Обзор рынка недвижимости Москвы 1990 - 2014

Я, как многие тут уже заметили, являюсь сторонником волновой теории Эллиота, причем считаю что работает она не только на фондовых рынках и валютных но также на любом другом где действует психология толпы, в том числе в отношениях между людьми, социологии, социономике и так далее. В связи с этим давайте посмотрим что происходило с ценами на недвижимость на рынке Москвы с 1990 года по сегодняшнее время. За расчет бралась средняя номинальная цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы. данные взяты из мониторинга Российской гильдии риэлторов, расчетов аналитиков рынка недвижимости Г.М. Стерника и А.А. Бекетова, данных информационно аналитического центра Пересвет Инвест. Может быть некоторый разброс в ценах но нам важна тенденция. Я нанес данные на график и что же мы видим на нем?


Абсолютно очевидно что можно выделить три волны роста, с 1990 по 1996, с 2000 по 2008 и с 2009 по 2013. Причем второй период роста — третья волна — самый сильный, именно так и должно быть по теории Эллиотта. Третья волна самая сильная и продолжительная по времени


Очевидно также, что рынок недвижимости показывает вершину и разворачивается раньше чем то же самое показывает фондовый рынок. Этому есть простое объяснение. Покупки недвижимости начинают спадать гораздно раньше чем заканчивается приток денег на рынки. Недвижимость — актив не сильно ликвидный в условиях кризиса и люди гонящие цену метра вверх прекрасно понимают это. Обратите также внимание — рынок недвижимости резко реагирует примерно через полгода после кризиса. Так было в 1998 году, в 2008 и я уверен, тоже самое будет сейчас. Связано это с инертностью рынка и продавцов, держащих цены до последнего, а также с тем что реальные цены сделок в условиях кризиса начинают сильно отличаться от цен выставляемых на продажу и как правило скрыты от анализа. Интересно как даже на таком рынке, казалось бы далеком от валютного и фондового, сохраняются те же пропорции. Большая третья волна, и похожие первая и вторая.


Какие еще выводы можно сделать из наличия на графике пяти волн? 5 волн это законченный импульс и направление рынка абсолютно понятно. Оно вверх. Так как очевиден импульс рынка в третьей волне, а снижения — лишь коррекции. Но что это говорит в ближайшей перспективе? Законченный импульс из 5 волн всегда заканчивается большой коррекцией минимум из трех волн. Котоаря должна быть намного сильнее чем предыдущие коррекции в второй и четвертой волнах. И достигнуть она должна минимум района предыдущей 4 волны меньшего порядка. В данном случае это означает что цены будут среднесрочно падать, вершина уже на месте, и рынок недвижимости перешел в фазу медвежьего рынка. Покупать на таком рынке смысла не имеет, а с инвестиционными целями — самоубийство.
Данные взяты из обзоров Пересвета
www.peresvet.ru
и обзора опубликованного в журнале Региональные исследования
www.ecfor.ru/pdf.php?id=pub/noz05