🏠 Ключ снизили, а ставки по ипотеке нет. И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, изменились ли условия по ипотекам после снижения ключа (нет), а также в очередной раз офигел от роста цен.
🏖️ Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Вторичка немного подорожала, а первичка немного подешевела.
Сочи:
- Первичка: 450к → 437к
- Вторичка: 298к → 301к
🌇 Москва (объявления)
А теперь в Москву.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva
В первичке продолжается безумие. Вторичка от неё отстаёт. Но всё равно цены жесть.
Москва:
- Первичка: 512к → 539к
- Вторичка: 402к → 394к
🧮 Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 16,5% (как и месяц назад).
Ключ в феврале снизили, а ставки не снизили. Ипотека не стала доступнее, так как требования к заёмщикам ужесточаются, а банки не хотят идти навстречу покупателям.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
💸 Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 331,4к → 337,9к.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals
Первичка
- РФ: 182к → 184к
- Москва: 392к → 397к
- МО: 207к → 216к
- Краснодарский край: 167к → 167к
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals
Вторичка
- РФ: 120к → 121к
- Москва: 326к → 329к
- МО: 154к → 155к
- Краснодарский край: 146к → 148к
Средняя цена первичного метра в Сочи составляет около 428,9к за м². Вторичка — 361к за м². Но это без элитной недвиги.
🏦 В Сочи втрое выросло число новостроек дороже 1 млн за метр
На первичном рынке жилья Сочи зафиксирован резкий рост предложения в высокобюджетном сегменте. По состоянию на январь 2026 года в продаже находилось 1400 квартир и апартаментов с ценой свыше 1 млн руб. за м². Осталось выяснить, бывают ли элитные квартиры площадью 9 м².
🏦 Ужесточение правил льготной ипотеки
С 1 января 2026 вступило в силу важное правило: оформить льготный кредит под 6% можно только один раз на всю семью. Супруги теперь становятся обязательными созаемщиками, что лишает возможности брать несколько льготных ипотек на разных членов семьи.
💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 8,936 млн с июля 2021 (данные за 1 февраля), на 1 марта может быть около 9,1 млн.
🏆 По ценам от Домклика получается около 30,23 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную двушку или даже трёшку в Черкесске и гонять оттуда на Домбай или Архыз. Всего-то примерно 2 часа на машине. До Эльбруса часа 4.
Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!
🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.
🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
А почему не в Крыму?
Цитата
« «Зачем мне покупать недвижимость в Крыму, если я не планирую там жить? Лучше рассмотреть варианты в Сочи, Анапе, Геленджике и других городах».
Давайте разбираться по порядку.
Если сравнить с Сочи, то все ключевые проекты инфраструктуры, которые планировали реализовать – уже сданы в эксплуатацию и соответственно пик привлекательности города достигнут.
Сочи уже давно стал крупным туристическим центром, что увеличивает плотность застройки и перегруженность города в сезон, а цены на недвижимость уже перешли в категорию элитных. В то время как в Крыму все только начинается и в ближайшем будущем Крым войдет в ТОП-3 курортов России.»
Низкая ключевая ставка приведет к тому что цены на недвижимость еще прыгнут вверх потому что кредиты станут еще доступней.
Хотя конечно мечта стимулирует думать и действовать в направлении «как решить вопрос». Может какое то решение и найдется.
Что хочу сказать-жизнь в любом приморском городке — это не совсем то же самое, что в Москве. Даже сейчас. И еще. Жить там надо молодым. Чтобы легко справляться с трудностями и лишениями.
Дык эта я к чему все. Может стоит сначала пожить там, снимая квартиру? Посмотреть что к чему, прикинуть пощупать… Как один из примеров-мой сынуля больше одного года в Крыму не продержался. Вместе с женой. Жарко. Вот что хотел сказать, но когнитивно очень хочу на юг к морю.
Это еще раз подтверждает то, что ЦБ и государство, это две разные параллели, но находящиеся в одном мире, тобишь-теле. Где правой руке без разницы что творит левая. И что самое интересное, так это то, что у ростовщиков на первом плане всегда их права, а вот у граждан, тобишь клиентов, сплошь одни обязанности.
Поэтому и цены растут, при низкой инфляции. И инфляция растет при низких ценах. Ибо это всё сплошь манипуляция.
ипотечный портфель вырос на 9%.
www.banki.ru/news/lenta/?id=11021468
если берут ипотеку по высоким ставкам, зачем их снижать
А банки заработали, да.
Это напомнило случаи, когда в метро какое-то ЧП, то таксисты взвинчивают цены в 5-10 раз.
Также и банкиры, наживаются на безысходности и нищете своего народа.
Заманивают в кредитные ловушки. А потом, если вдруг у человека случаются проблемы. Например, по вене «ковидла» итд. То тебе кредит ни рефинансируют, ни предоставляют кредитные каникулы. А лишь только-реструктуризация. Это типа, если ты нищеброд, то давай-ка мы тебе посоветуем на лоб нанести печать «маргинал». Что на года портит кредитные истории граждан.