#ПроНедвижимость: "Купить "Пятёрочку" - спорное решение"

Друзья, провел, на мой взгляд, достаточно исчерпывающее и наглядное исследование инвестиций в ЗПИФ торговой недвижимости. Исследование выборочное, так как количество ЗПИФ с торговой недвижимостью велико, а данные о выплатах хранятся в сложно извлекаемом формате. Поэтому я взял 4 известных мне фонда с наибольшей историей.

ЗПИФ «Активо один»

Это самый первый фонд от «Активо», который был запущен чуть более 9 лет назад. Имущество фонда инвестировано в объект, в котором расположен супермаркет «Пятерочка» в г. Люберцы, стоимость объекта примерно 163,3 млн рублей, стоимость активов на пай примерно 1020 рублей, но платформа продает паи примерно по 1195 рублей.


Источник данных о выплатах: aktivo.ru/, расчеты автора

Как мы видим, явно выраженного тренда на рост доходности владельца паев не наблюдается. И даже можно сказать, что за последние 3 года доходности выплат упали по сравнению с запуском фонда. Дивидендная доходность инвесторов с учетом наценки от платформы ниже 9% до вычета НДФЛ. Возможно, супермаркеты — не самый интересный класс недвижимости в эпоху развития курьерской доставки продуктов?

ЗПИФ «Активо два»

Это второй фонд от «Активо», который тоже был запущен более 9 лет назад. Имущество фонда инвестировано в объект, в котором расположен супермаркет «Виктория» в г. Долгопрудный. Стоимость объекта 353 млн рублей, стоимость активов на пай примерно 2713 рублей, но с учетом наценки платформы цена предположительно 2831 рубль (на сайте указаны кривые параметры текущего объема предложения, будто цена пая 28,3 рубля, что явно некорректно).


Источник данных о выплатах: aktivo.ru/, расчеты автора

Здесь ситуация чуточку лучше. И даже доходность растет последние 3 года, если не учитывать, что до этого она падала несколько лет. Текущая доходность примерно 11,6% до НДФЛ. И будет ли какой-то рост впереди — это вопрос, ответ на который мы получим потом.

ЗПИФ «Активо пять»

Это третий по счету фонд в линейки продуктов «Активо», запущен почти 8 лет назад. В состав фонда входит ТЦ «Город» в г. Егорьевск, цена объекта 347 млн рублей, объем активов на один пай составляет 718300 рублей. Цену от платформы тоже посчитать не получается.



Источник данных о выплатах: aktivo.ru/, расчеты автора

Судя по данным с сайта, доходности за первый год владения составляет 9,5% до НДФЛ. У меня получается, что доходность до НДФЛ 7,1%. Судя по финансовой модели, в следующие 12 месяцев доходность будет еще ниже. А к 2035 году выплаты на пай прогнозируются уже на уровне 81,7 тыс. рублей, что на 13% больше, чем выплаты по итогам первого года фонда (август 2017 — июль 2018). ТЦ в отдаленных регионах — крайне спорная инвестиция.

ЗПИФ «Атриум»

Единственный фонд, в составе которого объект, расположенный в г. Москва. На момент написания статьи, последняя биржевая цена пая составляла 1820 рублей, при выплатах за последние 12 месяцев в размере 168 рублей, доходность к текущей цене составила 9,2% до НДФЛ.


Источник данных о выплатах: veles-capital.ru/, расчеты автора

В отличии от объектов в небольших городах, московская недвижимость показала чуточку лучшие результаты. Я собрал данные за последние 10 лет: рост выплат составил 22,6% — самый лучший результат из рассмотренных в этой статье фондов. При этом доходность фонда неравномерна и имеет в своей истории периоды падения выплат на достаточно длинном горизонте.

Резюме

В настоящий момент я не рассматриваю торговую недвижимость, как достойный актив для включения в свой портфель. Даже если такой ЗПИФ будет выведен на биржу моей любимой управляющей компанией. Покупать второстепенные объекты мне не хочется, а продавать действительно крутые торговые площади никто не собирается. Всеми действительно крутыми торговыми площадями хозяева предпочитают владеть узким кругом, и если им очень нужны будут деньги, они предпочтут заложить недвижимость в банке и получить кредит, нежели будут привлекать широкий круг инвесторов.
Впрочем, я им не сильно завидую в эпоху активного развития электронной торговли. Что действительно может оживлять посещение торговых центров — так это развитие туристического трафика, в остальных случаях люди все чаще отдают предпочтение маркетплейсам.

Кстати, после прочтения этого исследования, можно с большим пониманием ознакомиться с моей статьей "Яростные критерии выбора фондов недвижимости".

Друзья, сбор данных для исследования потребовал значительных затрат времени. Если поблагодарите меня лайком за проделанную работу, мне будет приятно. А еще подписывайтесь и комментарии тоже пишите:)

Статья не содержит инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендации. В статье не содержится призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно. Результаты в прошлом не гарантируют результат в будущем.