Гарант-Инвест против Синары - мир, дружба, продажа объекта?

Решил глянуть, чего там нового в дефолтной жизни Гарант-Инвеста происходит. А там оказывается жизнь бьет ключом. На прошлой неделе ГИ подписал мировое соглашение с Банком Синара.

Внимательно прочитал мировое, что там увидел:

1. Зафиксирован долг дочки ГИ компании ООО Стройтехносервис перед банком в сумме 520 млн. р. (ГИ и Панфилов идут в качестве поручителей, отвечают солидарно);

2. Начиная с июня 2025г. ГИ обязуется ежемесячно платить проценты по долгу по ставке КС+2%, то есть на текущий момент по ставке 23% годовых, это около 10 млн. р. в месяц. Ранее ставка по кредиту была ниже, по моим прикидкам — 19% годовых;

3. ГИ обязуется погасить весь долг перед банком в течение 24 месяцев, жесткого графика нет;

4. Отдельным пунктом прописано, что Банк дает согласие на реализацию заложенного в банке имущества — это два офисных центра в МСК: 1-ый Колобовский, 23 и 1-ый Колобовский, 19, общая площадь около 2 тыс. кв. м. с залоговой стоимостью 670 млн. р. При этом потенциальный покупатель обязан будет перевести денежные средства, покрывающие долг ГИ авансом напрямую банку до перехода права собственности;

5. Банк дает согласие на рефинанс обязательств ГИ и последзалог по имуществу ГИ, на случай если ГИ сможет привлечь финансирование в другой кредитной организации.

В балансе ГИ два офисных объекта Колобовский-19 и Колобовский-23 оценены на 815 млн. р. (стр. 34 в годовой отчетности).

Решил проверить, а не начал ли ГИ уже распродавать недвижку, заложенную в Банке Синара, а то залоговая и балансовая стоимость недвижки заметно выше суммы долга перед банком, а проценты высокие и скорее всего арендой их не отбить. И о чудо, нашел объявление на Авито:

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_ofisnoe_pomeschenie_413.1_m_4788321357?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJiTDlORGxKMDFLaUhMSjB1Ijt9Efvhmj8AAAA

Но всего лишь об аренде. Пока ГИ пытается не продать один из заложенных офисов, а всего лишь сдать — 1-ый Колобовский-19, площадь 413,1 кв. м. за 1,2 млн. р. в месяц. Это к вопросу о вакантности площадей у ГИ.

Если грубо посчитать от залоговой стоимости, данный офис стоит около 140 млн. р., сдать пытаются за 14,9 млн. р. в год, то есть доходность примерно 10,5% годовых(без учета налогов и прочих издержек). А ставка по кредиту под этот офис КС+2, то есть чтобы финмодель по этому объекту билась, ставка ЦБ должна снизиться до 8% годовых, в другом случае будут увеличиваться убытки. Это если офис сдадут по цене, как в объявлении. А пока его не сдали, и убытки этот объект генерирует опережающими темпами.

По логике вещей, ГИ надо избавляться от подобных объектов, возможно с банком такие договоренности и достигнуты, поэтому прямо в мировом соглашении прописали согласие на продажу. Тем более в финмодели, представленной перед ОСВО, планировалось часть недвижки уже в 2025г. продать.

Не удивлюсь, если скоро объявление о сдаче в аренду поменяется на объявление о продаже. А пока держатели облигаций ГИ, которые скоро станут акционерами, могут совершить экскурсию на один из объектов, указанных в объявлении, под видом потенциальных арендаторов и осмотреть имущество на месте 😊. Ну или хотя бы на Авито отслеживать.