🏠 Ключ снизили, а ставки по ипотеке нет. И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, изменились ли условия по ипотекам после снижения ключа (нет), а также в очередной раз офигел от роста цен.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
🏖️ Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi
Вторичка немного подорожала, а первичка немного подешевела.
Сочи:
- Первичка: 450к → 437к
- Вторичка: 298к → 301к
🌇 Москва (объявления)
А теперь в Москву.
Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva
В первичке продолжается безумие. Вторичка от неё отстаёт. Но всё равно цены жесть.
Москва:
- Первичка: 512к → 539к
- Вторичка: 402к → 394к
🧮 Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 16,5% (как и месяц назад).
Ключ в феврале снизили, а ставки не снизили. Ипотека не стала доступнее, так как требования к заёмщикам ужесточаются, а банки не хотят идти навстречу покупателям.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
💸 Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 331,4к → 337,9к.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals
Первичка
- РФ: 182к → 184к
- Москва: 392к → 397к
- МО: 207к → 216к
- Краснодарский край: 167к → 167к
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals
Вторичка
- РФ: 120к → 121к
- Москва: 326к → 329к
- МО: 154к → 155к
- Краснодарский край: 146к → 148к
Средняя цена первичного метра в Сочи составляет около 428,9к за м². Вторичка — 361к за м². Но это без элитной недвиги.
🏦 В Сочи втрое выросло число новостроек дороже 1 млн за метр
На первичном рынке жилья Сочи зафиксирован резкий рост предложения в высокобюджетном сегменте. По состоянию на январь 2026 года в продаже находилось 1400 квартир и апартаментов с ценой свыше 1 млн руб. за м². Осталось выяснить, бывают ли элитные квартиры площадью 9 м².
🏦 Ужесточение правил льготной ипотеки
С 1 января 2026 вступило в силу важное правило: оформить льготный кредит под 6% можно только один раз на всю семью. Супруги теперь становятся обязательными созаемщиками, что лишает возможности брать несколько льготных ипотек на разных членов семьи.
💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 8,936 млн с июля 2021 (данные за 1 февраля), на 1 марта может быть около 9,1 млн.
🏆 По ценам от Домклика получается около 30,23 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную двушку или даже трёшку в Черкесске и гонять оттуда на Домбай или Архыз. Всего-то примерно 2 часа на машине. До Эльбруса часа 4.
Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!
🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.
🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
А почему не в Крыму?
Цитата
« «Зачем мне покупать недвижимость в Крыму, если я не планирую там жить? Лучше рассмотреть варианты в Сочи, Анапе, Геленджике и других городах».
Давайте разбираться по порядку.
Если сравнить с Сочи, то все ключевые проекты инфраструктуры, которые планировали реализовать – уже сданы в эксплуатацию и соответственно пик привлекательности города достигнут.
Сочи уже давно стал крупным туристическим центром, что увеличивает плотность застройки и перегруженность города в сезон, а цены на недвижимость уже перешли в категорию элитных. В то время как в Крыму все только начинается и в ближайшем будущем Крым войдет в ТОП-3 курортов России.»
Низкая ключевая ставка приведет к тому что цены на недвижимость еще прыгнут вверх потому что кредиты станут еще доступней.
Хотя конечно мечта стимулирует думать и действовать в направлении «как решить вопрос». Может какое то решение и найдется.
Что хочу сказать-жизнь в любом приморском городке — это не совсем то же самое, что в Москве. Даже сейчас. И еще. Жить там надо молодым. Чтобы легко справляться с трудностями и лишениями.
Дык эта я к чему все. Может стоит сначала пожить там, снимая квартиру? Посмотреть что к чему, прикинуть пощупать… Как один из примеров-мой сынуля больше одного года в Крыму не продержался. Вместе с женой. Жарко. Вот что хотел сказать, но когнитивно очень хочу на юг к морю.
Это еще раз подтверждает то, что ЦБ и государство, это две разные параллели, но находящиеся в одном мире, тобишь-теле. Где правой руке без разницы что творит левая. И что самое интересное, так это то, что у ростовщиков на первом плане всегда их права, а вот у граждан, тобишь клиентов, сплошь одни обязанности.
Поэтому и цены растут, при низкой инфляции. И инфляция растет при низких ценах. Ибо это всё сплошь манипуляция.
ипотечный портфель вырос на 9%.
www.banki.ru/news/lenta/?id=11021468
если берут ипотеку по высоким ставкам, зачем их снижать
Вы не допускаете такой момент, что после того как товар пропустила касса, покупатель может снять налепленную сверху маркировку и сотруднику доказать что товар с просроченной датой.
Вообщем не фантазируйте. Всё в вашей Пятёрочке и других супермаркетах возможно.
Я уже завтра могу пойти и найти там кучу нарушений, только переступив порог магазина и за 10 секунд. Например то, что выпечка у них в открытом доступе, а не прикрыта пластиковой, прозрачной заслонкой. Что уже считается грубым нарушением. И товар такой уже подлежит утилизации.
А если больной человек или чего хуже бомж, подойдя к такой выпечке чихнул на неё или кашлянул, случайно плюнув на выпечку.
Вы считаете что это нормально?
А банки заработали, да.
Это напомнило случаи, когда в метро какое-то ЧП, то таксисты взвинчивают цены в 5-10 раз.
Также и банкиры, наживаются на безысходности и нищете своего народа.
Заманивают в кредитные ловушки. А потом, если вдруг у человека случаются проблемы. Например, по вене «ковидла» итд. То тебе кредит ни рефинансируют, ни предоставляют кредитные каникулы. А лишь только-реструктуризация. Это типа, если ты нищеброд, то давай-ка мы тебе посоветуем на лоб нанести печать «маргинал». Что на года портит кредитные истории граждан.
Зачем вы врете?
« В 2020 году в России ввели кредитные каникулы для поддержки граждан, пострадавших от пандемии коронавируса. Это льготный период, во время которого заёмщик может не вносить в банк платежи по кредиту.
Кредитные каникулы введены Федеральным законом от 03.04.2020 №106-ФЗ. После окончания пандемии кредитные каникулы не были упразднены — с 1 января 2024 года их сделали постоянными.»
Я лично после пандемии в Сбере получил отказ. Я им еще приводил ваш закон и требование президента предоставлять каникулы и рефинансирование. На что они мне говорили: мы слышали об этом. но ничем помочь не можем. Только реструктуризация.
Российский долларовый миллиардер Андрей Ковалев рассказывал в интервью как ему Альфа банк не одобрил кредит в 200 млн.р.
Ему эти деньги нужны были на зарплаты вынужденно не работающим сотрудникам во время пандемии.
Он говорит: да я мог с потрохами купить весь их шалман. Не одобрили. Парадокс.
А вы говорите: закон вышел на заборе написали.
На себе проверено. Правда это или нет. Понятно вам?
И чтобы у вас мысли всякие не появлялись вновь. учтите что кредитный рейтинг у меня тогда был 980. Поинтересуйтесь в банке что такое 980 в рейтинге.
« На что они мне говорили: мы слышали об этом. но ничем помочь не можем».
А получать от них письменный отказ и идти с этим письменным отказом в суд конечно же не стали? Почему то люди массово получали положительные решения о отсрочках а именно вам почему то отказали. С отличным кредитным рейтингом.
« Российский долларовый миллиардер Андрей Ковалев рассказывал в интервью как ему Альфа банк не одобрил кредит в 200 млн.р. »
Это хорошо характеризует этого человека. Вместо того чтобы выплатить деньги за счет своих средств (он же миллиардер) он считает что все ему вокруг должны. Наглядный пример такого «эффективного менеджера» Евтушенков у которого ВСЕ предприятиях холдинга в жутких долгах.
Факты в студию о «великий правдоруб». Где неправда?
Если сути не понимаете, то зачем лезете комментировать?
Цитата: Вместо того чтобы выплатить деньги за счет своих средств (он же миллиардер) он считает что все ему вокруг должны.
Задайте себе вопрос: смог бы я вытянуть из бизнеса приличную сумму денег. если все деньги в обороте. а с учетом пандемии сделок поуменьшилось до кретического минимума?
И если скажите-да. то мне с вами больше не о чем говорить.
По поводу миллиардера бизнесмена. У любого бизнесмена есть личные счета с которых можно снять / перевести деньги.
Но этот хитрожопый бизнесмен конечно же начал требовать у банка кредит.
Посмотрите хоть раз. как блогер Артём Вольф разоблачает ваши тухло притоны и многие из них платят по 200-300 тыс.р штрафы.
В отличии от вас айтишника он юрист.
Вопрос на засыпку. В вашей любимой Пятерочке выпечка не прикрыта. Это по-вашему как? Вся выпечка должна быть в упаковке или закрытой таре. За это уже можно привлекать внимание Роспотребнадзора . Переклейка дат в супермаркетах после расфасовок. это сплошь и рядом.
Вы нагло врете.когда заявляете что этого не может быть. Я вчера в Дикси пока звонил и проходил мимо колбас. увидел развакуум и тухлую копченую колбасу. А в нескольких метрах маркировала что-то девушка. Я ей сказал у вас походу в колбасах есть тухляк. Она посмотрела на колбасу которая уже была не красного цвета. а цвета детской неожиданности. И вы не поверите сразу же убрала. даже не споря со мной.
И вы мне заявляете что не может такого быть? Яйца битые можно найти, без даты производства. Дата фасовки. это не дата производства. А дата. когда их расфасовали по коробкам. Про холодильники вообще молчу. Там рыба часто вся во льду. А это говорит о том что её несколько раз размораживали и замораживали. Нарушая температурный режим. Розвакуума в рыбах можно найти еще чаще чем в колбасах и мясе.
Выпечка и сладости продается вообще без какой либо маркировки. А они обязаны предоставлять полную информацию о товаре. С коробок надо вырезать информацию и ставить рядом с расфасованным товаром. Где такое есть? Практически нигде. И вы мне тут заливаете про какое-то враньё? Да вы сами лжец .
Я могу практически в любой магазин зайти и найти нарушения. Вопрос: надо ли мне это? Нервов не хватит с маргиналами бороться.
Был бы я юрист. я бы показал бы вашим тухлопритонам где раки зимуют.
Вы хоть понимаете что такое дата производства на продукте? Или считаете что дата фасовки магазином товара можно считаете за срок годности? А когда о описании товара четко указано: хранить при: 0 +4, а товар лежит на прилавке, а не в холодильнике. Для вас это тоже нормально?
Вы только никому об этом из здравомыслящих людей не говорите. В лучшем случае. посмеются. В худшем. вызовите бурю негодования.
В общем, не нам судить как там у него с бизнесами. Ибо мы и рядом с ним не стоим. Были бы тоже долларовыми миллиардерами, тогда могли бы что-то говорить. А так, всего лишь размышляем.
Но для меня считается плохой сигнал для банковской системы, если клиент с кредитным рейтингом 1000, не получает одобрение краткосрочного «копеечного» кредита.
Очень странно. Когда я в 2020г с рейтингом 980 не смог ни получить каникулы, ни рефинансировать кредит. Лишь только реструктуризация. А приезжие таджики рядом, в соседней камере, рефинансировали свой кредит. Или получили каникулы, точно не знаю. Но очень были довольны. Ибо даже пошли что-то вытягивать с терминала.
А я с грустью в душе и печалью в глазах, послал их в лес и ушел.
Людей никто не заставляет брать кредиты. В СССР кредитов не было и люди в очередях на машины стояли по 5-7 лет. А не как сейчас — пришел в автосалон, тебе на месте оформили кредит на машину, и уехал на машина из салона.
А вы не знали, что есть как плохие долги. так и хорошие?
И живя в долг. это не плохо и не хорошо. Плохими долгами. так же как и хорошими. делают сами людей.
Все с вами понятно, фантазер который любит рассказывать страшные истории про те сферы где не разбирается.
Я вам примеры привожу с названиями компаний и как зовут людей. А вы все про каких-то инопланетян воду в уши людям заливаете.
Приводите примеры. А не по принципу: а я слышал. а я знаю, но точно не могу сказать.
Растет цена на нефть — цена на бензина растет;
Цена на нефть стоит на месте - цена на бензина растет;
Цена на нефть падает - цена на бензина растет.