Первый квартальный отчет ЗПИФ Акцент 5: все ли по плану?

Первый квартальный отчет фонда недвижимости «Акцент 5» почти идеален: выплаты выше прогноза, стоимость пая подросла, фонд попал в индекс ЗПИФ недвижимости.

Но пока УК готовила отчет, арендатор опубликовал свою бухгалтерию за 2025 год — и там другая картина.

В феврале я опубликовал обзор фонда и назвал риск моноарендатора одним из главных. Теперь есть с чем сравнить.

Что хорошего?

Выплаты идут по плану. Февраль и март по 10,24 ₽ на пай (январь пропущен по правилам фонда), что выше плановых ~9,4 ₽ по финансовой модели. Арендная доходность в годовом выражении около 12%. Ровно то, что УК заявляла на старте.

Переоценка плюс 2,1%. Расчетная стоимость пая (РСП) выросла с 1 031,32 до 1 053,21 ₽. В годовом выражении это около 8,7%, что совпадает с маркетинговой моделью «~8% от роста стоимости актива».

За квартал инвестор получил и денежный поток, и рост пая. Суммарная доходность инвестиций за квартал в годовом выражении 20,7%.

Включение в индекс. Мосбиржа включила фонд в индекс MREF — это первый в России индекс ЗПИФ недвижимости, который отслеживает динамику паев крупнейших фондов на бирже. Вес «Акцент 5» в нем 12%.

Вес 12% для нового фонда отчасти отражает небольшой размер самого индекса MREF, но присутствие в нем расширяет круг потенциальных покупателей.

Повышение листинга. Параллельно Мосбиржа повысила листинг до второго уровня — паи теперь доступны неквалифицированным инвесторам без теста. Рынок отреагировал быстро: оборот в марте вырос до 555,5 млн ₽ против 84,2 млн в феврале.

На что обратить внимание?

Финансовые результаты арендатора за 2025 год. «Деловые Линии» закрыли 2025 год со смешанными результатами: выручка сократилась на 6,8% (до 86,2 млрд рублей), чистая прибыль упала в 14,2 раза (до 148 млн рублей).

При этом компания продолжала активно развиваться: открывала терминалы, нарастила складскую площадь на 35,5 тыс. кв. м до почти 1 млн кв. м. Но долгосрочные обязательства выросли на 25,9%.

«Деловые Линии» остаются ведущим оператором рынка — статус системообразующей компании никуда не делся. Но для фонда с единственным арендатором финансовое состояние контрагента — не фоновый параметр. За этим стоит следить.

Договор аренды неразрывный, действует до 2032 года, есть банковская гарантия — юридическая защита на месте. Следующая отчетность «Деловых линий» покажет, меняется ли тренд.

Биржевая цена и расчетная стоимость пая. С начала торгов в декабре 2025 пай фонда торговался ниже РСП (за исключением редких отклонений, когда не успевал маркетмейкер) — дисконт варьировался в среднем от 2% до 5% в зависимости от периода.

Дисконт можно объяснить несколькими причинами.

1. Ликвидность еще формируется, даже с учетом маркетмейкера.

2. Оценщик рассчитал стоимость актива преимущественно на модели будущих доходов (доходный подход), а не на реальных рыночных сделках (сравнительный).

3. УК «Акцент» пока не накопила длинного публичного присутствия — доверие пайщиков только формируется.

Биржа оценивает стоимость пая ближе к рыночным аналогам. При необходимости выйти из фонда цена будет ниже расчетной.

Рыночный контекст для переоценки. Рост РСП в модели зависит от снижения Cap Rate — с 13,1% в 2025 году до 11,75% к 2030-му. Это реалистично при снижении ставки ЦБ и восстановлении спроса на склады.

В 2025 году рынок складской недвижимости Московского региона двигался в другую сторону: объем сделок упал на 32%, вакантность выросла до 4,3% — семилетний максимум, средневзвешенная ставка аренды класса А снизилась до 10 900 ₽/м²/год с пика 12 320 ₽.

В 2026 году ожидается ввод еще 2,6 млн м² складов. УК сама публикует эти данные в макрообзоре. Если рыночные условия улучшатся, переоценки пойдут увереннее.

Резюме

По отчету — все по плану. Арендный поток, переоценка, индекс, листинг. Фонд делает то, что обещал.

За пределами отчета есть вопросы, которые стоит держать в поле зрения: финансовые результаты арендатора, динамика биржевой цены относительно РСП и рыночный контекст складской недвижимости для будущих переоценок.

Кстати, когда вы последний раз проверяли финансовое состояние арендатора фонда, паи которого у вас в портфеле?

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.