ЦБ вновь снизил ставку — идея в девелоперах сохраняется!

Пока инвесторы продолжают концентрироваться на нефтянке, сегмент девелоперов остается вне поля зрения – хотя именно здесь начинает формироваться одна из самых интересных историй на фоне уже начавшегося смягчения денежно-кредитной политики. Продолжающееся снижение ставки постепенно разворачивает спрос на жилье, но сектор девелоперов рынок пока явно недооценивает.

Ипотека оживает быстрее ожиданий
Снижение ставки постепенно начинает транслироваться в восстановление спроса на жилье. И это уже видно в цифрах. По данным ДОМ.РФ, рынок ипотеки оживает быстрее ожиданий – за январь-февраль 2026 статистика выдачи следующая:
• льготная ипотека: 90 тыс. кредитов (+78% г/г) на 526 млрд рублей (+83% г/г)
• рыночная ипотека: 64 тыс. кредитов (+2,5х г/г) на 185 млрд рублей (+3,5х г/г)

Причем особенно важно – оживает именно рыночный сегмент. Только за февраль выдано 40 тыс. кредитов (+2,6х) на 108 млрд рублей (+3,5х). Это прямой сигнал: чувствительность спроса к ставке работает, и цикл разворота уже начался.

На этом фоне интересно посмотреть на операционные результаты девелоперов. И здесь основные метрики начинают резко расходиться.

Если изучить их статистику продаж в деньгах за первые два 2 месяца, то увидим, что крупнейшие публичные игроки продолжают показывать снижение:
• ПИК: -43%
• Самолет: -35%
• Эталон: -42%
• ЛСР: -21%

В то же время региональные девелоперы демонстрируют кратный рост:
• GloraX: +220%
• DOGMA: +254%
• Брусника: +203%

Данные ДОМ.РФ

Теперь глянем на продажи в тыс. кв. метрах:
Картина полностью подтверждается в метрах, причем даже более контрастно:
• ПИК: -55%
• Самолет: -39%
• Эталон: -48%
• ЛСР: -22%

У регионалов ситуация куда лучше
• GloraX: +235%
• DOGMA: +180%
• Брусника: +181%

Данные ДОМ.РФ

Текущая динамика указывает на перераспределение спроса: высокий чек в Москве и СПБ делает спрос более чувствительным к ставке, тогда как в регионах восстановление идет куда быстрее.

Также помним, что при снижении ставок и падении курса растет спрос на инвестиционную недвижимость — особенно в регионах, где рынок еще не перегрет так сильно, как в Москве и СПб, и заработать на росте цен сейчас можно значительно больше. 

На этом фоне именно среди акций застройщиков GloraX выглядит как один из прямых бенефициаров текущего этапа. Компания уже сейчас, даже с учетом ужесточения семейной ипотеки, показывает кратный рост по выручке и по метрам – то есть рост обеспечен не ценой, а реальным спросом. Важно что это происходит в сегменте регионов, где цикл начинается раньше и быстрее.

Фактически GloraX – один из первых девелоперов, у которого операционные метрики уже отражают новую фазу рынка, тогда как у многих конкурентов это только впереди, если не позади.

Где формируется апсайд?
Текущая ситуация напоминает раннюю фазу разворота, т.к. макрофактор уже меняется, операционные показатели начинают расти, но рыночные оценки пока не перестроились.

Если тренд по ставке сохранится, а ипотечный рынок продолжит восстановление, девелоперы могут стать одной из ключевых историй на горизонте 12-18 месяцев. При этом внутри сектора уже сейчас формируется явный перекос в сторону региональных игроков, которые быстрее адаптируются к новой фазе цикла экономики. Пока среди таких растущих застройщиков на бирже представлен только GloraX. Девелопер в свое время сделал ставку на регионы и продолжает показывать рост, что видно по первым двум месяцам работы, создавая задел под хорошие результаты в этом году