Недвижимость начала дешеветь.

1 июля 2024 года закончился срок действия государственной программы льготной ипотеки на строящееся жильё, которая была запущена в 2020 в рамках поддержки голодающих в Африке(строительных компаний).

Глава девелоперской компании ПИК Сергей Гордеев в ходе совещания президента РФ Владимира Путина с представителями строительной отрасли и профильными чиновниками попросил главу государства субсидировать ставку по ипотеке. 

Сам голодающий из Африки, за год действия льготной ипотеки чутка набрал жирка и увеличил своё состояние в 2 раза, до 8.9 млрд. долларов. Форбс располагает другими цифрами, но там тоже рост в 2 раза.

Но не стоит переживать, прекращение массовой льготной ипотеки не окажет значимого влияния на застройщиков, сообщают в ЦБ РФ. Видимо застройщики уже сильно достали даже ЦБ, что он решил так их потролить. Хотя, в последнее время не пинал застройщиков только ленивый, что даже Герман Греф не упустил такую возможность.

В то же время 10 июля Минфин сообщил о продлении программы семейной ипотеки до 2030 года. Согласно обновленным параметрам программы, ею смогут воспользоваться:

• семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет либо несовершеннолетний ребенок с инвалидностью;
• Семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек и имеющие двух несовершеннолетних детей;
• Семьи, проживающие в регионах с низким объемом строительства или проживающие в регионах, имеющие индивидуальные программы развития, имеющие двух несовершеннолетних детей;

Можно оформить только один льготный кредит — учитываются ранее выданные льготные ипотечные кредиты.

Т.е. программой можно воспользоваться только один раз и только те кто в предыдущие 4 года ипотечной вакханалии сидели на попе ровно и наблюдали со стороны. Сдаётся мне, что они и дальше будут спокойно сидеть и наблюдать за процессом со стороны.

Не смотря на то что из каждого утюга вещали о росте цен, фактически стагнация на рынке вторичного жилья в Санкт-Петербурге началась ещё в середине 2022 года.

Как и сказал Греф, на рынке сложилась специфическая ситуация когда продать квартиру хотя бы по статистически средне рыночной цене весьма проблематично.

Да и инвесторы в бизнес класс тоже что-то пригорюнились:

Особенно хороша ситуация, когда инвестор взял голый бетон по льготной ставки, скажем 9% и теперь пытается его продать кому-нибудь, когда ставка по обычной ипотеке около 20%. И денег на ремонт нет чтобы хотя бы попытаться начать сдавать квартиру, и платежи по ипотеке никто не отменял.

Но бог с ними с инвесторами в бетон. По логике, не последней целью льготной ипотеки было повышение доступности жилья для граждан. Разумеется это всё глупости и результат программы оказался прямо противоположный. По результатам исследования фонда «Институт экономики города», доступность жилья в крупнейших агломерациях страны с 2020 года снизилась.

Коэффициент доступности жилья показывает, за сколько лет условное домохозяйство из 3 человек со среднедушевыми доходами сможет накопить средства (при условии сбережения всех своих доходов) для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м исходя из средней цены 1 кв. м общей площади по данным Росстата.

Данная ситуация дошла и до Государственной Думы, где спикер парламента В.Володин, в ответ на выступление курирующего строительную отрасль вице-премьера М.Хуснуллина(сторонник привлечения на стройку мигрантов и заключенных), сообщил последнему что программы ипотеки должны быть льготными, но адресными, чтобы не повторялось ситуаций, как в прошлом году, когда брали по пять — по десять ипотек, спекулируя на этом.

Хотя вице-премьера можно понять, судя по всему, одним из выгодоприобретателей льготной ипотеки является именно он, иначе как объяснить, что в 2021 году в его декларации о доходах появился дом на 1000кв.м, хотя в 2019 его ещё не было.

Итого

Я не уверен, что закредитованное по самые уши как население, так и «инвесторы» (по итогу 2023 года в Питере 84% сделок было с привлечением ипотеки) даже при всём желании способны будут покупать квартиры в таких объёмах. А с учётом фактической отмены льготной массовой ипотеки на рынке может наступить небольшой такой коллапс.

Вторичный рынок уже встал колом, ибо ипотеку под 20% никто в трезвом уме брать не станет, а обладатель большого кол-ва кэша на руках, как правило обладают и некоторым кол-вом мозгов для более разумного применения капитала нежели покупать квартиры(цены на которые раздулись благодаря очень дешёвым кредитным деньгам). Как пример, положив сейчас на депозит/ОФЗ около 33% от стоимости желаемой квартиры, на получаемые проценты эту самую квартиру можно арендовать.