Разбираю фонд Тинькофф ЖК Luzhniki Collection (тикер на бирже - TLCN)

Информация получена исключительно из открытых источников.

🏢Фонд инвестирует в строящийся жилой комплекс Luzhniki Collection в Москве.

📁Ниже я разбил полученную информацию по пунктам, каждую из которых прокомментировал.

1) Стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения.

Только вот в ближайшее время цены могут быть под давлением из-за целого ряда негативных факторов: рецессии в мировой экономике, снижения доходов населения, роста безработицы, оттока за границу платежеспособного населения, локального падения спроса после панических покупок недвижимости в начале 2022 года и т.д.

2) Планируемый срок проекта — 5 лет (декабрь 2022 года — декабрь 2027 года). Потенциальная доходность инвестиций за указанный срок 50—70%.

То есть в грубом подсчете это всего лишь 10-14% годовых (как то немного в текущих реалиях).

При этом Тинькофф в своей же стратегии ссылается на данные Агенства элитной недвижимости Whitewill, по заявлению которых разница между ценой премиальной новостройки на котловане и готовым домом может составлять 30% и выше.

Мне кажется, что 30% как то далековато от заявленных 50% и тем более 70%!!!

3) Ликвидность вложений. То есть возможность купить или продать паи фонда в любой момент при наличии встречных предложений.

Только вот это закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который торгуется на внебиржевом рынке. Это значит, что вы самостоятельно устанавливаете цену покупки или продажи пая. И сделка совершится, только если будет найдена встречная заявка с такой же ценой. Цены покупки и продажи можно посмотреть в биржевом стакане.

📌Я решил проверить ликвидность и приобрел 1 пай за 971 рубль, а вот по лучшей цене продать смог его только за 957 рублей. Спред составил немалые 1,5%, а это ведь недополученная будущая доходность!

Кстати на графике стоимость пая (на 6 мая) отображалась в сумме 1227 рублей (то есть не та цена по которой я реально купил его). Тинькофф называет это рыночной стоимостью, которую определили на основании отчетов независимых оценщиков. То есть в терминале отображается некая виртуальная рыночная стоимость, которую определяют какие-то оценщики. Значит по факту Тинькофф может нарисовать любую цену в терминале?

4) Застройщиком ЖК Luzhniki Collection является инвестиционная группа «Абсолют».

То есть делается ставка только на одного эмитента! То же самое, что приобрести акции или облигации одной компании. Здесь же нарушен один из главнейших принципов инвестирования — диверсификация, которой в данном случае просто НЕТ!

А если застройщик разориться?

По заявлению Тинькофф деньги инвесторов размещаются на эскроу-счетах и будут возвращены в случае банкротства застройщика.

Ну допустим, что вы вложились в стройку и через 5 лет застройщик вдруг разорился. И вам возвращают ту сумму, которую вы изначально внесли (5 лет назад), соотвественно без каких-либо процентов. Представьте как за 5 лет обесцениться рубль.

Также я обратил внимание, что в приложении Тинькофф во вкладке рассматриваемого фонда есть раздел «Вопросы о фонде», в котором имеется ссылка «Информация о финансовых инструментах». Перейдя по данной ссылке можно скачать информационный документ под названием «инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда (кроме БПИФ)». Так вот, в данном документе жирным шрифтом прописано: «вы можете потерять всё, что вложили», «средства не застрахованы (не гарантированы) государством», «в случае потерь компенсаций не предусмотрено».

Так о каких эскроу-счетах идёт речь? Вот и думайте сами как это всё понимать.

5) Теперь самое главной — ИЗДЕРЖКИ!

💸Комиссия Тинькофф за управление составляет безумные 2,9% годовых от вложенных средств. Расходы рассчитываются и списываются ежедневно. То есть даже если застройщик разорится, Тинькофф свой процент за управление уже получит.

📌При этом, за покупку-продажу фонда в приложении Тинькофф, комиссии нет.

❗️Также следует учитывать, что после получения права собственности на объект управляющая компания должна будет заплатить налог на имущество, который составит 2%. А это тоже недополученная прибыль.

📌Кстати, налог с продажи недвижимости фонд не платит.

‼️Помимо этого, у инвесторов может возникнуть обязательство уплатить НДФЛ при продаже паев на бирже и при выплате дохода в конце срока действия фонда.
Избежать этого можно только если покупать паи на ИИС, воспользовавшись в последующем соответствующим вычетом.

Стоит учитывать, что льгота на долгосрочное владение на фонд не распространяеться, т.к. он торгуется на внебиржевом рынке.

✅Хотелось бы обозначить условные плюсы:
🔹малый порог входа (стоимость пая в пределах 1 тыс рублей);
🔹можно купить неквалам;
🔹если в вашем портфеле уже имеются акции, облигации и т.п., то рассматриваемый фонд может служить некой формой диверсификации (хотя я с этим и не согласен).

💸А теперь посчитаем ту доходность, которую нам обещает Тинькофф в самом благоприятном исходе!

Итак, это 10-14% годовых минус 2,9% комиссия за управление (а как эта комиссия убивает сложный процент здесь даже и не посчитаешь). Итого, мы имеем 7-11%, ну это не точно. Еще добавим сюда издержки в виде уплаты процентов по налогу на имущество, возможную уплату инвесторами НДФЛ или спреда между ценой покупки и продажи пая.

Конечно же не забываем о рисках банкротства застройщика и несвоевременной сдачи им обьектов строительства.

Ну и главное — это возможное падение или стагнации рынка недвижимости. Хотелось бы напомнить, что стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства и до его завершения.

Я высказал сугубо своё мнение и никого не призываю к каким либо действиям!

Ещё больше информации в моём телеграм канале: t.me/+AHHgbVxGD0AxZGQy