<HELP> for explanation

Блог им. VectorSecurities

Рынок недвижимости в России в данный момент - очень плохая инвестиция

Насколько сейчас дешев российский рынок акций, настолько дорог рынок недвижимости, особенно в Москве.  Население привыкло к тому, что недвижимость всегда только растет и поэтому, в голове у всех, недвижимость ассоциируется с самым надежным вложением, которое только может быть. Многие думают об альтернативе, только через призму дохода, который может принести недвижимость в сравнении с другими вложениями. Все признают то, что недвижимость очень дорогая и одна из самых дорогих в мире, но никто в основной массе еще не готов поверить даже в вероятность значительного снижения цен.
 
А цены на недвижимость, в особенности в Москве, это пузырь, причем пузырь явный и видный всем. Базис этого пузыря в принципе всем понятен, это дождь в виде «сверхприбыли» от сырья, которую получает страна. До 2008 года, именно этот фактор гнал цены вверх.
 
По исследованиям, квартиры стоимостью свыше 10 млн. рублей в основном покупались чиновниками, характер этого спроса не так удивителен ввиду громадных масштабов коррупции в России, вкупе с низкой финансовой грамотностью чиновников.  Чем больше прибыль от сырья, чем больше насыпал в карман госслужащих тот же 94 ФЗ, тем больше был спрос на недвижимость. Шальные деньги тратить легче, чем заработанные ПОТ-ом и усилиями, поэтому чиновники все эти годы, не глядя скупали сверхдорогие квартиры в Москве.

 
Естественно, Москва это столица и туда устремлялись взоры миллионов россиян, живущих в глубинке. На фоне региональной депрессивности и ограниченных личностных возможностей, население набивалось и набивается в Москву как в консервную банку. Естественно, всем нужна недвижимость для проживания и эта цель являлась и является целью номер один. Поэтому, толпа покупала и пока еще продолжает вынужденно покупать жилье по неадекватно дорогим ценам.
 
Но времена меняются! С 2008 года, невидимость в Москве уже не растет, многие порадовались этому, ведь может показаться, что кризис для недвижимости не стал помехой. Цены не рухнули, а сохранились на прежнем уровне. Но тут есть один элемент, с 2008 года в стране развился бум ипотечного кредитования, которое и поддерживало спрос на квартиры.
 
Что дальше?
 
Перспективы развития страны за счет еще большей централизации равны нулю. Количество клерков запредельно высоко, экономический рост России не может дальше базироваться на клерках, а рабочие места в Москве – это клерки. Их больше уже не будет. Если в России будет экономический рост, то он будет в регионах, а не в Москве. Поэтому, количество рабочих мест, которое сегодня существует в Москве, это почти предел. Развитие промышленного производства в Москве не целесообразно, ввиду очень дорогой земли.  Поэтому, какое бы не было желание у населения еще больше набиться в консервную банку, под названием Москва, оно не имеет значения, поскольку рабочих мест больше не станет.
 
Ипотека так же уже не может служить поддержкой для рынка недвижимости в Москве, поскольку население уже закредитованно и в лучшем случае, объем выдаваемых ипотечных кредитов не упадет, а в худшем может просто рухнуть, что вкупе с объемом рабочих мест приведет к падению платежеспособного спроса.
 
Что касается чиновников, то большего размера коррупции в стране, чем сейчас, сложно представить, страна такого просто не выдержит. Поэтому и спрос со стороны чиновников далее будет так же в лучшем случае стагнировать, но расти уже не сможет.
 
К этому, надо добавить общие перспективы российской экономики. Если следующая волна кризиса ударит по сырью, или даже более того, после десятилетнего периода дорогого сырья, наступит эпоха дешёвого сырья, российский бюджет не смогут спасти ни стабилизационные фонды ни резервные фонды, а это может лишить если не всех «халявных» денег, то по крайней мере их части.  А от этого недвижимость в Москве явно не выиграет.
 
Ввиду этого, надежд на дальнейший рост цен на недвижимость в Москве уже нет. Недвижимость в регионах, вложения в российские акции и другие инвестиции, сейчас более оправданы. В лучшем случае московская недвижимость просто не упадет, в худшем этот пузырь скоро лопнет.
 
Есть у недвижимости один козырь, это печатные станки по всему миру, которые могут привести к значительному сокращению стоимости денег. Да, этот фактор возможно сможет поддержать номинальные цены на квартиры в Москве выраженные например в долларах, но в реальном выражении, например в булках хлеба это не меняет мрачные перспективы.
 
Источник — Аналитики «Вектор Секьюритиз»
 

мерить квартиры булками хлеба-это конечно круто- но есть себестоимость строительства и новое время-это когда каждая молодая семья хочет жить отденьно от родителей и много чего еще…
avatar

OBAMA

OBAMA, А Вы считаете что себестоимость не завышена?
Vasdoc, я понимаю, что Вы все хотите купить квартиры в центре Москвы за копейки- но это не реально-коррекция цен в 15- 20 процентов но не более того -это может быть. Откройте рекламу-люди продают квартиры годами-но не дэмпингуют.
avatar

OBAMA

OBAMA, насчет молодых — первое они были и до тут важен спрос платежеспособный а не когда метр стоит 3-5 месячных ЗП. Второе — молодых по демографии будет меньше в 2 раза. потому что в 1987 родиось 2,5 млн. а через 5 лет их было уже в 2 раза меньше
VectorSecurities, менталитет людей поменялся-раньше молодые не так хотели жить отдельно как сейчас!
avatar

OBAMA

OBAMA, они могут ХОТЕТЬ жить как угодно. Я, к примеру, хочу жить на Манхэттэне и Деми Мур делиться секретами. И что? Нет денег — по одежке протягивай ножки.
FXFighter, деми мур клевая…
OBAMA, себестоимость строительства- это 15 тыро за метр. Цена земли в стоимости квартиры — от 500 до 10000 рублей за метр в зависимости от района. Поэтому апелляции к себестойке не могут служить защитой от снижения РЫНОЧНЫХ цен.
FXFighter, нет таких цен себестоимость коробки 15 тыс рублей- там проблема в коммуникациях -не забывайте -а с ними на порядок дороже ибо сети везде перегружены и изношены
avatar

OBAMA

OBAMA, Есть понятие себестоимости и есть рыночная цена.
Так вот, посмотрите как сильно упало строительство жилой недвижки в Москве при С. по с равнению с Л.
Как это повлияет на ЦЕНУ? Не себестоимость.
OBAMA, вы путаете себестоимость, рыночну.ю цену и накладнеы расходы. Разберитесь сначала. Что касается «нет таких цен» — то советую сравнить цены на Москву и МО. При расстоянии в 500 метров разница может быть в 2 раза, никакой ценой на коммуникации это не объясняется, как и ценой на цемент.
OBAMA, себестоимость 40% от той цены за которую продают очнитесь
Сейчас набегут владельцы квартирок и обоснуют вам, что вы ваще не в теме. Недвижимость всегда растет! Понял, нет?
Сиамский Кот, Нет сейчас набегут безквартирники, что снимают квартиры или комнаты и начнут объяснять что квартиры это жутко дорого и надо срочно скинуть цену, и вот тогда они сделают нам одолжение, купят квартиру за 1005000 руб.
avatar

drow

drow, неа, обычно набегают владельцы квартирок. Безквартирники понимают бесперспективность своих желаний.
«Недвижимость в регионах… сейчас более оправданы.»

Вот это ошибочный вывод.
Сиамский Кот, Правильно! В случае жопы, богатые не будут стремиться в регионы, а у своих денег и так мало.
А земля это недвижимость? Ее тоже не стоит брать?
Вы уж недвижку на сектора делите! Нельзя так «скопом» анализировать!
avatar

Shmulia

Shmulia, а вы читать будете толмуд на 20 страниц?
Федоров Михаил, Я что еврей талмуды читать?
А если серьезно, то указывайте, что пишите про ЖИЛУЮ.
Shmulia, землю в городе можно брать только под конкретный проект развития. Иначе-попадос. С/х земля попадос уже давно. И коттеджные поселки затоварены уже лет пять.
FXFighter, Да ладно! У меня ее много (с-х), сдаю неплохо. Поля, если по 100-300 га, сдаются, аж очередь желающих.
Брал лет 10 назад, сейчас цена почти в 10 раз выросла.
От той цены аренда (сейчас) 40%!
Shmulia, от нынешней цены получается всего 4% годовых?
Shmulia, кому сдаете, где сдаете, почем сдаете… есть много вопросов. и самое главное — почему берут. Неужели в убыток себе берут? А если с прибылью — то почему сами прибыль не получаете?
Что же касается «от той цены» 40% через 10 лет… простая арифметика показывает, что это всего 3.3% годовых.
FXFighter, Да согласен! От нынешней цены мало! Но такие цены сложились. Прибыльность для них? Офигительная! При плате за аренду 1800р доход (не прибыль) по сое человек арендующий у меня получает около 50 тыщ. но и риски их!!!
Почему сам не работаю? А не хочу! Мне хватает! Еще недвижка за бугром есть, тоже сдаю.
FXFighter, Да, кстати! Подсчитал, если бы я тогда купил золото, то прирост цены, конечно есть. А так, я подсчитал, земля окупилась полностью и ПЛЮС золота могу купить на 20% больше, чем тогда. Это еще мало, т.к. аренда стала подрастать только последние годы, в начале низкая была.
Shmulia, вам хотят сказать, что вы все живете прошлым. Да, это была хорошая ивестиция. Но не факт, что она такой и останется в будущем. Вот что хотят вам сказать.
Сиамский Кот, Земля? как сказал О.Генри:«Покупайте землю, единственный товар, который больше не производится!»
Это инвестиция на поколения.
А для коротких, я кредитуюсь под землю ЛЕГКО!!! Не украдешь, не сгорит, не развалится! Первоклассный актив.

ПыСы. В августе не хватило денюжков на покупку еще одной тыщи т. пшеницы продовольственной — кредит получил в течение дня.
Кстати, покупал по 6400, сейчас около 8000.
поржал спсибо… мого видели инвесторов берущих в ипотеку москве 7-10лям под 14% годовых??? да она золотой выйдет эта квартира… платеж получается в районе 200к в месяц
avatar

ves2010

ves2010,
Строящий дом свой на чужие деньги — то же, что собирающий камни для своей могилы. (Библия, Ветхий Завет)
Shmulia, респект не знал… Притч 28, 22
ves2010, Недвижимость пузырь, но я не готов спорить с пузырем, которому тысяча лет
avatar

zica

zica, фраза красивая, но пустая.
zica, смортите на мир реально. Пузырю российской недвиги меньше 10 лет — цена обогнала инфляцию в 2005-м, когда ввели ипотеку. После этого гонка продержалась всего два года, и в 2008-м всё с грохотом слилось в унитаз.

Теперь идет уже 7-й год, как бетон безуспешно пытается хотя бы отработать инфляцию. Однако ему не на ком это сделать — ипотека за предыдущие годы обипотечила всех мало-мальски платежеспособных, и они загнали в бетон весь свой платежеспособный спрос на много лет вперед.

В сухом остатке — жить в бетоне можно, а вот заработать — только с соотв. рисками.
Так что не надо с пузырем спорить. Это глупо выглядит.
Дружно шортим недвижимость в Москве на все?
BartA, вы отсуствие роста перепутали с падением.
Сиамский Кот, если нет роста — падение уже началось. Недвижимость стает дешевле, требует ремонта, изнашиваются коммуникации, стареет инфраструктура. Хотя мой комментарий был больше шуткой, чем серьезным заявлением с побуждением действовать…
Если нефть припадет, то бабла станет знач. меньше. Появится нужда в наличке, и безналичке. Вот тогда и начнут банки и все остальные, свои квартирки скидывать срочно.(например, что бы другие кредиты погасить). Вот тогда пузырь и взарвется, очень. Жилья настроили много, много пустые стоят. Если их щас сдать все в аренду, цена тоже наверно припадет очень. Деревья до небес не растут. Мое Имхо.
avatar

Shara

Может быть стоит всё же взглянуть на графики цены на московский квадрат? ))
www.irn.ru/gd/?period=0&type=1¤cy=1
avatar

Allo

Allo, Эти графики рисуют сами риэлторы, куда захотят.
В китае тоже все красиво нарисовано.
avatar

Shara

Сколько же лет уже эти обзоры выходят.
avatar

MarginCALL

+
очень правильно описано

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP