Инвестиции в недвижимость: миф о безоговорочной надёжности

В России широко распространено убеждение: финансовые инвестиции — рискованны, а покупка квартир гарантированно приносит прибыль, поскольку недвижимость неизменно растёт в цене. Проверим это утверждение на данных Росстата о средней стоимости квадратного метра в России за 2000–2024 гг.

Номинальные показатели: впечатляющий рост

Согласно официальной статистике:

• В 2000 году средняя цена 1 м² составляла:

  • на первичном рынке — 8678 руб.;

  • на вторичном рынке — 6139 руб.

• В 2024 году показатели выросли до:

  • первичный рынок — 174686 руб.;

  • вторичный рынок — 111280 руб.

За 24 года номинальная стоимость квадрата увеличилась в ~20 раз. На первый взгляд, это подтверждает тезис о выгодности квартирных инвестиций.

Но есть нюанс: инфляция

Рубль за 24 года заметно подешевел. Если пересчитать цены с учётом инфляции (за базу возьмём 2000 год), картина меняется:

• на первичном рынке цена выросла в 2,08 раза (+3,1 % в год);

• на вторичном — в 1,88 раза (+2,7 % в год).

То есть реальная доходность гораздо скромнее, чем кажется на первый взгляд.

Что ещё показывает анализ

1. Пик был давно. Максимальная реальная стоимость квадратного метра пришлась на 2007–2008 годы. Даже бурный рост цен в 2019–2024 годах не позволил рынку вернуться к тем показателям.

2. Долгий застой. С 2008 по 2019 год цены фактически не росли — а с учётом инфляции даже падали.

3. Первичка vs вторичка. До 2016 года вторичка стоила дороже новостроек. Но после запуска льготной ипотеки ситуация изменилась: сейчас первичный рынок опережает вторичный примерно на 57 % (по данным Росстата). Однако, на вторичном рынке часто занижают официальную стоимость в договорах. Поэтому реальная разница в ценах между первичкой и вторичкой, скорее всего, меньше, чем показывают официальные цифры.

Вывод

Миф о том, что недвижимость — это беспроигрышный способ сохранить и приумножить деньги, не выдерживает проверки фактами.

Да, в долгосрочной перспективе квартиры дорожают. Но:

• рост далеко не такой впечатляющий, как кажется на первый взгляд;

• бывают долгие периоды стагнации и даже падения реальной стоимости;

• рынок сильно зависит от госпрограмм и экономической ситуации.

Так что, прежде чем вкладывать деньги в квартиру, стоит хорошенько подумать и оценить все риски. Недвижимость — тоже инвестиционный инструмент со своими плюсами и минусами.

Ссылка на данные и анализ docs.google.com/spreadsheets/d/1BWGP7Laau7gvuGrF9X5ET7RaYy9M_5ImLac30wGFH0Q/edit?usp=sharing