жить в своём одноэтажном, никаких тебе корпоративных небоскрёбов.
Дальше поехали. Пусть негры и мексикосы на каком-то участке внезапно заместили белое население (hi чикаго). Согласно расовому типажу HR упадёт, т.к. там и доходы меньше, и стайл-оф-лайф другой и всё остальное. Население увеличится (большие семьи везде), а HR упадёт. Что-то похожее происходило в ЮАР.
И так далее… Может быть скученное быстрорастущее население с падающим HR и наоборот вымывающееся население с увеличивающимся HR. Понимаю, что советская математика с этим вся такая несогласная, но что поделать-то, сорри.
Дело в том что они все взаимосвязаны. Я тот простой прирост очень просто расчитал на уровне школьной программы....
И привёл вам в итоге график который полностью мои слова подтвердил.....
А то что вы говорили тут к собственно вопросу о котором писалось вообще не имеет никакого отношения :))))
И если честно у меян сложилось впечатление что вы какую то википедию на этот счёт прочитали… Там прекрасно описано то о чём вы говорите, но это всё не имеет никакого отношения к тому о чём говорил я… Видимо вы просто не поняли сути этого всего :)
Зы… У меня было о приросте абсолютного значения домовладений которое легко выводится из HR если знать параметры вроде численности населения. :))))
www.statista.com/statistics/183635/number-of-households-in-the-us/
Беру первые попавшиеся числа за 2014 год (не важен год) округленно там так: 134 млн. housing units (это как раз то, что берётся для расчета Homeownership Rate) против 116 млн. ваших households, которые вообще не имеют никакого отношения к расчёту и находятся в разделе «Families and Living Arrangements».
Соответственно абсолютные значения для расчёта HR — это 64.4% от 134 млн, то есть 86.3 млн юнитов (условно домов, хотя не только домов), которыми владеют и в которых проживают.
Советская математика в ужасе. С помощью общего числа населения США вывести абсолютное значение housing units в размере упс… households — это надо постараться.
Во первых Housing units это тоже самое что и я привёл но плюс квартиры… В посте автора который я коментировал речь шла именно о домах… О ДОМАХ… И автор сделал неправильный вывод там… Что я и показал… Относительный Параметр HR для домов и квартир практически одинаковый
По Housing units на статисте просто платные данные у меня нет туда доступа. Но график там будет выглядеть в столбиках точно так же как и households.....
Если вы этого всего не понимаете, то сразу учтите мне не особо интересно спорить с человеком который берёт данные с какой нить википедии не понимая о чём там вообще речь....
Про выведение абсолютных значений было вообще смешно. Это всё таки стиль Зюганова — сам себе задам вопрос сам отвечу на то что не спрашивали. Моей целью было показать что абсолютное число домовладений растёт… Как это можно было понять логически я привёл. Найденный График это подтвердил полностью...
Поэтому если что-то не понятно… Спрашивайте… А иначе эти «замечания» на очевидные вещи выглядеть будут весьма глупо, просто потому что они не верны и не соотносятся с тем о чём вообще была речь :)
В очередной раз неправильно. Ссылка на матчасть, там всё сложнее и совсем разная философия (люди против структуры).
Почему с википедии-то, на census.gov прям щаз смотрю. Да и потом из википедии всяко лучше брать чем из пальца. Смотрите математику:
(2005) — 124 млн HU X 69 HR = 85.6 млн частных HU
(2015) — 134.7 млн HU X 63.4 HR = 85.4 млн частных HU
Мы видим, что все housing units за 10 лет растут, а частные HU в абсолюте! на месте стоят. Ещё раз, не households, на базе которых вы ошибочно построили свою логику, а именно те данные, что используются в расчётах HR. Так что столбики будут совсем не одинаковые.
Этот параметр как раз интересен своей независимой от общего числа населения природой, в общем смысле легко по наивности предположить, что с ростом населения растут и частные HU, но взаимосвязь не прямая. Может расти, а может и нет, американец, ужимаясь в кризис, переезжает в дешёвое рентное жильё или к родственнику, снижая HR, который, кстати, в прошлом году был на уровне 1968 года. Там полно факторов, но общее число населения ну никак… если только как отражение экономического статус-кво через динамику прироста да и то только в отношении всех HU.
Чо тут понимать-то, начальная советская школа. ;-)
"DEFINITION of 'Housing Unit'
One of a house, apartment, mobile home, group of rooms or single room, which are occupied or intended as separate living quarters. The separate living quarters that define a housing unit are those where the occupants live and eat separately from other residents in the structure or building, and have direct access from the building's exterior or through a common hallway."
Проще говоря по русски дома+квартиры
Так кто не знаком с мат частью? :)
Далее… Вот статистика по housing units:
Столбики сильно отличаются? Так что опять не так.....
То что вы говорите просто противоположно определениям и статистике… Это ж факты я что сделаю :)
Для краткости. Хаусхолд собирают по людям невзирая на структуру недвиги, юниты собираю по структуре, невзирая на людей. Разница существенная.
Ну, да бог с ним, не те взяли абсолютные числа и ладно. Вы ведь предлагаете по сути срезать относительный подход абсолютным:
Мало того, что частные HU не растут (см. мой пример) так и сам подход странный. Вот, смотрите, я пишу, на смартлабе: количество дураков снизилось с 60% до 50% за год. Отличный результат. Было 60 дураков из 100 человек, а через год стало 60 дураков из 120 человек. Аудитория выросла, а дураки всё те же. По вашей логике результат этот ни о чём, в абсолютном значении всё так же плохо. А когда аудитория не 120, а 1200 человек при 60-ти дураках, то тоже всё по-прежнему? Частные домовладения падают до 48-летнего минимума, но в абсолюте стоим на месте, значит всё хорошо ага-ага. Порочная логика же, на кой нам древние процент придумали тогда.
1. Я уже писал это не имеет никакого значения для того о чём изначально писался пост… Это всё непосредственно связано с населением страны.
2. Я привёл пример у меня в 2005 году по статистике 111 млн. HU… Скрин привёл. Это абсолютно совпадает и с динамикой по домовладениям и по другим формулам о которых говорил.
Пока у нас всё упирается в цифру 2005 года...
Дайте ссылку на вашу статистику чтобы понять почему она у вас отличается…
«Частные домовладения падают до 48-летнего минимум, но в абсолюте стоим на месте. Порочная логика же»
Нет, там в абсолюте прирост. В относительности падение… Об этом я сразу же и написал.
Логика не порочна. Это писалось с целью выяснить кто скупает новые дома. По логике того автора, было что люди их не скупают В АБСОЛЮТЕ..
А про относительность я написал. Что относительно — это просто понижение социальных стандартов которые были повышены в рамках борьбы с советами в 50-х годах примерно… Там это всё явно видно из статистики
Итого:
2005 111*0,69 = 76,50 млн.
2016 133*0,63 = 83,79 млн.
Тот же самый прирост о котором я и говорил… Все цифры и факты пока подтверждают полностью то о чём я говорил :)
Можете попытаться привести свои цифры если они у вас какие то другие. :)
Так что, как и было, никакого роста, столбики на одном уровне:
(2005) — 124 млн HU X 69 HR = 85.6 млн частных HU
(2015) — 134.7 млн HU X 63.4 HR = 85.4 млн частных HU
По моему по домовладениям:
Или :
Всё намного очевидней… Почему их и привёл… А там где я эксельку нашёл 111 HU в 2005… Дело в том что там в вашей написано что это оценка… Это не очень ясно как оценивают и как тогда в 2015 оценивали...
Но что интересно, в ЛЮБОМ случае то что и говорил изначально что никакого там падения со стороны домовладений нет в абсолюте в домах это очевидно, там очень даже рост
1) рост населения не обязательно прямо коррелирует с частными HU;
2) частные HU и домохозяйства своершенно разные вещи даже по цифрам;
3) на частные HU влияет доход, раса, возраст, география и ищщо куча всего;
4) с 2005 по 2015 год в абсолюте частные HU вообще не изменились;
4) нельзя подменять великое наследие предков (процент) абсолютом.
Аминь. За сим ушел, спс за тёрки.
1. " рост населения не обязательно прямо коррелирует с частными HU" — про обязательную корреляцию не говорил вообще никто. Говорилось что один параметр через дополнительные можно высчитать из других.
2. " частные HU и домохозяйства своершенно разные вещи даже по цифрам;" — опять же речь изначально шла о домах и говорилось о домах. Но я показал что с HU ситуация такая же.
3. «на частные HU влияет доход, раса, возраст, география и ищщо куча всего;» — об этом опять же вообще не в тему, это как рассуждать на ветке о влиянии приливов на половое влечение бабочек. Речь вообще была о другом.
4. с 2005 по 2015 года HU выросли в абсолюте. Это видно даже по вашей стате....
5. «нельзя подменять великое наследие предков (процент) абсолютом.» — об этом говорилось сразу, что речь шла именно об абсолюте и абсуждался в посте именно он… Приплетать сюда проценты это к тем же бабочкам и приливам....
Зы….Спасибо… Да ничё… Я люблю поспорить именно с цифрами по экономике, заодно порой новое что-то узнаёшь
Повторяться не стану, но остановлюсь на 3-ем пункте, в нём главная ошибка, которую вы упорно не признаёте, а зря. Домохозяйства (households) действительно можно очень приблизительно апроксимировать через численность населения по причине схожей природы подсчёта, и там и там считают головы (во втором случае переносят головы в единое домохозяйство, в кулак), оценивая популяцию, семейные отношения, проживание, общий доход etc.
Но Homeownership Rate совершенно про другое, про экономику, про структуру проживания, не про людей, как в домохозяйствах. Пытаться оценить относительное значение HR через абсолютное значение из другой оперы — это как раз горячее с длинным, это и есть в корне неправильное восприятие информации.
HR телепался 30 лет до 1994 года внутри 63-65%, а что с приростом населения было за 30 лет, тоже телепалось? Нет, конечно же, росло. С 1994 по 2004 взрывной рост 10 лет в сторону 70%. Население тоже взлетело? Нет, конечно же, так и росло ровно вместе с домохозяйствами. Сейчас зеркальная посадка HR за 10 лет обратно на уровень 60-х годов и население туда же вниз? Нет, вверх, никакой прямой связи.
Если HR не растёт или падает как сейчас на фоне отличных данных (продажи новых домов, рост цен ниже инфляции и проч.), то это совершенно не обязательно то, о чём говорит автор графика про ужас-ужас-ужас. Скорее ситуация смещается из зоны аномальной (2004 год) в зону нормальную.
Плюс к этому такой процесс характерен сейчас повсеместно, основной замещающий собственник (молодёжь) прекрасно себя чуствует вообще без собственности (им ни дома, ни машины не нужны), у тех же немцев или французов HR 50-55% и продолжает падать. А у нас в России гденить небось 80+% будет. И ведь совсем не по причине богатства населения и благоприятного состояния экономики.
Так что зря вы про половое влечение бабочек. Можно до упора не соглашаться с очевидным, а толку-то. ;-)
1. Т.е. это вы через такие споры пришли к тому что я говорил изначально :)
" Т.е. 69% домовладений в 2004 приходилось на 201 млн. человек. Упавший же до 64 процент домовладений в 2016 году приходится на 206 млн. человек"
Про дополнительные параметры я писал и что точные цифры считать лениво. Моей целью было показать что там нет падения в абсолюте. Вы сами же это доказали и предъявили мне как претензию.
При чём та разница которую я посчитал на глаз из вспомогательных цифр за секунд 30, оказалась в рамках погрешности от того что вы высчитали основываясь на точных данных :)
Хотя я получил тот же самый вывод, просто используя другой подход, НЕ СМОТРЯ на графики те что мы с вами потом посмотрели.
И моей целью изначально было показать что такие вещи очевидны и без графиков и их просто надо учитывать чтобы не ошибаться.
2. Т.е. в итоге то получается что вы подтвердили уже с точными цифрами всё о чём я написал свой пост. И единственная претензия была в том что вы не поняли, что такие вещи могут высчитываться одна из другой :)