Взгляд на коммерческую недвижимость в России

Складская недвижимость

• В России около 40 млн квадратных метров качественной логистической (складской) недвижимости, сильно отстаем от других стран (Китай, США, страны ЕС)
• В России ежегодно строится 2 млн квадратных метров складов, в Европе — 30 млн, активно строит логистическую недвижимость Китай
• В Москве и Санкт-Петербурге сосредоточено 70% качественных логистических комплексов
• Рисков избыточного предложения качественных площадей в ближайшее время не видно, электронная коммерция — ключевой драйвер спроса

Мои записки по логистической недвижимости:

Здесь важно учитывать, что когда называется цифра «40 млн квадратных метров» — это про комплексы класса А и В. Мы же все понимаем, что в любых регионах России где-то хранится продукция. Это могут быть складские площади более низкого класса или складские площадки на территории предприятий, или вообще используемые не по назначению.

Второй момент, почему сравнение с Европой, США, Китаем не совсем релевантно — это структура нашего экспорта и импорта. Наш ключевой экспорт — энергоресурсы, для них склады обычно не нужны. Импорт у нас тоже ограничен. Все же объемы импорта в США и ЕС из того же Китая готовой продукции несопоставимо выше, чем в Россию.

Изменение структуры импорта/экспорта будет требовать новых складских площадей. Рост электронной коммерции будет требовать рост качественных складских площадей. В востребованности качественной складской недвижимости не сомневаюсь, планирую продолжать свои инвестиции в логистические комплексы (и это не инвестиционная рекомендация).

Торговая недвижимость

• Нет недостатка в объеме торговых площадей в сравнении с другими странами, с США сравнивать не нужно, там затоваривание рынка
• В ближайшие годы новые торговые площади строить не будут, напуганы электронной коммерцией
• «Прикормленные» места уже заняты, для торговой недвижимости главное — локация

Мои записки по торговой недвижимости:

Не во всем согласен со спикером. Например, сейчас в той же Москве и СПБ возводятся крупные ЖК, первые этажи которых отведены под коммерческие площади, это значит, что розничная торговля будет больше проникать в жилые районы. Может это не торговые площади класса А, но это «коммерция у дома», которой люди реально пользуются. Но фондов на торговые площади «у дома» практически не существует, хотя, это могло бы быть интересно.

Второй момент — ТЦ не зря напуганы ростом электронной коммерции. Я пока не вижу драйверов долгосрочного роста потока людей в качественных локациях, кроме случаев развития туризма.

Исходя из текущего своего понимания ситуации я не готов рассматривать торговую недвижимость для включения в свой портфель. Исключение — если будет возможность что-то приобрести с большой скидкой.

Офисный сегмент

• Офисный сегмент сильно отстает от Европы
• Качественная офисная недвижимость представлена только в Москве и СПБ
• В Фондах парус практически нет свободных вакансий в офисном сегменте

Мои записки по офисной недвижимости

Здесь, как и в случае с логистической недвижимостью, рассматриваются только офисы класса А и В. Хотя явно, основное количество офисных работников в России сидят в офисах класса С и D.

Пандемия показала, что можно работать на удаленке, значительно экономя на аренде площадей.

Даже крупные российские компании до недавнего времени в основном работали в офисах не выше В класса.

Самые крупные российские компании сами себе строят топовые офисы — смотрим на тот же Газпром, Сбербанк или ВТБ (который просто выкупил себе башню в Москва-Сити).

В итоге, кто может арендовать офисы класса А? Иностранные компании, второстепенные офисы для крупнейших российских компаний, крупные российские компании, у которых нет денег построить свои БЦ.

Я оптимистичнее смотрю на БЦ, чем на торговые площади. Но текущий уровень доходности нахожу необоснованно заниженным, не отражающим риски. Будут следить за ценами.

Еще вот такой график был в видео. Я напомню, что доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем. Скорее этот график интересен тем, как кризисы влияли на недвижимость. Судя по графику ключевые драйверы для недвижимости лежат в реальном секторе экономики, в отличии от качелей на рынке акций, что может помочь стабилизовать портфель.

По традиции напомню, что статья статья содержит личное мнение автора, не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения и связанные с этим риски потери капитала вы принимаете самостоятельно.

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма