Почему дешёвой рыночной ипотеки больше не будет? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также узнал, почему дешёвой рыночной ипотеки в РФ больше не будет.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Вторичка дорожает, а первичка снижается.
Источник: blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochiПервичка после роста немного откатилась вниз. Спроса не хватает. Вторичка показала новый максимум.
Сочи:
- Первичка: 456к → 443к (-2,9%)
- Вторичка: 316к → 322к (+1,9)
Москва (объявления)
А теперь в Москву.
Источник: blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskvaВ Москве первичка продолжает бить рекорды, зафиксирован новый исторический максимум. Ну а что, одни элитные дома строятся. Вторичка отстаёт.
Москва:
- Первичка: 429к → 447к (+4,2%)
- Вторичка: 352к → 354к (+0,5%)
Чтобы купить в ипотеку под 27% квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 275 тысяч. Снова идём в церковь ставить свечки за разворот ДКП. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает 306к (-3к).
Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 171к за метр (б/и).
Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market349к за метр в Москве (-2к). Опережает MREDC на 43к. По Краснодарскому краю средний ценник 167к (+1к). В МО 190к (+1к). Вторичка Москвы по СберИндексу 304к (+5к). Средняя стоимость в Сочи в апреле составляет 316,9к по данным Этажей.
ИРН показывает 276к по Москве (б/и). Новая Москва 204к (-1к). МО 154к (б/и).
Данные отсюда: www.irn.ru/gd/В долларах недвижка выросла до 3 289 долларов за метр (+104$ или +3,2%).
Данные отсюда: www.irn.ru/gd/Почему дешёвой ипотеки больше не будет?
Если вы ждёте, что при развороте ДКП рыночные ставки по ипотеке упадут до 6%, то зря. 12–15% будут нормой, а первоначальный взнос, полагаю, будет не ниже 25–30%. А то напридумывали тоже кредитов, которые пожирает инфляция, которая исторически высокая.
«Даже при смягчении монетарной политики возврат к низким ставкам доступному кредитованию для широкого круга заёмщиков в ближайшие несколько лет маловероятен. Рынку потребуется время на восстановление, а учитывая опыт рекордно долгого периода высокой ключевой ставки, в будущем банки будут более взвешенно подходить к выдаче «дешёвых» кредитов на большой срок». Это слова члена правления ВТБ г-на Горшкова.
Ну а пока доля льготных кредитов достигла 87% в общем объёме ипотечного кредитования.
Средний чек по ипотеке растет. Сейчас он составляет 4,4 млн рублей. Это рекорд. Впрочем, ни в Москве, ни в Сочи даже за две такие сумму купить ничего особо не получится.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 6,546 млн с июля 2021 (данные за 1 мая), на 1 июня может быть около 6,8 млн.
По ценам от Домклика получается около 21,12 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к студиям и микро однушкам от 18 метров в Сочи и окрестностях. В лучшем случае это будет метров 30. Нужно раза в два больше, чтобы чилить с комфортом.
🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Ну и плюс еще, если есть живые деньги а не одобренный кредит, человек с мозгами может спокойно ходить и торговаться, снижая цену. Бежать в человейник и наперегонки выкупать хаты? Нафиг нафиг. Будет неслабое расслоение по ценам.
ну вот опять про 60....
хоть бы кто на сайт ЦБ заглянул.....
собственно депозитов свыше 3 мес...-38 трил....
при этом задолжность по кредитам 36 вкл. просроченные....
интересно для размышлений...
при теор. снижении инфляции и ставки ЦБ до 5-7 %...
что будет делать покупатель двушки подписавшийся на ипотеку(без льгот) за 40 млн...?.
пс. истор.справка для паникеров....
на момент дефолта экономики в 1990 году -население имело на вкладах 70% от ввпэ (360 ярд)… в среднем 1200 руб. на чел.
текущее 20% (40 трил.) или с натягом 30%(65 трил)… но зато с наличием кредитов....(кредиты на потребление -14 трил.)
если конечно цифры не искажены...
30 лет конечно тяжело платить. То ли дело Франция — там максимум можно взять на 120 лет, если не можешь быстрее :). Есть еще несколько мест по 100 лет, у японцев тоже можно на сотку взять (и это при мизерном проценте — всё равно заплатить быстрее не выходит).
А вообще, я немного не понимаю современного нытья «как рожать детей, ипотеку позволить не можем». Ну ок, ипотека дороже съёма — можно снимать. Куча развитых стран где владельцев жилья меньше половины населения.
И можно подумать у нас в нулевых или 90х было элементарно и дешево взять ипотеку чтобы начать рожать. Жили как получится, снимали/копили, рожали как придётся и не ждали что государство подгонит да облегчит. В 70х у родителей была такая же картина — родили двоих на съёмном жилье, через несколько лет только мелкий угол на четверых выделили, 18 квадратов. Еще лет через семь только нормальную квартиру.
Да и знакомые моего поколения вначале рожали, по молодости (по крайней мере первых детей), потом со временем сами дорастали до покупки хаты. А то купишь хату «с запасом», потом деньги уходят на ремонт, обстановку, ипотеку, «пожить для себя». И опять начинается «как я могу завести детей если денег не хватает?».
А до конца столетия нас ждёт ровно то же самое что и остальные развитые страны — падение рождаемости и сокращение населения. И не потому что денег или недвиги не хватает — с 70х годов целенаправленно вправляют мозги народу чтобы поменьше плодились. А когда схватились за голову (Китай, Корея, и так далее) — развернуть обратно уже не получается. Молодое поколение просто выращено с другими установками. (ну разве что еще «дай, государство обязано» появилось).
bobef, опять льготная ипотека.
Нужно усиливать конкуренцию между застройщиками, а власти опять деньги банкам и застройщикам раздают через льготную ипотеку.
В 14м народ тоже резко хапал квартиры, хотя проще было успеть наверное баксы взять. Хаты же несколько лет стагнировали хорошо.
в 18м у меня капитала хватало на треть квартиры. С тех пор хаты подорожали вдвое, но… капитала теперь хватает на три. Деньги трогать не стал, хату взял в ипотеку.
Вообще следить нужно не за ценой недвиги и прочим, а за своей востребованностью на рынке труда, зарплатой, да перенаправлять деньги при повышении дохода в первую очередь в накопление. Ну и ждать удачный момент когда зарплаты начали расти, а недвига — еще нет. (хотя темы вроде льготных ипотек сильно портят все планы).
Скажем, если вдруг опять внезапно будет скачок недвиги по стране, своя хата компенсирует это. Да и не факт что разрыв между Сочи и Питером будет сохраняться.
Недоступная для покупки недвижимость в городе — это предвестник деградации города.
Недоступная недвижимость затрудняет приток в город квалифицированных специалистов и амбициозных людей. В итоге замедляется процесс внедрения инноваций. А это приводит к замедлению развития экономики города, городской инфраструктуры, городской среды.
Город постепенно теряет привлекательность, потому что с одной стороны дорогая недвижимость и высокая стоимость жизни, а с другой стороны — сомнительные перспективы и возможности.
И вот уже из города уезжает больше людей, чем приезжает. А город постепенно начинает деградировать.
Нью-Йорк стал терять население, Лос-Анджелес стал терять население, Чикаго стал терять население, Лондон стал терять население.
в этом плане мне кажется что льготные ипотеки аукнутся еще и тем что под больший процент апгрейдиться будет трудно. Попадались зарубежные статьи что с мобильностью в Штатах стало хуже — понабрали хат во время бума под 3%, а если переезжать — нужно брать уже под 7%, да еще и подороже.
В целом по миру так же будет
Набрали в дешевый долг недвиги - держитесь. Сдавайте, пытаясь окупить ремонт и коммуналку. Надеюсь у всех все получится.
Взять 10 лет назад голый бетон на свои, и ничего не делать — странная стратегия. (Хотя, конечно, предвитеть льготную ипотеку нельзя было. Кто додержал да скинул, например, в 21-22, и перезашёл в другие активы дешево — молодцы. Но это всё очевидно по левой стороне графика, так то не знаешь как оно пойдёт).
А взять 10 лет назад в кредит и платить всё это время — выигрышь уже не такой ощутимый. Потом еще и дать отстояться после перехода прав собственности, чтобы налог на подорожание не платить...(если я правильно понимаю тему).
Но думаю что не в кредит было. Пустышки такие берут за свои, чтобы деньги хоть куда деть. Так то квартира совсем не нужна. Сыграли в лотерею, вроде выиграли.
А представь, кто-то так вложил деньги в Курске :)
Т е когда первичка становится вторичкой - она падает на 20% ? Как авто ? А если ремонт сделать - то еще -20% ?! 😂
Год назад по крайней мере так было. Присматривался что купить — два корпуса строятся, за хаты просят 18кк. Бок о бок здание предыдущего проекта, и еще несколько не хуже — 13кк за обжитую квартиру. И это еще ставка 16% была.
Сейчас, по большей части, таких предложений нет. То немногое, что выставляют, висит долго. Ценник новостройки, и не берут.
А потом расширяйся.