<HELP> for explanation

Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций.

На мой взгляд, владельцы недвижимости все еще живут в прошлом, где их мечты о необычайно дорогой недвижимости и сверхвысоких ставках аренды стали реальностью. Но я надеюсь, что реальность меняется и со временем это скажется на требуемых ценах. Во всяком случае разрыв между мечтами владельцев недвижимости и реальностью начинает выражаться в увеличении табличек «Продам». «Аренда» и т.п. Вот результат моей прогулки по Дорогомиловке и Кутузовскому проспекту до офиса:

Старик Хоттабыч распродается, наверное закроется… Площадь, которую они занимает, весит ляма 2-3 рублей в месяц. Как такое отбивать?
Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций.  

Тут была аптечка. Съехала. Даже аптечка съехала!

Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций.  

Бывший офис БКС. Пустует уже года два. Даже символы БКС-дизайна остались и бегущая строка. Как-то заходили в этот офис при БКС, было пустынно:)
Думаю аренда тут стоит вообще аномальных денег. Такую только Кофемания и может покрыть, где валовая маржа составляет процентов 70%, а средний чек 2000 рублей. Блин, даже банк никакой не может себе это позволить! Что за чудак арендатор? Предпочитают держать цену, вместо того чтобы найти точку пересения спроса-предложения=))
Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций. 

Вот это дерьмо 70 метров на площади Дорогомиловской заставы сдается «под банк» всего за 700 тыр в мес. Подвал видимо тоже сдается.
Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций.
 
Это уже на Кутузовском. Помещение чото около 500м2. Сдается то ли за 1,2 млн то ли за 1,9 млн в мес.
Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций. 

Вот магазинчик цветов. Даже цветы не выдерживают ставок аренды.
Помещение пустует уже около года.
Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций. 
Вот еще парочка примеров в доме №18
Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций. 
Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций. 

Кстати бизнес Азбуки-Вкуса пока выдерживает ставки аренды.
Также держатся и все банки. У банков российских пока денег хоть жопой ешь, поэтому они могут позволить себе нерентабельные офисы на Кутузе.

На бизнес Азбуки, думаю, повлияет факт запрета остановки и парковки на Кутузовском проспекте:, а также оперативная эвакуация припаркованных авто:
Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций. 

Кстати если посмотреть объявления об аренде в интернете, то площадь под многими существующими магазинами сдается.
Наверное, хозяева пытаются найти дурака, который заплатит больше, либо просто готовы закрыть свой собственный биз, так как сдавать магаз за 1,5 млн рублей выгоднее, чем торговать какими нибудь интерьерами или шубами.

Бизнесмены, подзравляю! Жить скоро станет лучше! Ставки аренды должны упасть:))) 
Но помните! Спрос на ваши товары всегда будет падать быстрее, чем пребывающий в мечтах арендодатель согласится снизить ставку)) 
 

25% в год на аренде щас получается?
avatar

loureed

loureed, там такие цены безумные, что сомневаюсь)
Только если отжал у кого-то нахаляву
loureed, по новым проектам максимум 10% от вложенного.
Григорий, да уж и отжимать почти нечего… грустно наверно
всё верно
avatar

vito333

а кто сказал. что бизнес должен существовать вечно?)
в америке.тот же Кийосаки.более Двадцати раз пролетал.
пока не начал писать книги про то,
как нужно делать бизнес :)
avatar

SPAYS

SPAYS, а это достоверно известно что он пролетал?
Тимофей Мартынов, он сам об этом в своих книгах пишет.
avatar

SPAYS

Да лучше напишите что жильем в перспективе будет когда падать уже начнет?
avatar

Байкал

Максим Гирько, когда деньги в стране закончатся, а квартиры останутся
Тимофей Мартынов, в 1917-ом остались, ага, мечтать не вредно.
оно уже начало падать, но риэлты это не афишируют, вы же понимаете
avatar

JohnyCash

JohnyCash, кстати, В Иваново цена на жилье упала. 30кв м хрущ взлетела 3 марта до 1600. сейчас стоит 1 400 000р. это по объявлению. наверно если придешь — еще поторговаться можно
А в советские времена в доме 18 на всем первом этаже универмаг был, вывеска до сих пор висит, и никто не получал никакого дохода от аренды.
avatar

ice_iceberg

ice_iceberg, да вы правы. Я как раз на ее сегодня обратил внимание и не понял — что за универмаг — на моей памяти его никогда не было
Тимофей Мартынов, он был где то до 1990 года, сейчас нет такого понятия как «универмаг»
ice_iceberg, неужели с тех пор висит???????
Тимофей Мартынов, да, с тех пор и висит!
тима еще не видел офисы + торговые площади на мкаде… там писец скока строят и уже построено… одно румянцево парк, телеком сити и лотос это писец скока площадей… лотос кстати стоит совсем пустой — не пустили туда китайцев а жаль
avatar

ves2010

ves2010, Половину румянцевских площадей снимал газпром инвест юг и присоски.
avatar

wells

ves2010, да почему не видел? Видел! Красивые офисы! Еще думал — кто же все это строит и кто там везде сидит?
между прочим, сейчас между стр.вариантом и готовой.большой спред (спрэд). так что, можно хорошо навариться на разнице.
avatar

SPAYS

SPAYS, кому только будешь готовый уде продовать если только сильно ниже рынка выставлять
Максим Гирько, думаешь все умники из страны сдрыстнут ?)
avatar

SPAYS

SPAYS, так я про то что таких умных дофига у меня тоже один знакомый так делает берет долевку потом продает построенное я ему говорю доиграешься скоро не верит думает так вечно будет)))
Максим Гирько, так разница почти в 50%… так что приемлемая просадка в 50% равна.остаться при своих, но с двумя хатами :)
avatar

SPAYS

SPAYS, да ну 50% такого нет процентов 30% максимум у нас
Максим Гирько, Не понимаю такого бизнеса в нынешних условиях: строительство идет года 3 минимум, за это время депозит с реинвестицией сгенерирует даже больше навара. Риски соответственно иные тоже.
I_scalp (Дмитрий), ну если мозгов не хватает у них вот только и знают что купить квартиру а потом продать)))
I_scalp (Дмитрий), риски… железобетон при тебе и всегда будет давать рентный доход, пока не изменят законодательство.
А вот с банками я бы не был так уверен, все кто дает от 9% это банки 3-го эшелона.
Бабка лицухи и у «покрупнее» на ура отбирает, где гарантии что ты не потеряешь ВСЕ, да и опять таки ты 7-10 лямов по 10 банкам бить будешь с порогом до 700 тыс. руб. или рискнешь на все?
Так что железобетон в данном случае очень даже привлекательно выглядит, привлекательнее будет разве что облигации газпрома с купоном 20% годовых, но это где то в параллельной вселенной.
Dmr_Makovsky, Ок, пусть будет 7-8% часть банков, часть 9+. Те же 30% с реинвестированием через 3 года плюс-минус. Отнюдь не 3 эшелон предлагает хорошие ставки. Например, Московский Кредитный Банк, Русский Стандарт. Естесственно, сумму разбиваем. Так что я вижу здесь только валютный риск, но можно и хеджануться на фортсе, если совсем хочется цену фиксануть.
В недвиге есть еще 1 очень серьезный риск: возможность удешевления этого рынка (кризис). Нельзя это сбрасывать со счетов. Ну и главный риск — повиснуть с недвигой с невозможностью продать.
I_scalp (Дмитрий), этот риск я привел в начале предложения:
«пока не изменят законодательство».
Других поводов для снижения стоимости кв. м. нет, вот к росту вслед за инфляцией есть, к снижению нет.
Кто то может возразить — отстуствие спроса, но спрос будет — ближайшие лет 10 точно, банки будут стимулировать его на уровне законодательства. Это существенный продукт в линейке банковского кредитования.

В общем, извините останусь при своем мнении, железобетон сегодня выглядит привлекательнее, он может стать проблемой в будущем вне всяких сомнений — когда объем рынка ипотеки превысит рынок аренды жилья, но это случится не скоро (опять таки лет 10 в диапазоне).
С точки зрения законодательства я вижу решение в повышении налога на недвижимое имущество для граждан имеющих в собственности более ~...-цать кв. м и расширение возможностей ипотечного кредитования т.е. более длинные деньги в горизонте не 10, а 30 лет выплаты т.е. весь работоспособный период жизни обычного человека.
Иными словами, когда будет проще взять квартиру в ипотеку на 20 летний юбилей и выплачивать её до 50 лет, вот тогда арендному бизнесу придется туго, но в условиях сегодняшней России, это не то что маловероятно, это из той же вселенной где купоны по 20% годовых от газпрома.
Dmr_Makovsky, Если исходить из уверенности, что недвиге путь лишь вверх, то все верно. Но у меня такой уверенности нет. История показывает, что и недвига падает и рынок недвижимости вполне подвержен циклам. Я за вариант диверсификации между недвигой и депозитами с перевесом в депозиты. На данный момент.
I_scalp (Дмитрий), не припоминаю падения рынка недвижимости в РФ, не подскажите когда это произошло, а то я что то видимо пропустил.
Dmr_Makovsky, 1998, 2008
I_scalp (Дмитрий), по 98 не скажу ибо не корректно, рынка не было, квартиру можно было купить за 50-60 тыс. руб.
А 2008г Вы путаете, падение спроса на рынке — да, падение цен — нет. Падение стоимости актива — нет, увеличение стоимости актива — да.
Это не фондовый рынок и он практически не подвержен колебаниям, нельзя считать колебанием 50т.р. или 52т.р. за кв.м. )) надеюсь Вы это понимаете.
В общем обвалов о которых Вы сказали для меня не было — я либо проспал, но вроде бодрствовал, либо мы с Вами о разном, в любом случае каждый останется при своем.
Dmr_Makovsky, у нас в регионе в 2009 «посадка» была до 30% в зависимости от сегмента + часть новостроек превратилось в долгостройки.
С середины 2013 рынок практически не растет (сезонность не считаем), инвестиционный доход (долевка — готовое) держится в рамках 10-15% годовых и ниже. Ликвидные квартиры в новостройках уходят масимум за месяц, вкусные за пару недель (это практически исключает возможность покупки в ипотеку), на выходе когда дом готов (приближается к сдаче) бывает до 30-40% квартир стоят на продаже от инвесторов, т.е. таких как вы много — конкуренция, бывает, что и у застройщика залеживается с ним тоже конкуренция, а он показывает всю сумму в договоре, в отличии от инвесторов, плюс ставки на переуступку в некоторых банках выше, застройщик за подпись берет мзду и т.д.
Вывод в нашем регионе эту неэфективность сожрал рынок, теперь там доход на уровне размера процентной ставки застройщиков + 2-3 пункта
много чего еще могу написать, но и так получилась простыня.
P.s. у Вас в регионе может быть совершенно другая ситуация, но зачастую она еще хуже).
Elverus, мой регион Московский т.е. Москва.
Здесь все же мы смешали все вкучу… люди, кони.
Нужно разделять:
а)Приобретение с целью получения дальнейшего рентного дохода
б)Приобретение с целью перепродажи

оба варианта будут инвестированием(слово то какое магическое).
Но у каждого свои плюсы и свои минусы, индивидуальные риски.
В общем Вы правильно сказали это простыня на несколько страниц, конечно делится мыслями на такие объемные темы лучше в приятной беседе за бутылочкой вина холодными вечерами у камина на даче.
Dmr_Makovsky, квартира (в регионе), которую в августе можно было продать за 3,2 млн ни в декабре 2008, ни весь 2009-ый никто не хотел покупать и за 2,5 млн. Так себе «не было падения цен».
tradeformation, согласен. или вот пример. у меня друг квартиру 2 года продавал. Начал с 2008г по цене 2008г. не хотел скидывать цену.
то же в район Смоленки (прогулялась как-то весной пешком, думала даже сделать фотосессию с этими «сдается в аренду», которых вдруг стало необычайно много) + на Дмитровке пол года назад образовалась аналогичная картина (хотя платными парковками там вроде и не пахнет). Т.е. это вопрос даже не санкций, а парковок + вообще проблемы с бизнесом. А вот Кутуза это уже действительно больше «санкции»
Евгения Случак, тоже заметила? Я просто думаю, может мне кажется?
Тимофей Мартынов, не кажется, оказываясь пешком в районах, которых давно не была, обнаружила именно такую картину. и началось это где-то весной и очень уж стало бросаться в глаза
Тимофей Мартынов, А, и кстати да, тут ниже пишут про налоги. Если бы наш арендодатель не переоформил офис на ИП, мы бы уже платили за аренду в 2(!) раза больше. Боюсь, что очень многие решили тупо переложить эти расходы на арендаторов, которые тоже не дураки и просто ушли. Думаю тоже неплохая версия массового появления таких объяв.
Евгения Случак, да кутуза я думаю не столько санкции сколько сама цена неадекватная. Непонятно чем таким надо торговать, чтобы выдерживать такие ставки аренды
Тимофей Мартынов, Кутуза ВСЕГДА была адекватна спросу, там действительно все улетало за большие деньги. Но вот последний год этот спрос начал довольно резко сокращаться по понятным причинам (и застои в экономике, и «бегство потребителей» — чиновников и бизнесменов). Просто слишком быстро и показательно, в остальных районах это не на столько уж бросается в глаза
Евгения Случак, ну я так полагаю что эпоха шальных доходов безвозвратно уходит в прошлое, рынки стали более эффективными и теперь народ не будет переплачивать многократно
Самый прикол в том что даже пытаются простой народ развести, сделали сюжет на местном ТВ в Барнауле показали девушку перед монитором что она бедная несчастная уже целый месяц не может себе найти однушку в городе в какое бы агенство не обратилось везде все распродано ну в конце сюжета сказали если собрались покупать квартиру то давайте быстрей бегите покупать так как еще немного и все вырастет, смеялся весь вечер )))) недвига конечно стоит по ценам уже пол года на том уже уровне
avatar

Байкал

так недвига в Москве — огромный пузырь, который больше всех страдает в условиях кризисной ситуации)
а в целом да — спрос падает, мы вот подарками/сувенирами занимаемся, в среднем падение продаж в этом году порядка 20-25%, конкуренты многие позакрывались, у многих до 50% продажи упали, всё таки товары далеко не первой необходимости, выживаем за счёт работы на собственности и постоянной движухе
avatar

Asket_m_pro

только не арендатор, а не арендодатель
avatar

VpnS

просто бессмысленность ситуации. Почем такая дорогая аренда? Что в том месте где сдается это помещение, живут люди, которые готовы платить втридорога за товары или услуги? Что будет продаваться в этих помещениях, то чего нельзя купить через интернет?
avatar

SMA

SMA, имело место неэффективность. Да, было время когда люди платили. Но я думаю это пройдет и пройдет безвозвратно. И ставки нормализуются
Это тренд. В конце тренда увидим бабушек с едой и сигаретами около метро и пустые шопингмоллы. В некоторых, не очень газовых странах еще и трубы печек-буржуек из окон торчали в конце тренда.
Владельцы боятся показаться лохами — пацаны не поймут. Вот и не снижают. )))
Непроглядный Туман, «такая морока найти нормального арендатора (того кто снимает). Мошенников тоже выше крыши.»
— как можно смошенничать на месте арендатора? Пока на ум приходит только заехать и не заплатить, но ведь оплачивается аренда всегда вперёд.
Аренда выросла потому что Московские власти подняли кадастровую стоимость недвижимости тем самым отбивая нехватку налогов, в прошлом году им это удалось. Но бизнес долго терпеть не может, + с платными парковками и повсеместным их уменьшение идет отток покупателей. Воот и валят бизнес из центра. Да и цены не упадут так как налоги за недвигу и цена аренды зависит от кадастровой стоимости.
avatar

gillwing

зато мошенники во главе с Собяниным и Лискутовым или как там его, набивают карманы деньгами. Сделали из Москвы большой бизнес-проект под названием «Платная парковка»
Дмитрий Сергеев, платная парковка — лучшее, что было сделано в Москве за последние 30 лет
Александр Гавриленко, да
avatar

VpnS

Александр Гавриленко, согласен с вами
Дмитрий Сергеев, а я не против. Потому что весь цивилизованный мир пошел именно по такому пути
Жадность фраера погубит(( мне вот интересно, когда цены в Москве на недвижимость упадут? Цены нереальные и все это видят. Прям как «тюльпаномания» какая-то. Но спрос все же есть, что касается купли недвижимости. Все в ипотеках и закредитованы.
avatar

clubnikk

цены если упадут то не значительно.
Вы видели где не будь, что бы в Столице Крупного государства была дешевая недвижимость
avatar

gillwing

Тимофей, полнейшее делитантство))

По порядку: Все помещения Хоттабыча на Дорогомиловской 10, а это без малого 3000квм с подвальным этажем уже сданы в аренду в 2раза дороже чем вы предполагаете в посте.

Помещение на развилке Кутузовского и Дорогомиловской принадлежит небезизвестному банкиру Цветкову, слева от которого там же на втором этаже 1000 квм магазин Императорский Фарфор, принадлежащий жене Цветкова, а помещение БКС держат под расширение, Цветков очень жену любит.

Помещения на кутузовском представленные вами экспонируются уже года по два по три. Причина: на Дорогомиловской утренняя сторона, далеко от метро, поэтому пешеходный трафик практически отсутствует. Тжсме и Кутузовский в той части кот вы сфотографировали/ рядом с Азбукой/

Помещения в проходных местах у метро с хорошими характеристиками ве также востребованы и актуальны! И дороги по цене.

Фьючерсом вобщем займитесь))
avatar

jorj

jorj, спасибо интересно!
Естественно дилетантство, я же не маклер недвижимости.
Что значит помещение держат под расширение?
Почему его сразу не расширить?

А что значит утренняя сторона? Типа та, по которой поток машин идет утром?

Спасибо за рекомендации))
Тимофей Мартынов, по помещению Императорского Фарфора прошли преговоры со Сбербанком, и лишь вопрос времени, что произойдет раньше.

Греф проедет по Кутузе из Архангельского и спросит: а че это у нас ни одного приличного отделения нет на кутузовском??? Тогда Сбер подтвердят коммерческие условия арендодателя, в данном случае Цветкова.

Либо году эдак к 2016 жена наиграется в бизнес, да и Уралсибу несмотря на санацию придется затянуть пояс, и Цветков подтвердит условия сбера.

А Фарфор уйдет на эти 600квм ранее арендовавшиеся БКС.

Утренняя сторона: нечетная сторона домов, традиционно та по которой поток движется утром, «в центр». Для ритейла как правило не подходит.

Также важный фактор это планировка помещения. БКС имеет формат опенспейс. А те помещения, что вы описываете в посте, имеют довольно корявую конфигурацию.
avatar

jorj

jorj, этих сберов на кутузе/дорогомиловке хоть жопой ешь))
Тимофей Мартынов, max по площади Кутуз. 9 186квм
А «приличный» это 1000 квм
avatar

jorj

jorj, кстати на обратном пути прошел мимо хоттабыча — он оказывается весь уже съехал
Тимофей Мартынов, уж пару месяцев как.
Скоро там много чего откроется)
avatar

jorj

jorj, думаешь? я вот чот не уверен
Тимофей Мартынов, я не думаю а знаю положение дел там.
avatar

jorj

вот так и плодятся слухи и возникают несуществующие взаимосвязи)))

парковка и санкции заставят аренду снизиться))

вы это расскажите 10000 человек тех самых собственников торговых помещений в Москве)))

тем 10000людей которые косвенно за счет арендных платежей имеют маржу на КАЖДОМ ИЗ НАС.
Они со времен Некрасовского Арбат-Престижа привыкли к сильной коммерции. И никуда они не снизяться. уйдут одни сети придут другие…
avatar

jorj

jorj, на самом деле конечно я признаюсь, что заголовок некорректный.
Тимофей Мартынов, жаль Демура здесь не пишет — уж он бы прокомментировал.
Тимофей Мартынов,
«На мой взгляд, владельцы недвижимости все еще живут в прошлом»

Думаю многие живут всё ещё в прошлом.
Самое популярное название магазина: «Аренда»
И в таких местах помещения пустуют??? Идиоты. Сам ни гам и другим не дам.
avatar

Lika

Непроглядный Туман, ну не у каждого арендатора родственник-следователь. просто не повезло.

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP