Поматросили и застроев бросили

Каких последствий можно ждать после фактического сворачивания льготных программ?

Эпоха льготных ипотечных программ подходит к своему финалу (но последний акт трагедии еще впереди), и можно подвести некоторые промежуточные итоги. На наш взгляд, это вообще крупнейшая экономическая афера современной России. Никогда еще с такой помпой не выдавали такой отменный бред, никогда еще слова настолько не расходились с делом, и вряд ли еще сыщутся аналогичные проекты, на которые ухнули такое количество денег при принципиально отрицательном КПД (повторимся, мы про экономику).


Сначала факты:

— В конце 2010-х годов ввод мкд был на уровне 40-45 млн м² в год. В 2025-26 на излете действия льготных программ, ввод жилья составил… тоже 40-45 млн м², причем с тенденцией к снижению.

— В 2019 году средняя цена новостройки была 68 тыс. рублей. В 2026 году – 219 тыс. рублей (темпы роста гораздо выше официальной инфляции).

— С 2019 по 2024 годы (т. е. за шесть лет) правительство потратило 170 млрд на выплату обманутым дольщикам.

blog.domclick.ru/novosti/post/obmanutym-dolshikam-v-rossii-vyplatili-svyshe-170-mlrd-rublej-s-2019-goda

В 2025 году только на компенсацию банкам за льготную ипотеку правительство потратило 2 триллиона рублей.

спроси.дом.рф/news/subsidirovanie-lgotnoy-ipoteki-dostignet-2-trln-rubley/

Иными словами, затраты правительства на «помощь населению» выросли в 71 раз.

— Бюджет, и, соответственно, мы своими налогами, будем оплачивать эту аферу еще минимум 30 лет (пока последний льготный ипотечный кредит не будет погашен).

— В 2019 году в России родилось 1484 тыс. детей при скр 1,5. В 2025 году в России родилось 1190 тыс. детей (снижение на 20%), при этом скр зафиксирован на уровне 1,37 (снижение на 9%). Напомним, семейная ипотека подавалась чуть ли не как главная мера поддержки семей (что само по себе отменный бред).

— В 2019 году доля домов, сдаваемых с задержкой, составляла около 55%. В июне 2026 года доля домов, сдаваемых с задержкой, составляла… 54,2%

www.kommersant.ru/doc/7959261

(Напомним, это при выросших более чем в три раза ценах).

— В 2019 году фиксировалось более 130 банкротств застройщиков, в основном мелких региональных игроков. В 2026 году по сообщениям сми, число банкротств составило 1454 дел на начало сентября, в основном мелких региональных игроков. При этом некоторые крупные застройщики, как, например, Самолет, находятся в предбанкротном состоянии.

— На январь 2020 года доля проданных новостроек (на этапе строительства) составляла 42% (42 млн м2). На 2026 год доля проданных новостроек упала до 31% (37 млн м²).

Зачем и кому это было нужно

Как видим, все показатели остались или на тех же уровнях, или существенно ухудшились. Но, успокою вас, не все так плохо. Есть один параметр, который стал лучше:

Прибыль Сбербанка в 2019 году — 845 млрд руб.

Прибыль Сбербанка в 2025 году – 1706 млрд руб.

Вот и ответ, кому это было нужно (пусть ответ и не полный).

Еще в плюсе те, кто заскочил в эту пирамиду в числе первых.

А все остальные платят по счетам.

Платят покупатели, которые выкладывают за то же самое в три раза больше.

Платит бюджет по 2 трлн в год.

Платят застройщики, которые – парадоксально, но факт – оказались в худшем положении, чем до старта программ.

Дело в том, что (помимо популистских функций) льготные программы требовались для финансирования перехода на проектное финансирование, а вовсе не для поддержки застройщиков или населения, как многие наивно полагали (забота о населении выглядела особенно трогательно). До реформы застройщики финансировали стройку за счет средств дольщиков. В новой схеме застройщики по-прежнему вынуждены тратить ресурсы на привлечение дольщиков и еще дополнительно отстегивать банкам по проектному финансированию. Банки зарабатывают дважды (отсюда и рекордные прибыли, и рекордные цены на новостройки). Чтобы у покупателей оставался резон брать новостройки по новым ценам, населению дали морковку в виде льготных кредитов. Схема работала, пока оставались ресурсы на компенсацию процентов, но деньги закончились.

Что теперь будет

Если коротко – ничего хорошего. Проблема в том, что проектное финансирование продолжает действовать, а деньги на его финансирование больше не дают. Какие варианты? – снижать цены застройщики не могут из-за банков в цепочке. Продавать хотя бы столько же, сколько сейчас (хотя и этого мало) застройщики не могут – т.к. при новых ставках арбитражная игра на разнице процентных ставок, теряет смысл. Отменить проектное финансирование? – банки не хотят терять кормушку.

Безвыходная ситуация.

Значит, будут ковровые банкротства и национализация сектора. Ждать уже недолго. Запасаемся попкорном.

Про популизм

 Про популизм можно отдельные песни писать. Условия в Москве и области улучшены для семей с пятью детьми. Теперь им можно взять 18 млн, аж по 4%, щедрость неслыханная.  minfin.gov.ru/ru/press-center/?id_4=40636-utverzhdeny_izmeneniya_v_programmu_semeinaya_ipoteka

Сколько, как вы думаете, таких семей в Москве?

/////////

Друзья, лучший способ поддержать автора – прочитать и / или купить книгу Мифы и парадоксы недвижимости (в электронной или печатной версии).

Также открыта подписка в Бусти – там выходят в основном неформатные посты широкой тематики.

Тг канал