Вчера в 10:53

Ответ: Инвесторы в недвижимость они зомби или в школу не ходили?

Вчера появилась статья на Смарт-Лабе: Инвесторы в недвижимость они зомби или в школу не ходили? (https://smart-lab.ru/blog/1257508.php)

Данная статья собрала много комментариев.
А главный вопрос звучал так:

И вот у меня вопрос инвестиции в недвижимость особенно в аренду с доходностью 5-6% годовых против инвестиций в депозит либо покупки тех же офз это что? Это просто неумение считать или что?

Я решил дать ответ-расчёт.

Несколько предпосылок:
1) Данные по аренде приближены к реальным, только с округлениями в меньшую сторону. По депозитам данные с сайта ЦБ. Месячные арендные платежи по годам:
— 2018 — 30000р
— 2019 — 35000р
— 2020 — 37500р
— 2021 — 40000р
— 2022 — 45000р
— 2023 — 50000р
— 2024 — 55000р
— 2025 — 60000р
2) Диапазон 2018 — 2025 гг.
3) Начальный капитал 5 млн.рублей
4) Недвижимость выбиралась не методом слепого тыка, а после анализа рынка и с перспективой, на вторичке, в Москве.
5) (!!!) Выдуманная предпосылка: НЕДВИЖИМОСТЬ ВООБЩЕ НЕ РОСЛА В ЦЕНЕ, И ВООБЩЕ НЕ РАСТЁТ НИКОГДА.
6) После комментариев, добавил данный пункт: Так как ситуация выдуманная, для упрощения расчётов не учитывается

— содержание недвижимости
— налог на имущество
— ремонты
— время простоев
— и м.б. страхование

Предположим, что за 8 лет у нас был идеальный арендатор, даже ремонт не пришлось делать ни разу.

Ошибка в расчётах выгоды депозитов в сравнении с недвижимостью заключается в том, что арендные платежи попросту игнорируются. А мы не будем их игнорировать, будем их складывать на депозит (так как реинвестировать обратно в недвижимость их проблематично до накопления довольно крупной суммы). Хотя, на графике ниже видно, что (ПРИ УСЛОВИИ ОТСУТСТВИЯ РОСТА ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ) можно было купить ещё одну квартиру в 2024 году.

И тогда мы получаем следующий график:

Ответ: Инвесторы в недвижимость они зомби или в школу не ходили?

(Кривая «Недвижимость» — это сумма цены квартиры и накопленных арендных платежей, хранящихся на депозитах)

Мы берём волшебную ситуацию, когда недвижимость не растёт в цене.
Дальше, при снижении ставок по депозитам и росте аредндых платежей, какой будет результат на долгосроке?

Кто захочет меня проверить — пересчитайте, это занимает 30 минут времени.

UPD.
Добавил справочный расчёт с расходами 100 000 в год на содержание недвижимости. Тут уже картинка не такая идеальная, но НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ РАСТЁТ, мы уже можем купить ещё одну квартиру и сдавать её, получая второй поток ежегодно растущих арендных платежей. Бонусом получаем хэдж от гиперинфляции.

Надеюсь, эта статья даёт исчерпывающий ответ на вопрос:

Это просто неумение считать или что?

депозит недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Дмитрий Корягин

Москва

347

с 16 ноября 2023

41 Комментарий

MiSh
Вчера в 10:58
Не учитывается
— содержание недвижимости
— налог на имущество
— ремонты
— время простоев
— и м.б. страхование
Кроме того надо понимать что цена недвижимости это не цена в стакане на бирже и расходы при продаже это не комиссия брокера и биржи

+5
nikppee
Вчера в 12:06
Все эти расчеты, в основу которых берется «официальная статистика», гроша ломаного не стоят.
Реклама от застройщика.
Я слежу каждую неделю за объявлениями жилой аренды и трачу время на переговоры — рост за 5 лет — 30%. И да, надо тратиться и на ремонт, и на мебель, и есть риск порчи, итд. А еще есть риски неплатежей. А еще есть паузы между сменой арендодателей.
Пока рынок рос с помощью ополоумевших бетоноинвесторов — все было понятно.
А теперь, как по мне, надо быть полным идиотом, чтобы в бетон кэш закатывать.
+5
nikppee
Вчера в 12:20
На данный момент времени 3мес депозиты, ЦФА 1-3мес, н/сч с приветственной надбавкой. И гонять между банками по СБП.
0
nikppee
Вчера в 12:23
Там еще для ополоумевших бетоноинвесторов в новостройки надо добавить стоимость работ, ремонта и мебели на текущий момент.
+2

Читайте на SMART-LAB:

Фавориты и аутсайдеры: на какие акции делают ставку аналитики

Рынок акций не вырос в прошлом году, но 2026 год может стать более позитивным для инвесторов, полагают ведущие инвестдома. В этом материале мы проанализировали рекомендации аналитиков и выделили...

Альфа-Инвестиции

18:18

Настройка глобальных неторговых периодов в OsEngine для торговых роботов. Видео

В этом видео показываем, как настроить глобальные неторговые периоды в OsEngine. Разберём: как отключить торговлю роботов в выходные, ночью и во время клирингов как задать единое расписание...

OsEngine

18:08

Какая доходность среди облигаций с рейтингом от АА- до АА+ и сроком погашения от 2 лет?

Mozgovik

17:39

Мозговой штурм в офисе Мозговика. Что сегодня обсуждали?

Наш мозговой центр — Олег Кузьмичев, бороздит на яхте океанические просторы, поэтому качество штурма в офисе сегодня было хуже, чем обычно. Тем не менее, я в офисе и пора порадоваться свежими...