Одна удачная инвестиция. Ипотека задарма

Признаюсь честно — я не люблю инвестировать.

Мне нужен драйв, динамика, активное управление, а потому — я спекулянт.

Тем не менее, два года назад я совершил сделку, которая на удивление оказалась удачной инвестицией, о которой сейчас расскажу. Рассказ может получиться долгим, но лишь для того, чтобы была понятна логика принятого решения.

Решение

Ребёнок завершал обучение в предуниверсарии и готовился к поступлению в ВУЗ, а мы с супругой размышляли об улучшении жилищных условий, чтобы переехать вдвоём поближе к центру с оставлением ребёнку собственной жилплощади.

Ранее, за 4-5 лет до событий мы уже промониторили массу предложений от застройщиков, побывали на объектах и в офисах продаж, однако, к сожалению, так и не приняли решение о покупке ввиду различных причин: неудачной локации ЖК, отсутствия адекватных планировок или неприемлемого ценового предложения (сейчас мы понимаем правдивость поговорки «Что не делается — всё к лучшему»).

Идея вновь возникла абсолютно спонтанно, поэтому, увидев рекламу посетить с экскурсией один из готовых объектов крупного девелопера, мы записались на удобную дату и поехали смотреть качество строительства современных квартир.

Стандарты

На объекте нас встретила девушка-представитель застройщика и повела в экспонируемую квартиру, параллельно рассказывая о ЖК.

Стандарты строительства жилья класса комфорт у нашего застройщика:

• закрытый внутренний двор без машин (вход только для жильцов через приложение в смартфоне)
• переменная этажность корпусов для лучшей инсоляции
• стилобат на уровне первого этажа, в котором располагаются торговые объекты и сфера услуг
• во внутренних дворах инфраструктура для отдыха: скамейки, газоны, высаженная растительность (деревья, кустарник), спортивные площадки с покрытием, игровые зоны, фонтаны, навесы от солнца, прогулочные тропинки, декоративная подсветка:

• входы в подъезды на уровне земли:

• гостевая плоскостная парковка, подземная двухуровневая парковка для жителей
• подземные кладовые
• квартиры с предчистовой отделкой «white box» или с готовой отделкой «под ключ»
• в квартире с отделкой: натяжной потолок, обои под покраску, ламинат, плитка, оборудованный санузел, разведённая электрика с щитком, розетками и выключателями, разведённое отопление с конвекторами, входная и межкомнатные двери:

Готовая отделка очень простая и безусловно подлежит кардинальной переделке (как по мне), но для не очень взыскательных жильцов — в самый раз (судя по комментариям в чате собственников, большинство ничего переделывать не будет).

Лобби с консьержем, конечно, нет, но охрана сидит. Лифты отечественные, но скоростные и сделаны с закосом под Otis. Короче говоря, стабильный комфорт-класс без изысков — просто, но со вкусом. Цена на фоне рынка — адекватная (300-330 тыс.руб. за кв.м).

Выбор

Имея представление о качестве строительства и необходимой нам планировке, мы посетили ещё несколько строящихся объектов у разных застройщиков и сформировали шорт-лист из ЖК.

Ключевыми факторами для окончательного выбора стали:

• близость к метро и сложившаяся транспортная инфраструктура (чтобы в непосредственной близости отсутствовали перспективы строительства крупных магистралей и развязок)
• отсутствие в районе ЖК неблагоприятных производств (типа мусоросжигательных и мясоперерабатывающих заводов)
• удалённость от ж/д
• наличие мест отдыха в шаговой доступности (парки, усадьбы и т.п.)

Выбрав квартиру, начали изучать способы покупки и считать выгоду от различных вариантов.

Ипотека

Цена выбранной квартиры при полной оплате составляла на тот момент 12 352 399 руб.

В самом разгаре шла программа льготного кредитования, параллельно с ней девелоперы предлагали собственные совместные с банками программы на покупку жилья, в рамках которых предлагались ставки от 0,99% до 8% годовых.

Ключевая ставка на тот момент составляла 7,5% годовых:

Средняя рыночная ставка по ипотеке (без учёта льготных программ) в то же время варьировалась в районе 10-12% годовых.

Выбирая на сайте застройщика различные условия кредитования, цена объекта динамически изменялась, зависев в том числе и от суммы первоначального взноса и я заметил особенность, что наиболее выгодные кредитные условия предлагались при теле кредита не более 12 000 000 руб., при этом итоговая цена нашей квартиры увеличивалась до 14 427 551 руб. (+17%).

Условия кредитования по программе застройщика:

• Первоначальный взнос — 15%
• Срок кредитования — 300 мес.
• Ставка по кредиту — 1,99% годовых

Ежемесячный платёж составил чуть более 51 000 руб.

Сравнив предлагаемые условия с условиями стандартной ипотеки, решение было принято безоговорочно:

Переплачивать в совокупности 5 миллионов против 17 мне показалось гораздо более выгодным даже в условиях меньшей исходной стоимости объекта недвижимости на 2 миллиона руб.

Кроме того, шла активная фаза боевых действий в районе СВО, в связи с чем будущие решения регулятора в отношении ключевой ставки были очень туманны, как и предлагаемые застройщиками льготные условия.

Хорошим подспорьем в принятии окончательного решения в пользу ипотеки стало предложение предприятия о предоставлении беспроцентного кредита в сумме 2 млн.руб. на срок 8 лет, что позволило не выводить деньги с рынка и вкладов для уплаты первоначального взноса.

Эти средства сейчас размещены в низкорискованных вложениях и являются накоплением на ремонт.

На момент подписания документов объект строился, поэтому заключался договор участия в долевом строительстве с условием размещения средств на счёте-эскроу (меня устраивает такой вариант в качестве дополнительной страховки).

Цены сейчас

На текущий момент аналогичная квартира стоит 17 753 965 руб. (при условии полной оплаты), а застройщик сообщает, что это цена ещё и со скидкой 10%:

Срок сдачи объекта в 1 квартале 2025 года, а значит цены ближе к его сдаче ещё подрастут.

Отслеживая цены на аналогичный объект, представляю диаграмму изменения стоимости квадратного метра и динамику в процентном отношении в сравнении с первоначальной стоимостью:

Видно как в конце весны застройщик активно повышал цену, наверняка ожидая спада продаж в условиях сворачивания льготных программ (что показывает график с середины лета).

Тем не менее, на текущий момент рост от «моей стоимости» составляет 23,1% и даже если цена снизится до исходных значений (вряд ли это произойдёт из-за жадности девелоперов), то моя инвестиция всё равно окажется выгодной в условиях текущих ставок.

Будущее

Можно сказать, что ипотека для меня оказалась дармовой и нет смысла погашать её досрочно.

Мы не знаем будущего, но уже сейчас в условиях инфляции, наши доходы выросли, а условия кредитного договора с банком и договора беспроцентного займа на предприятии остались неизменны, в результате чего доля ежемесячных платежей в общем объёме расходов заметно снизилась и стала практически незаметной.

Учитывая риторику представителей ЦБ, возможно очередное повышение ставки, а значит инфляционные процессы разгоняются, что повлечёт за собой рост заработных плат, а это значит, что платежи по ипотеке в нашем бюджете станут совсем незначительной суммой и меня это не может не радовать.

В то же время я знаю, что у меня имеется ликвидный актив, который с учётом дисконта я смогу реализовать при самых неблагоприятных обстоятельствах, погасив свои обязательства.

Всем удачи и профита!