igotosochi
igotosochi личный блог
28 октября 2024, 07:37

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка резко начала дорожать, а первичка резко дешевеет. Такими темпами вторичка станет как в Москве — дороже первички! Тут, конечно, есть вопросики к безумному росту вторички — аж на 22%. Да и к безумному падению первички на 11%.

Сочи: сентябрь → октябрь

  • Первичка: 525к → 467к (-11,1%)
  • Вторичка: 349к → 429к (+22,9%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?Данные отсюда: msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Особо без изменений в Москве. Рынок как будто закрыт на учёт.

Москва: сентябрь → октябрь

  • Первичка: 383к → 383к (-0,1%)
  • Вторичка: 415к → 418к (+0,7%)

В Москве продано 45% площади, 55% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 25%, в СПб 40%, в МО 37%.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?Данные отсюда: наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 297к, как и в сентябре. 

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички с лагом в месяц (данные за сентябрь). Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 168к за метр — без изменений.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

347к за метр в Москве, +5к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 50к (но данные на 30 сентября). По Краснодарскому краю средний ценник остался 161к. В МО всего 186к.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?Данные отсюда: www.irn.ru/gd/

Но в долларах всё стабильно. 3 000 долларов за метр.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?Данные отсюда: www.irn.ru/gd/

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 283 968 рублей. В Москве ​​— 321 959 рублей (сентябрь). По оценке ЦИАН, вторичная недвижимость в Москве сейчас продаётся в среднем по 339 500 за метр (октябрь). Эти цены выглядят намного привлекательнее, чем цены в объявлениях.

Кто покупает по таким ценам при ключе 21%?

Директор Этажей Ильдар Хусаинов говорит, что вторичку покупают в основном на свои средства. Это могут быть, люди, приобретающие жильё взамен проданного, решившие вложить в недвижимость сбережения. В Москве за нал покупают примерно 50%. Первичку в основном покупают по льготам, заскакивая каждый месяц в очередной последний вагон, что создаёт ажиотаж. То там лимиты кончаются, то что-то ещё. Поэтому и цены не падают.

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Цены на вторичку по мнениям экспертов вряд ли будут сильно падать, продавцы готовы придерживать квартиры и получать доход от аренды, если не сильно спешат. А если спешат, то можно отторговать до 10%.

В ипотеку под 24% (а теперь реальность такова) недвижимость покупают только сильно уверенные в своих силах люди, таких сделок менее 10%. В первичке спрос есть в основном от льготников.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,723 млн с июля 2021 (данные за 1 октября), на 1 ноября должно быть чуть больше (пополнил на 238 000, но на бирже очередной обвал).

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

По ценам объявлений хватает на 11 метров. По ценам от SRG хватает на 16,6 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

За имеющуюся сумму можно купить скромную однушку в Яхроме. Не Сочи, конечно, но и скипасы сильно дешевле, особенно по будням.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

30 Комментариев
  • Кот.Финанс
    28 октября 2024, 07:39
    ну это просто какая нереальная нереальность
  • Fond&Flow
    28 октября 2024, 08:15
    Наверное миллиардеры берут ипотеки и покупают квартиры. Только в ипотеку. И только миллиардеры…
  • Al Bax
    28 октября 2024, 08:50
    А всем смысл покупки квартиры в Сочи?

    Мне оч нравится Австрия… по деньгам соизмеримо…

    Или что-то связано с болезнью лёгких?
    • Sergey Sergey
      29 октября 2024, 12:04
      Al Bax,
      Шепотом: в Австрии вам никто, ничего, не продаст. Даже при наличии ЕС ВНЖ… законы такие.
      • Al Bax
        29 октября 2024, 17:09
        Sergey Sergey, у меня друг сделал проще — женился там в соседней стране, щас уже гражданин с вытекающими...

        Через лет 10 пэнсию оформит… будет по прежнему пьянствовать в Азии
        • Sergey Sergey
          03 ноября 2024, 18:28
          Al Bax, всё не так лучезарно! Он гражданин и в части обязательств получил нормальный такой тюк проблем, а вот в части прав, нет!
          Насчет пенсии, ну х з, может и оформит, но скорее всего нет.
          • Al Bax
            03 ноября 2024, 19:20
            Sergey Sergey, у него нет обязательств, ну в Крым только не ездить разве что.
            Щас он в Азии торчит. В еврозоне у него какое то пособие.

            У нас все пенсии оформили...
            один даже бабку привез ей было на тот момент 80 лет. Это в США
            Там ей дали 800 долл + какие то талоны например на педикюр...

            Но меня удивило другое когда был вирус, и там Была какая то выплата согласно стажа и у товарища взяли данные из его российской трудовой книжки для рассчёта! Фантастика.
            • Sergey Sergey
              03 ноября 2024, 21:37
              Al Bax,
              Я прожил 10лет в испании, и могу судить по местным правилам.
              1. Как только я стал налоговым резидентом, местная служба возбудилась и начала меня вызывать на задушевные бескды на тему: — мистер русский, а чё у тебя есть в Москве? Им ну очень хотелось поиметь налог на ИМУЩЕСТВО. ОНИ БЫЛИ ПОСЛАНЫ НА Х
              2. Далее будучии соучредителем двух ао и одного ооо, я получил обязанность отчитывать о деятельности своих предприятий, в т ч и УПЛАЧИВАТЬ НАЛОГИ В КАЗНУ ИСПАНИИ
              3. Пособие — это те кто по оседлости и нелегалы, и их обязывают отмечаться не покидать места жительства и т д
              4. Насчет сша — все верно, до недавнего времени вся эта схема работала
              5. Когда был вирус, правительства ЕС начали лихо раздавать БАБЛО В ПОМОЩЬ…. Потом налоговики начали докапываться Яс требованием уплаты 27% с тех сумм, а потом правительство очухалось и обозвало все это яКРЕДИТ, и мол надо возвращать.
              • Al Bax
                03 ноября 2024, 22:52
                Sergey Sergey, у меня в Барселоне друг живёт с 1996 года. Проблем нет
                • Sergey Sergey
                  04 ноября 2024, 09:57
                  Al Bax, уехал «нелегалом», потом через 3 года получил карточку по оседлости, и «легализовался». Проблем у него ворох, просто молчит, он же славной гейропе, а вы в застенках рф.
                  • Al Bax
                    04 ноября 2024, 11:02
                    Sergey Sergey, он точно также делал но получил всё через пять лет… потом работал в полиции Барселоны оч удобно было.
                    Проблем нет иначе бы он переехал к брату в Германию…
                    • Sergey Sergey
                      04 ноября 2024, 11:36
                      Al Bax,
                      Чтобы работать именно в полиции Испании — нужно быть гражданином, а не бывшим нелегалом, т к это уже в ЛичномДеле отметка о нарушении законеа. Допускаю что он работал «стукачом» таких как раз много, ходят по влицам, бщаются с такими же нелегалами, пишут отчеты. Есть и второй вариант — возможно он был дворником в полиц.департаменте.
                      К «брату в германию» — это сказка! Брат сам бы не пустил его, т к законы германии крайне строги В части вот таких ниоткуда нарисовавшихся чертей.
                      Первое время «нелегалам» испания дает tarjeta rojo — типа ID card, но по ней видно что человек на птичьих правах, и увидев этот документ ( в случае проверки) в германии он бы получил пинком под зал, спецприемник, и депортация.
                      Не так все сладко и ажурно в этих цивиллизованных европах!
                      • Al Bax
                        04 ноября 2024, 14:31
                        Sergey Sergey, он давно гражданин.
                        У него жена местная и младше его лет на 15, Я точно помню что первые годы он работал то в каких то кафешках и по ремонтам. В те годы в пригороде Барселоны дом стоил эквивалент 50 тыс долл. Они как раз чё то там строили и мне предлагали купить. А Работал пять лет именно в полиции Барселоны. Знает неск языков и в частности привлекался к работе к русскоязычному сегменту .

                        Его Брат в германии, уехал туда как студент ещё в те годы. Далее легализовался. Уже лет 20 у него своя фирма и он в состоянии взять к себе брата поверьте. Но брат туда и не собирается.

                        Есть ещё в японии, Эквадоре, разумеется США.
  • dividends, yeah!
    28 октября 2024, 10:08
    все выше и выше и выше)))
  • Игорь
    28 октября 2024, 12:34
    Полезная информация. Особенно хорошо, что вы показали соотношение проданного и непроданого жилья. И кончено цены, по которым сделки происходят. Всё почему считают, что цена та, что в объявлениях. Но это совсем не так. Эти хотелки и всегда есть торг, причём в периоды охлаждения даже небольшого он увеличивается, а время продажи намного растёт тоже. И многие объекты годами будут не проданы пока не снизят цену, ну или она остаётся постоянной, а снизится за счёт инфляции сама по себе. Продавцам надо более гибкими быть, хотя и можно на везение рассчитывать, но это так же как на фонде на него же полагаться.
    В общем двигайтесь в своём же направлении, если не срочно заработаете в чистую без всякой ипотеки! Иначе зачем эта переплата. Все равно в среднем на большом промежутке рост нежвижки медленней, чем акций. Локальные случаются ситуации конечно и они лишь могут помешать... 
  • 𝓛𝓾𝓬𝓲𝓪
    28 октября 2024, 13:14
    В Москве продано 45% площади, 55% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ

    тока из этих 55% площадей не продано или продажи не начаты,
    и даже если продано, то не факт, что котлован копать начали ))
    такое сложно продать быстро
  • Неудержимый трейдер
    28 октября 2024, 19:52
    интересней было бы глянуть на стату в разрезе классов жилья.
    • Sergey Sergey
      29 октября 2024, 12:07
      Неудержимый трейдер, все просто! Под вторичку врисовали премиум и лакшери. Продажи по этим сегментам зашкаливают. В стране у ряда наших граждан прям ощутимый эконом.рост., вот и сливают баблос на качество — что бы самим пожить, а не в бетон ПИКа — что бы соседей на 6 этажей во все стороны послушать!
  • ДокторЗло
    31 октября 2024, 02:10
    Давайте по Сочи объясню более просто и правдиво. Первичку с черновым только немЭстным засовывают риэлторы под обещание 10-15% от сделки застройщик. Никто не берёт черновые в здравом уме из местных точно. Вторичка расслоение идёт: элитка наверх, так как практически нет на рынке ее, тут не берём все говно, которые отберет Генпрокуратура (и правильно сдалает). Бизнес класс на месте. Эконом снижается. Понятно, есть неадекватные ценники, как в комфорт классе продают по 1 млн метр, когда элитка по такой цене.
    Сейчас в инвестициях в Сочи основная проблема это взять то, что не под снос, не заберет государство и не поедет дальше по склону.
    Автору желаю накопить на небольшую элитку (20-27 м²) по 800 и продать по млн. И так несколько раз.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн