🏡Да, недвижимость всегда растет! Но сейчас – падает! 🔻
Почти через месяц после завершения классической льготной ипотеки, недвижимость начала снижения. Месяц – это стандартный статистический лаг: пока зарегистрируют все сделки, пока они будут занесены в базу. Де факто, как закрылось окно льготной ипотеки – так ценам сказали идти вниз
Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами. Присоединяйтесь!🤝
--
Все логично: еще «вчера» можно было купить по высокой цене, но с низким платежом: 2 объекта через дорогу могли быть с разницей в цене в 30%! Покупая «сегодня» без низкого платежа — дайте пожалуйста, скидочку👻
Вот цены и развернулись. Индекс Дом.Клик (в него входят все построенные объекты Москвы до 30 млн., покупаемые в ипотеку Сбербанка, подробнее) показывает 2 самых сильных недельных снижения за 2 года. Сильнее валилось только в 2022.
👀Смотрите недельные данные с начала года:
Некоторые застройщики (на скрине — ПИК) тоже начали действовать на опережение. Самыми упрямыми оказался Глоракс.
При этом, аналитики перерисовывают свои прогнозы: ВТБ вместо роста рынка – ждем спада продаж ипотеки во втором полугодии больше, чем на треть. Странно, что аналитик сравнивает разные сезонные периоды: обычно сравнивают к аналогичному периоду прошлого года. А учитывая, что самый пик – обычно IV квартал – застройщикам будет не сладко
Тогда почему мы пишем, что недвижимость всегда растет? На горизонте 20 лет недвижимость показывает одни из лучших результатов. В этом расчете еще нет рентного дохода, так московский бетон бы стал №1! Получается, стратегически – недвижимость отличный доходный актив. С низкой волатильностью и высокой средней доходностью. С меньшими рисками, чем на рынке акции, или облигаций. Но тактически – сейчас надо дать рынку остудиться.
Что думаете? Цены всегда растут, или начинается рынок покупателя? 🥳
📘Почитать по теме:· Когда же покупать недвижку?· Как обманывают застройщики?
--
Спасибо, что читаете нас❤
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!
Реально такой торг есть? 10-15?
> Реальные цены продаж на 10-15% ниже запросов.
Обожаю такие выводы на личном опыте без подтверждений. А я скажу «на 135% ниже запросов», как вам такое?
> Сбер дает фактическую цену сделку по договору
Если вы про Домклик, то мы никогда не узнаем, за счет чего шел дисконт: бабушка 80 лет с ума сходить начала, наследники делят квартиру, человек уехал и по странной доверенности продает — либо это по рынку. Нет индикатора.
Всё на этом, улетай в ЧС, дядя.
Стоимость денег остается высокой. Но ваша связь конечно есть, просто вряд ли эффект будет выше процента
Сейчас в ее доме продают такие же двушки по 14-15 млн или 150 тысяч долларов.
Просадка в баксах 50%.она сейчас две квартиры может купить.
Она продала кстати, сейчас доллары и положила на депозит 30 млн под 18%, я ей сказал, чтоб готовилась покупать три квартиры.
Под моим чутким руководством, она хорошо заработала тупо держа баксы и синтетические шорты в баксах на недвижимость))
Причем, в России принцип «купил и забыл» не работает ни с одним активом. Да и не только в России. Поэтому валютное хэджирование, коим я и занимаюсь на бирже, никто не отменял.
Москва подходит под описание метрополии для России ?
Номинально мне кажется роста не будет на фоне высокой инфляции и роста всего остального. Просто со временем 10 млн за двушку станет сначала нормально, а потом и не дорого :)
что будет с ценой залоговой суммы на квартиры в банках выдающих ипотеки?
если цена на рынке упадет-ну пусть на 20 %?
Банки очень расстроятся
Так было в 2008,2020,22 так будет и дальше.
Ничего не просядет. Сейчас инфляция плюс рост денежной массы у населения номинально, не даст упасть бетону
да может пару застройщиков закроются-но для них гос-во всегда найдет работу....
так что и эти выживут…
В рублях в сольное снижение слабо верится. Девал поможет :)
Ничего не произойдёт. Вводные: ипотека под 0.1% на весь срок. В ДДУ 8.8М, банк затребовал ПВ в 20%. Сейчас остаток задолженности 6.5М.
Т.е. даже при условиях выдачи на хаях, да ещё и с завышением цены, банки и на 30% падения могут особо не чесаться. Это всё равно не быстрый процесс, а там и остатки задолженности цену догонят. И может быть, даже перегонят. Опять же, пока заемщик платит, банку всё равно, сколько там квартира стоит.
Залог не влияет на прибыльность. Залог — это обеспечение. Банк не зарабатывает на продаже залогового имущества. Остаток долга с пенями и набежавшими процентами забирается, а остальное (если там будет остальное) уходит горе-заёмщику.
Запрет забирать единственную хату. А ютуб блогеры продвигали брать пять ипотек
или все будут брать ипотеку и банкротится?
Законопроект предусматривает, что арбитражный суд сможет заключать мировое соглашение с должником или составлять план реструктуризации долга.
Речь идет о случаях, когда ипотечное жилье является единственным. Квартиру не выставят на торги, но долг за нее все равно придется выплатить. Новые нормы вступят в силу по истечении 30 дней после его официального опубликования.
Подробнее в ПГ: www.pnp.ru/social/gosduma-zapretila-otbirat-edinstvennoe-ipotechnoe-zhile-u-dolzhnika.html
Там много нюансов ребята юристы сказали
Ждём, в этот раз не сможет удержаться.
Мы ставим на флэт на пару лет
smart-lab.ru/mobile/topic/1044867/
И выходило, что коэффициент корреляции недвиги с инфляцией равен +0,36. И это без учета аренды!
У «золота», кстати +0,45, те чуть лучше. Но с ним в нашей стране и заморочек чуть побольше.
Но об этом же никто не читает ;-) «Всем» же нужны иксы на бирже и желательно сразу.
То есть что я хочу сказать: инфляция у нас не избежна (она толком еще и не начиналась), значит рост недвиги — неизбежен. Временный спад в ценах — это нормально.
1)
2) Хеджированиe валютных рисков методическое пособие
3)
Bablos, давайте по-порядку. В 90-е ситуация тут была аховая, я это помню — как раз моя молодость прошла в 90-е, пока я отсюда не уехал. Не факт, что мы к ней не придем через некоторое время «правления» единственного и незабвенного Владимира Владимировича. Соответственно, закладывать риски нахождения в этой стране надо на любой актив, будь то «акции» российских предприятий, бизнес (как актив, генерирующий доход) или недвига (как актив, генерирующий доход). Далее, для любого актива в России не работает правило «купил и забыл» (я об этом как-то уже писал), за исключением недвиги. Далее, если мы останавливаемся на выборе недвиги как актива, генерирующего доход, то при её выборе все решают три фактора: расположение, расположение и расположение. При этом нельзя забывать, что периодические, но регулярные, черные лебеди в этой стране способны обнулить любой актив. Но Москва всегда останется Москвой, что в 90-е, что в 2030-е. Я рассматриваю недвигу не только как актив, генерирующий доход, но и как тот, который можно «пронести через время» и передать своим детям. Про российские «акции» и облигации я такого сказать не могу. Соответственно, даже если просядет демография и хаты нельзя будет сдавать и продавать, то мои уже подросшие дети будут этим активом пользоваться. Тогда будем считать, что данный актив свое уже отработал на все 100 и надо переключаться на что-то иное.
А при чём тут США? Мы про недвижимость РФ, стране всего лишь 33 года.
Вот тут ошибка. Рынок жилья — это в первую очередь политическая история. Если реально прижмёт — просто запустят соц. аренду да и всё. И условия на рынке жилья РФ опять сильно поменяются, как и цены. Хоть обанализируйтесь со своими США, результат по отношению к РФ одинаковый — никакой.
То есть тут надо либо в российский «рынок» верить и докупать его акции постоянно, либо заниматься спекуляциями. Может, с большими допущениями и если Вы не инсайдер, — cherry picking. Третьего тут не дано, увы и ах.
На нашем рынке тоже очевидный был перегрев в конце 2019 и конце 2021, когда толпы заходили на рынок и разгоняли попсовые акции. И наоборот весна 2022 и весна 2023 когда все было дико недооценено. Привел примеры, которые сам использовал в нужном направлении, пусть и не со 100% отдачей. Ошибся только с 2020 — уж очень слабый был слив на фоне предыдущего роста. Зато он дал опыт не пропустить 2022 год, при намного более серьезном падении и чрезмерной реакции толпы.
В общем и целом, в России сейчас то же самое, по сути…
1. Шаг 1, берем и выбираем ЖК
2. Шаг 2, берем и сравниваем цены на разных сайтах от застройщиков, а так же мониторим цены сделок.
Вот, например Питер. Вообще ничего про него не знаю, взял первый ЖК наугад, Морская Набережная.
Вот двушки от застройщика, от 14 миллионов — spb.domclick.ru/complexes/morskaia-naberezhnaia__112290
А вот бедолага пытается выйти за 9.4 миллиона
spb.cian.ru/sale/flat/301392075/
В апреле хотели выйти за 12 миллионов.
А вот трешка за 16.4 миллиона, и это до торга
spb.cian.ru/sale/flat/303342346/
А у застроя сколько?