Математика против бетона. Мой план расширения жилья без продажи портфеля (и один скрытый риск)
Продолжаем разбирать квартирный вопрос на примере моего публичного портфеля. Напомню дилемму: нам предстоит расширение из двушки в трешку. Цена вопроса — около 5 млн рублей разницы.
Брать сейчас ипотеку на 5 млн при текущих ставках, выдергивая деньги из рабочего портфеля — это добровольное финансовое харакири даже под ставку 16,9%. Возникает выбор: перекреститься и запрыгнуть в дорогую ипотеку прямо сейчас, или рационально потерпеть до 2028–2029 года, заставив капитал агрессивно работать?
Адепты секты «Бери сейчас, а то подорожает» пугают инфляцией. Я предпочитаю цифры, поэтому свел исторические данные за 10 лет (включая полные итоги завершившегося 2025 года) на один график.
Что мы видим?
1. Аномалия 2020-2022. Да, бетон показал сумасшедшую доходность (в пике свыше 23% в год). Но давайте будем честными: это была накачка рынка стероидами в виде массовой льготной ипотеки (выделил этот период бежевым).
2. Новая реальность. Льготную лавочку прикрыли, дешевых денег нет, рынок вторички предсказуемо остывает.
3. Итоги 2025 года. Посмотрите на правый край графика. Доходность консервативных облигаций оказалась в 3 с лишним раза выше, чем рост недвижимости (27,5% против 8,8%).
Как этот график решает нашу дилемму?
Цикл высоких ставок не вечен. Исторически, когда ключ уходит в диапазон 7,5% — 10%, подешевевшая ипотека вскрывает отложенный спрос, и вторичка (синяя линия) снова начинает обгонять доходность бумаг.
Наша задача — поймать это пересечение. Понятно, что в абсолютных цифрах разница между нашей двушкой и новой трешкой может так и остаться в районе тех же 5 млн (ведь недвижимость тоже растет). Но суть стратегии не в том, чтобы занять у банка меньше абсолютных денег, а в том, чтобы взять ипотеку под разумную ставку.
Если мы дождемся 2028–2029 года, переплата банку по процентам уже не будет похожа на узаконенный грабеж. Мы просто возьмем кредит на адекватных условиях ДО того, как цены на фоне дешевых денег улетят в космос.
При этом мы НЕ будем обнулять свой рабочий портфель ради бетонных стен. Его единственная задача сейчас — продолжать расти за счет сложного процента и генерировать кэшфлоу.
Это моя математическая ставка. Никаких эмоций, только холодный расчет.
По источникам графика (собирал сам):
🔹 Облигации: до 2019 года — индекс IFX-Cbonds (полной доходности), с 2020 года — Cbonds CBI RU Middle Market Investable.
🔹 Недвижимость: официальные данные Росстата (рынок вторичной недвижимости, типовые квартиры).
🔹 Средняя ключевая ставка: выводил среднее по месяцам ручками на основе данных ЦБ РФ, так как чистых сводных данных в таком виде не нашел.
Инвесторы, что бы вы сделали на моем месте? Правильный ли у меня план, или ожидание снижения ставок — это ловушка, в которую сейчас радостно идет вся «умная толпа»? Делитесь мнением в комментариях! 👇
📱 P.S. Я веду авторский дневник о том, как наша семья системно управляет капиталом. Без суеты, трейдинга и эмоций — только спокойная аналитика, цифры и облигации.
https://t.me/Pro_Personal_Finance
💼 Мой публичный портфель: https://snowball-income.com/public/portfolios/ubddsqbdxhafuqzsdvxd
А вы хотите прям всю недостающую сумму в ипотеку взять? Нет у вас накоплений помимо портфеля на вкладах? Ключ может в район 8-10 и не уйти вовсе, не откладывать же жизнь на года. Да и предложение квартир не всегда подходящее под запрос. На мой взгляд можно вполне смотреть варианты хорошие на вторичке, вдруг влюбитесь в свой вариант и он не потребует больших вложений. Мы смотрим, но пока совсем нет подходящих вариантов, все под полный ремонт.
поэтому да — время накопления дензнаков на вкладах и облигациях уходит, при снижении ставки вырастет ипотека, а значит и цены на недвижку. Так что присматриваться надо уже сейчас, но с минимальной ипотекой.
Или родите второго и подавайте на льготную под 6%.
Для меня это означает одно из двух: либо жестко урезать текущий уровень жизни семьи, либо вытаскивать купоны из моего портфеля облигаций (которые как раз дают 16-17%). В обоих случаях я своими руками останавливаю магию сложного процента и рост своего капитала. Поэтому мне психологически и математически комфортнее растить капитал, пока ставки высокие, и выходить на рынок с бОльшим первоначальным взносом, когда ставки пойдут вниз.
жму руку за такую дисциплину! Выхватить льготный период под 3% и агрессивно гасить именно тело кредита в этот момент — это математически красивый и грамотный ход.
И вы очень точно подсветили главную мысль: такая спартанская стратегия отлично работает, когда ты отвечаешь только за себя. Без семьи действительно можно (и иногда даже нужно) включить режим жесткой экономии ради мощного рывка в капитале. Плюс у вас коммерция, а там совсем другая (более интересная) математика окупаемости по сравнению с жилой вторичкой.
Искренне желаю, чтобы вы успешно рефинансировались, ведь дальнейшее снижение ключевой ставки — это пока базовый сценарий на 2026 год. Ваша целеустремленность и временные «страдания» с жесткой экономией обязательно окупятся! Удачи вам с этим объектом 🤝
Но вот торги по банкротству и аукционы — это всё-таки отдельный и весьма специфический вид бизнеса. Во-первых, там часто требуются живые деньги (с ипотекой на аукцион зайти крайне сложно). Во-вторых, дисконт там дается за огромные юридические риски: выписка предыдущих жильцов, суды, оспаривание сделок. Для человека без опыта — это лишний риск.
Я за системный и спокойный подход. Мои нервы и время стоят дороже, чем гипотетический дисконт на торгах. Поэтому мой выбор — подождать и купить юридически чистую вторичку у адекватных продавцов. Но сама идея очень интересная в умелых руках, спасибо!
квартирный вопрос конечно их испортил.
«предстоит расширение». Хочешь рассмешить бога расскажи ему о своих планах ©
больше добавить нечего.