Кот.Финанс
Кот.Финанс личный блог
04 марта 2024, 08:08

Недвижимость растет даже в долларах

В дискуссиях про цены на недвижимость часто можно встретить мнение, что надо считать в долларах. Сторонники других взглядов парируют, что мы живем в рублевой зоне и доллар теперь абстрактный ориентир. Разбираем оба

Недвижимость растет даже в долларах

Недвижимость – фундаментальный актив, возводимый на земельном участке. Состоит из строительных материалов (бетон, металл, кирпичи, стекло, отделочные материалы), строится рабочими. Т.е. недвижимость – материальный актив, в создании которого участвует и материалы, и земля, и труд.

Все это, в теории, не должно быть подвержено инфляции, т.е. не обесценивается

Мы взяли еженедельный индекс Дом.Клик, который публикуем в канале

Недвижимость растет даже в долларах

И пересчитали его с актуальным курсом доллара на каждую дату и получили совсем не динамичный (кроме 2022 года) индекс цен на недвижимость в долларах.

Недвижимость растет даже в долларах

Внимательный взгляд заметит, что за последние 7 лет (2017-2023) индекс толком никуда не сдвинулся: как был около 3000 долларов, так и остался. Но давайте вспомним, что есть 2 типа расчетов:

— номинальный индекс

— индекс полной доходности

Когда считают доходность рынка акций – добавляют выплаченные компаниями дивиденды, не так ли?

Стоимость рентной доходности в Москве находится в диапазоне от 4% до 7%: чем ликвиднее актив – тем быстрее и дороже его можно сдать в аренду. Если мы пересчитываем не бабушкину трешки в хрущевке в спальном районе, а исследуем инвестиционную привлекательность, то и инвестировать надо в ликвидный актив: 1ккв близко к метро, в сравнительно новом доме. Такая квартира будет давать доход 5-7% годовых.

Получается, что помимо того, что московский бетон сохраняет свою ценность в долларах, он даст сверху 35-50% сверх своей стоимости в виде дохода от аренды.

В целом, мы очень скептично смотрим на рынок недвижимости, главным образом из-за:

🔻перегретости рынка: за последние 5 лет цены выросли в среднем в 2 раза, отдельные локации в отдельных городах – в 3

🔻снижения реальной покупательной способности населения: кто мог уже купил в ипотеку и ближайшие 30 лет заняты, да и доходы не сильно растут

🔻ужесточение льготной ипотеки снизит цены на первичном рынке, что по инерции зацепит вторичный

🔻ключевая ставка 16% совсем не мотивирует к дорогим покупкам

Но недвижимость как средство сохранения показывает себя почти идеально.

К сожалению, у нас нет индекса Дом.Клик за более длинный отрезок времени. Зато, у нас есть цифры компании АТОН, которые посчитали среднегодовую доходность за 20 лет по классам активов и недвижимость здесь показывает очень впечатляющий результат:

Недвижимость растет даже в долларах

Обратите внимание, что индекс московской биржи представлен как просто индекс, так и индекс полной доходности. Аналогичного индекса полной доходности в недвижимости нет. Если прибавить сюда ренту, недвижимость покажет лучший результат среди активов всех классов.

Так почему не добавили?

Как мы уже говорили, доходность бабушкиной трешки в спальнике и однушки у метро – принципиально разная. Поэтому, будет честно считать в каждом отдельном случае – отдельно. Ведь и покосившаяся послереволюционная двухэтажная постройка, и новостройка в чистом после (экологически чистый район 😂), и новый дом у метро с инфраструктурой – это все недвижимость.

Недвижимость растет даже в долларах

Нужно ли сейчас покупать?

Мы считаем, что лучшую доходность дает диверсифицированный портфель, где есть и недвижимость (в виде объекта, или фонда недвижимости), и акции, и облигации. Но если вопрос ставить: покупать ли недвижимость сейчас? – мы считаем, что облигации дадут доходность выше (16-17% годовых).

----

Спасибо, что читаете нас❤! Подписывайтесь на канал Кот.Финанс

Недвижимость растет даже в долларах

-------------------------------------------

❗Спонсор статьи — ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру

31 Комментарий
  • ves2010
    04 марта 2024, 08:16
    с учетом инфляции в баксе счас цены 2005-06гг...


      • Иван-дурак
        04 марта 2024, 09:24
        Кот.Финанс, у меня тот же вопрос к этой фразе «Получается, что помимо того, что московский бетон сохраняет свою ценность в долларах, он даст сверху 35-50% сверх своей стоимости в виде дохода от аренды.».
  • RishatG
    04 марта 2024, 08:21
    Как вариант взять ипотеку государственную под 8%, а основную сумму под 16%
      • glazaolega
        04 марта 2024, 10:16
        Кот.Финанс, есть же ОФЗ с погашением 2036-2040 гг.
  • letoII
    04 марта 2024, 09:18

    В доме где планировал купить (Москва), в 2009 ходил смотрел квартиру за 600k$ (21млн), пытался сторговать за 550, не согласились. Она не ушла, сняли с продажи. Потом я мониторил, её сдавали за 60т-75т в разные годы.

    Сейчас она в продаже за 33млн (354k$) с торгом. Пока висит.

    Такие дела.

    • Константин Р
      04 марта 2024, 09:25
      letoII, в 2009 был пик. надо было скинуть) 
      • letoII
        05 марта 2024, 08:20
        Константин Р, пик был в 2008, тогда в том доме, подобная квартира стоила  1100к$.
      • letoII
        05 марта 2024, 08:21
        Кот.Финанс, это было на дне. Апрель 2009. Через месяц начался рост.
    • Иван-дурак
      04 марта 2024, 10:05
      letoII, так и есть. В 2008 рубль отпустили, квартиры в долларах достигли пика и резко упали вслед за рублем. Цена сейчас в 2  раза ниже того пика. Примерно цены 2006 года. Скоро рубль ещё упадет и квартиры снова потеряют, даже  то, что набрали после 2008. Хотя там буквально несколько десятков процентов. На уровне или даже ниже инфляции в долларе.
    • letoII, 600k$ (21млн), Сейчас она в продаже за 33млн (354k$)
      В биткоинах ещё круче падение.     Владельцы могли купить уже несколько особняков в Лондоне, но прожевали сопли. Биткоин стоил $500, а сегодня $60000!  Недвижка получается рухнула в пол в цифровом золоте.
    • letoII
      05 марта 2024, 08:22
      Вчера, кстати, она ушла за 33мпн.
  • Константин Р
    04 марта 2024, 09:30
    ну еще могут цены на аренду вырасти например, и будет повыше «полной доходности», даже при тех же ценах. так возможно и будет, кол-во желающих сдавать задаром снижается. 
  • mihrutkanik
    04 марта 2024, 09:52
    Ипотечник это тот же квартиросъемщик только в профиль. Квартира не принадлежит ипотечнику, хотя он тешит себя мыслью, что где то там в будущем он выплатит последний платёж и она станет его. Но он не знает будущего и в такой непредсказуемой стране ставка на ипотеку может не оправдаться.
    • Валерий Крылов
      04 марта 2024, 12:20
      mihrutkanik, интересный подход, заценил
  • AlexW3
    04 марта 2024, 09:55
    недвижимость — хорошо, ипотека — зло
  • Magistr
    04 марта 2024, 10:10
    2011 год  я в марте за однушку в Печатниках отдал  180 000 наличных долларов, сейчас это цена трешки в том же районе, но тут другое, если б я не купил тогда квартиру, которая кстати есть и поныне у меня, еще не факт, что я бы не спустил эти баксы на какие-нибудь шальные акции. Квартиры для меня — это как отсечка определенного количества  затраченного времени и труда, всегда есть какие то деньги, но квартира это просто  ощущение этих денег, вот сами посудите: каждое утро пересчитывать 7-8 миллионов в рублях — это довольно долго и утомительно даже в пятерках или ста долларовых бумажках, а квартира — пришел и потрогал стены, вымылся в душе, посмотрел телек, повалялся на диване и ушел в свой дом… приятно
    • Мартын Гейл
      04 марта 2024, 10:22
      Magistr, это всего лишь бетонные стены в человейнике, где за стеной кто-то сидит и cpeт. И через 100 лет эти стены вообще снесут. 
      А деньги в правильной валюте останутся деньгами и через 100 лет. 

      пс. но понятно, что жильё иметь нужно, а вот бетон просто, чтобы был — самая переоцененная вещь. 

  • Андрей Петров
    04 марта 2024, 11:29
    Недвижимость растет даже в долларах
  • V V
    04 марта 2024, 12:33
    В долларах максимум был в 2013 по Москве — стремный графики приведен
  • Mike Head
    05 марта 2024, 09:36
    Где 4-7% доходность арендная, не смешите. Квартиры самые дешманские (студии) по 6 млн сдаются по 20 тысяч, это 240 в год минус мелкий ремонт и квартплата, итого 200 максимум. Это 4% максимум. Про более дорогие и речи нет. Итого это те же замещайки например, или ммвб+дивы
    • Константин Р
      05 марта 2024, 10:06
      Mike Head, это сейчас. а если взять квартиру купленную 10 лет назад, то картина немного иная, растет и стоимость и арендный платеж, так что на длинном периоде чуть лучше(но не шибко)
  • Magistr
    05 марта 2024, 17:16
    у меня были права в 2002 на машину и машина, в 2006 права надо было пересдавать, а я в Москву переехал, и вот с тех пор я не езжу на машине своей, сейчас вернулся в родной мухосранск, спасибо удаленке, с Москвы лишь прописка и более менее высокая пенсия ну и попрежнему московская работа и соответственно и зарплата, не об этом, так вот езжу везде и всюду по Мухосранску на такси — уходит 5 000 рублей в месяц, если ну очень сильно стараться и даже ездить и на тренировки и за хлебом на такси — проверял — уходит 10-11 000 рублей — ВСЕ! как ни старайся — прикинул, что если б я по возвращнию в мухосранск купил бы машину и тратил бы на бензин и ремон — выходило бы 20-25 000 р в месяц 

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн