Считаем по складам. Что происходит на рынке индустриальной недвижимости
Настоящий материал содержит информацию, предназначенную исключительно для квалифицированных инвесторов. Если Вы не являетесь квалифицированным инвестором, просим Вас отказаться от дальнейшего ознакомления с настоящим материалом.
Рынок индустриальной недвижимости остался одним из немногих, кто продолжал расти в фоне коррекции в акциях и долговых бумагах на фоне ужесточения денежно-кредитной политики. В 2024 году отрасль столкнулась с дефицитом складских помещений, что способствовало взлету арендных ставок. Растущий бум онлайн-торговли продолжает перегревать рынок логистики и хранения. А грядущее смягчение ставки может еще раз подогреть рынок.
🟠 Акцент — на регионы
Важным трендом последних лет стало активное развитие региональных рынков.Более половины новых площадей вводится в регионах России. В своем обзоре рынков складской недвижимости NF Group оценивают рынок в размере 50 млн кв. м, из которых 52% приходится на Московский регион, 11% на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 37% на регионы. Компания прогнозирует в 2025 году ввод до 7737 тыс. кв. м складских площадей, из которых 54% придутся на регионы, 35% на Московский регион, 11% на Санкт-Петербург и Ленинградскую область.
🟠 Спрос продолжает бить рекорды
IBC Real Estate отмечает наличие снижения спроса в 2025 году. Объем спроса по итогам I квартала 2025 года совокупно по стране составил 0,8 млн кв. м, что на 23% ниже аналогичного показателя прошлого года.
Nikoliers отмечает, что российский рынок складской недвижимости продемонстрировал устойчивый спрос в начале 2025 года. Объем заключенных сделок аренды и продажи за I квартал 2025 г. достиг 771 тыс. кв. м, что на 11% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Наибольшая активность наблюдалась в сегменте качественных спекулятивных площадей в новых построенных комплексах, где отмечалось быстрое поглощение крупных блоков.
🟠 Объем инвестиций — на рекордном уровне
По данным IBC Real Estate, в первом квартале 2025 года объем инвестиций в складскую недвижимость составил 26 млрд руб., что сопоставимо с рекордным результатом первого квартала прошлого года, когда объем транзакций достиг 29 млрд рублей. Складской сегмент привлекает инвесторов сохраняющимся спросом, индексацией арендных ставок и высокой доходностью, оставаясь одним из наиболее перспективных направлений для вложений.
🟠 Ставки растут, несмотря на охлаждение
Арендные ставки на рынке складской недвижимости продолжают умеренный рост. Как отмечают эксперты, это связано с сохранением ключевой ставки Банка России на высоком уровне, что ограничивает возможности девелоперов снижать цены из-за высокой финансовой нагрузки. Банки, в свою очередь, ужесточают подход к кредитованию новых проектов, требуя устойчивых бизнес-моделей и предварительных договоренностей с арендаторами. В результате даже при увеличении предложения свободных помещений резкого снижения ставок не произойдет — рынок будет балансировать между ограниченной доступностью финансирования и накопленным нереализованным спросом.
🟠 Кто может выиграть от растущего спроса на склады
Российский рынок складской недвижимости находится на этапе перехода от бурного роста к более сбалансированному развитию. После рекордных показателей 2023–2024 годов ожидается некоторое снижение деловой активности: высокая ключевая ставка Банка России, направленная на снижение инфляции, оказывает негативное влияние на деловую активность, что ведет к снижению спроса на складские помещения и росту ставок аренды. Однако этот фактор не стоит рассматривать как негативный тренд, а скорее как признак стабилизации рынка. К тому же, на фоне ожидаемого перехода Банка России к циклу снижения ставок, можно ожидать новый виток спроса на складские помещения с конца 2025 — начала 2026 года.
🟠 Как инвестировать в коммерческую недвижимость
Инвестиции напрямую в индустриальную недвижимость, в том числе склады, кажутся невозможными для розничных инвесторов: покупка склада требует громадных средств — объекты могут стоить от десятков миллионов до миллиардов рублей, не говоря уже о сложностях с управлением и обслуживанием. Однако на фондовом рынке есть доступный способ участвовать в этом рынке без необходимости владеть квадратными метрами физически — инвестиции в фонды коммерческой недвижимости, или прямые аналоги зарубежных REIT. Это паевой инвестиционный фонд под управлением управляющей компании, в состав активов которого входят объекты индустриальной недвижимости, включая склады, логистические центры и промышленные объекты.
🟠 Есть ли альтернативы в России
До недавнего времени в России не было аналогов западных REIT. Однако постепенно они начали появляться. Рассмотрим некоторые из них.
ЗПИФ «Рентал ПРО»
Паи фонда предназначены только для квалифицированных инвесторов.
В июне 2024 года на рынок вышел подобный фонд «Рентал ПРО». Инвестиционные паи фонда торгуются на Московской бирже. Покупая паи «Рентал ПРО», розничный инвестор может получать ежемесячный инвестиционный доход, доход от ротации активов фонда (при наличии) и потенциальный доход от роста стоимости недвижимости и, как следствие, инвестиционного пая. При этом инвестор не погружается в операционные детали, он лишь приобретает паи, все остальное — это забота управляющей компании. Фонд инвестирует в индустриальные здания класса А и центры обработки данных. Текущая стоимость пая — 974 рубля. Текущие объекты — строящийся центр обработки данных и индустриальное здание в Московской области, ввод в эксплуатацию запланирован на 2025 год. Доход выплачивается ежемесячно. За 12 месяцев выплаты на пай составили 173,10 рубля при стоимости чистых активов 25,8 млрд рублей.
ЗПИФ недвижимости «Современный 7»
Управление фондом осуществляет компания ООО «СФН» (ранее «Сбер фонды недвижимости») — одна из крупнейших управляющих компаний розничных фондов недвижимости. «СФН» управляет инвестициями более 105 000 клиентов на общую сумму 465 млрд рублей или 3,2 млн кв. м. Инвестиционная стратегия фонда подразумевает инвестирование средств в готовые складские комплексы класса «А» — самого высокого в области коммерческой недвижимости. В состав фонда в настоящее время входят 17 складских комплексов общей площадью 1,4 млн кв. м. Текущая стоимость одного пая составляет 85 400 рублей. Дивиденды по фонду выплачиваются ежеквартально. За последние четыре квартала выплата дохода на один пай составила 11134,53 рубля, что соответствует 13,0% доходности к текущей цене пая. Паи фонда доступны неквалифицированным инвесторам.
ЗПИФ «Рентный доход ПРО»
Паи фонда предназначены только для квалифицированных инвесторов.
Фонд под управлением ООО «ВИМ Сбережения» инвестирует в готовые объекты торговой, офисной и складской недвижимости, в том числе с привлечением кредитных средств. Текущая стоимость пая — 973 рубля. В составе активов — складской комплекс «Адмирал» в Московской области (26,4 тыс. кв. м) и бизнес-центр «Бульварное кольцо» в Москве (7 тыс. кв. м). Доход выплачивается ежеквартально. За 12 месяцев выплаты на пай составили 104,42 рубля, что соответствует 10,7% доходности к текущей цене пая.
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо сделки, упомянутые в ней, могут не соответствовать Вашему финансовому положению, цели (целям) инвестирования, допустимому риску, и (или) ожидаемой доходности. ООО «Ньютон Инвестиции» не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения сделок либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации.
Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, иных расходов, подлежащие оплате клиентом, в соответствии с выбранным тарифом. Полный список тарифов приведен в приложении №5 к Регламенту newton.investments/broker/disclosure/. Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг.
Необходимо отметить, что любой доход, полученный от инвестиций в финансовые инструменты, может изменяться, и что цена или стоимость ценных бумаг и инвестиций может как расти, так и падать. Инвесторы могут потерять свои инвестиции частично или полностью.
Информация и мнения были получены из открытых источников, которые считаются надежными, но ООО «Ньютон Инвестиции» не дает никаких заверений или гарантий относительно точности данной информации. Мнения, содержащиеся в настоящем отчете, отражают текущие суждения аналитиков и могут быть изменены без предварительного уведомления. Настоящий материал не должен рассматриваться как единственный источник информации. ООО «Ньютон Инвестиции» не несет никакой ответственности за любой прямой или косвенный ущерб, вытекающий из или каким-либо образом связанный с использованием информации, содержащейся в настоящем материале, а также за ее достоверность.
