Коллеги, факторы описанные дмитрием имеют место быть в очень отдаленной перспективе более 10 лет. При этом нельзя отрицать возможное изменение демографических трендов в лучшую сторону (хочется верить).
У каждого застройщика есть статистика по средней продолжительности жизни семьи в проекте (жилом комплексе). Она разная по субъектам РФ, компаниям, сегментам (эконом/комфорт/бизнес.....). Так вот, при невысокой квартирографии срок жизни 3-5 лет, затем домохозяйство улучшает вои жилищные условия. Факторы, которые перечислил Дмитрий скорее представляют риск для компаний, застрявших в слабом продукте с неправильным балансом квартир внутри ЖК. Относительно продукта ЛСР риск заключается в обнищании среднего класса, они строят именно для такого контингента комфорт/бизнес класс. Скоро пощупают премиальный сегмент совместно с MR Group.
Короче, вывод следующий. Мое субъективное мнение базируется на том, что спрос в 2021-2022 гг на продукт ЛСР сохраниться около уровней 2020 года. Ожидаю нормализацию цен на стройматериалы к осени. Для рынков Москвы Питера и Еката рост цен на материалы и смр не критичный (пока, если будет продолжение этого безумного ралли, что вряд ли, тогда застройщикам придется не сладко). Государство не бросит стройотрасль на произвол судьбы, т.к. это потянет огромное количество смежных сфер на дно. Хуснуллин строитель, он будет покровительствовать стройке и это его KPI. Ожидаю прибыль на уровне 2020 года в течение следующих 2-3 лет, хотя взгляд на стройотрасль у меня осторожный. Фундаментально за ЛСР не боюсь. Но, рынок это психология, поэтому хочу спросить опытных инвесторов. Что думаете по уровням добора позиции? На сколько эмоциональная оценка перспектив стройотрасли укатает акции ЛСР?
Григорий Гончаров,
3-5 лет?
Новостройка. Купил. Сделал дорогой ремонт. Вы когда последний раз делали ремонт? И через 3 года продавать? Что бы снова новый ремонт делать?
Это где так?
10 лет минимум живут в одной квартире. В каждой новостройке, после того как дом сдан, он заселяется на 100% в течение 4 лет, посмотрите статистику в Дуке или ТСН.
Долгое время около 50% не платят за квартплату так как ещё не зеселились.
Да и любой переезд, это дороостоящий ремонт.
Мы как то смотрели с пару дюжин квартир. Ни в одной не было того ремонта, который бы нас удровлетворял.
На вкус и свет такой каламбур, что хотелось сделать полный капремонт
И планировку скорректировать.
А рабочих найти не халтурщиков и не лентяев — целая наука
Дмитрий, это эмоции. Я работаю в девелопменте. Мои данные эмпирические. 3-5 лет для домов с невысокой квартирографией — до 40-44 кв.м. Таковы реалии бизнеса, а не теоретические выдумки. Расчет проекта — это целая наука от оценки потенциала города и локации, создания городской среды нужного типа, до управлением проектом на этапах его реализации. Компания накапливает компетенции долгие годы, чтобы хоть что-то в этом понимать. Поэтому среднеотраслевые данные и прогнозы могут быть совершенно некорректны относительно отдельных компаний. А Ваши слова только подтверждают мои тезисы, риски описанные Вами скорее относятся к слабым компаниям, коих вполне хватает. Задайтесь вопросом, почему некоторые застройщики продают большинство квартир до ввода дома в эксплуатацию, а некоторые несколько лет после сдачи дома.
Григорий Гончаров,
40-44м это однокомнатные
Смысл их покупать?
5 млн сроком на 3 года?
Это для молодёжи у которых сейчас нет детей?
Много у нас такой молодёжи, зарабатывающих по 2млн в год?
Да проблема то не в кризисе застройщиков, а в потенциале роста доходности населения и растущей демографии
Потому речь пока не о кризисе строительства, а скорее о стагнации.
На западе давно люди поняли, что дешёвле снимать жилье, чем его покупать и содержать.
К примеру, 5млн за 6 месяцев мне принесли 70% доходности
А снимать жилье за этот период обойдётся в 8 % от этой суммы за 12 месяцев.
Дмитрий, средняя квартирография по дому означает, что есть квартиры по 30 кв.м, а есть по 50, и «средняя по больнице» 40. И если в районе не хватает таких квартир, это оправдано. Также низкая квартирография оправдана на старте проектов комплексного освоения территории с постепенным повышением по мере реализации проекта. Ошибка с использованием низкой квартирографии — иллюзия более быстрых продаж, нежели с высокой квартирографией. Еще не все глубоко анализирую локацию и моделируют комфортную городскую среду и потребительские свойства проекта. Некоторые застройщики, Дмитрий, рассуждают как обыватели. Это ошибка.
Стагнации в стройке нет. Идет медленная консолидация отрасли и трансформация продукта.
А чтобы снимать жилье, его кто-то должен сдавать. Поэтому важны демографические тенденции, а не формы проживания.
