01 августа 2023, 14:31

Сравнение торгуемых на бирже фондов недвижимости

Провел короткое (по объему, но не по затраченному времени) сравнение торгуемых на бирже ЗПИФ недвижимости.
Теперь все, кто интересуется фондами недвижимости, могут посмотреть значимые на мой взгляд сведения в одной табличке:

Если тема фондов недвижимости для вас интересна, обязательно подписывайтесь, пишите комментарии, ставьте лайк:)

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно.

Мой канал на Дзен: Механика капитализма

инвестиции в недвижимость зпиф акции облигации

Финансовый Архитектор

Москва

390

4 647

с 29 мая 2022

17 Комментариев

Дмитрий Смирнов
01 августа 2023, 14:49
Не хватает еще понимания растет ли стоимость пая со стоимостью недвижимости, а это в среднем половина доходности от владения недвижимостью.
+3
- Финансовый Архитектор
  01 августа 2023, 14:58
  Дмитрий Смирнов, корректней говорить, что стоимость пая (биржевая) растет с ростом денежного потока от объекта. УК может от оценщика любую стоимость своих объектов получить (и некоторые УК этим злоупотребляют на мой взгляд), но на бирже стоимость будет зависеть только от реально получаемых инвесторами выплат.
  +3
  - Дмитрий Смирнов
    01 августа 2023, 16:01
    Финансовый Архитектор, ну можно и так сказать. Вообщем интересен еще и доход от роста стоимости пая и как он коррелируется с изменением от суммы выплат и инфляции. Ведь есть же такие фонды, где сумма выплат ежегодно особо не растет и соответственно какой смысл покупать квазиоблигацию с дохдностью 8-9%. И по итогам дополнить эту табличку например столбцом: «средний рост стоимости пая за 3, 5, 10 лет».
    Мне вот сегодня прислали на ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» доход 3.0009117925 RUB на пай. Ну что за х… ня. И главное информации нигде не найти откуда такая цифра получилась.
    +2
    - Финансовый Архитектор
      01 августа 2023, 17:13
      Дмитрий Смирнов, у наших фондов история пока слишком короткая, только по единичным фондам можно составить рост стоимости за «3, 5, 10 лет», поэтому будет мало информативно. Сейчас больше роль играет способ размещения, скорость инвестиций в объекты собранных денег, прозрачность УК, условия договора аренды.
      
      А можете подсказать от какой УК у вас фонд? На память не припомню по какому фонду выплата 3 рубля.
      
      0
      - Дмитрий Смирнов
        01 августа 2023, 17:27
        Финансовый Архитектор, ООО «СФН». Вообщем лучше инвестировать в фонды с одним объектом и их деверсифицировать. Там должно быть сложнее с манипуляциями и все прозрачнее, чем набор кучи объектов в одном фонде.
        0
        Финансовый Архитектор
        01 августа 2023, 18:20
        Дмитрий Смирнов, нашел, я его не включал в анализ:
        — выплата дохода раз в пол года
        — 48% вложено в депозиты (все околобанковские УК любят набрать денег с инвесторов, положить на депозиты и стричь комиссию)
        — из недвиги владеет помещение под аренду Азбуки Вкуса в Москве и объекты в строящемся жилом доме в районе деревни Жабкино в Подмосквье (для оценки квартир оценщик использует объявления о продаже с авито)
        
        я не в коем случае не хочу влиять на чье-либо мнение, но такого «качества» фонды сейчас уже никто не запускает.
        
        ссылка на отчетность: sfn-am.ru/disclosure/fund/fond-kommercheskaia-nedvizhimost#tab-101
        +2
        Финансовый Архитектор
        01 августа 2023, 21:26
        Дмитрий Смирнов, по поводу фондов с моно объектом согласен, это лучшая практика на рынке. Но на бирже только у Паруса, ну и старенький Атриум и все. Еще есть активо, но они продают свои фонды прям конкретно по завышенным ценам.
        +1
arndey
01 августа 2023, 16:11
Спасибо! Небольшая неточность — у парус-сберлогистика и парус-логистика должны быть разные ISIN
+1
- Финансовый Архитектор
  01 августа 2023, 17:07
  arndey, спасибо, что обратили внимание, в следующем обзоре поправлю!
  0
Виталий Поляков
02 августа 2023, 06:44
А не с биржи фонды сильно хуже? Есть те же 19 фондов Активо.
0
- Иван Петров
  02 августа 2023, 09:55
  Виталий Поляков, с ликвидностью там что? Продавать пай можете месяцами и дисконт будет лютый… ну, это как с однушкой возле мЯтро, которая вечно куда-то растёт…
  0
- Финансовый Архитектор
  02 августа 2023, 10:19
  Виталий Поляков, там див. доходность будет примерно такая же, как по фондам с биржи. Преимущество в том, что у них один фонд — один объект, плюс инвестор не наблюдает неадекватные биржевые колебания в процессе паники. Пожалуй, на этом с преимуществами все.
  
  Ниже Иван Петров написал о том, что там у них с ликвидностью? Я не изучал тему их ликвидности, но она явно должна быть ниже, чем на бирже, где в любой день, если нужно, вышли и продали паи на какие-то адекватные суммы.
  
  Но самое главное, что меня смущает в Активо — это продажа недвижимости В и С класса по цене А-класса, то есть если мы взглянем на цену пая и сравним с отчетностью УК, можем заметить, что цена пая относительно стоимости активов бывает прям конкретно сильно завышена, что не соответствует конкретно моей стратегии инвестиций, а так я никого не отговариваю, конечно, каждый решает сам:)
  0
Dmitry_Ch
02 августа 2023, 10:31
В условиях текущей резкой девальвацией рубля здесь не хватает еще одного важного параметра — способа защиты от инфляции арендного потока фонда.
Активо декларировали недавно что у них все фонды имеют в договорах аренды процент от РТО в формуле. АП1 и АП2 скорее всего тоже имеют похожие расчеты платежа, но нужно проверять. Складские фонды теоретически все имеют в формуле инфляцию Росстата или фиксированную.
Кстати написал в Велес соответствующий вопрос по Атриуму — не раскололись, ибо комм. тайна ))
+2
- Финансовый Архитектор
  02 августа 2023, 19:03
  Dmitry_C, такие данные обычно есть в отчете оценщика. Например, у Атриума аренда в долларах, а курс $ в договоре фиксированный (очень смешно), у них на сайте выложена статистика по арендным платежам, они из года в год примерно одни. В других фондах зависит от типа недвижимости и арендатора. Договора с ритейлерами часто имеют пункт о % от оборота, бывают комбинированные ставки (фикс + % от оборота). По складам обычно два варианта: фикс индексация, либо индексация на размер ИПЦ, но не более некого процента.
  
  В общем, в недвиге защиту от девальвации либо не найдете, либо она будет с лагом в несколько лет. Альтернатива — фонды с иностранной недвигой, надо будет пошерстить гонконг на этот счет, пока руки не доходят.
  +2
  - Dmitry_Ch
    03 августа 2023, 14:29
    Финансовый Архитектор, спасибо, пересмотрел отчет — цитата:
    Базовая арендная ставка указана в долларах США и
    в соответствии с ДС №3 от 13.03.2015 г. курс доллара США зафиксирован на уровне 47 руб. за 1 долл. США,
    в соответствии с ДС №12 от 18.10.2021 г. курс доллара США зафиксирован на уровне 48 руб. за 1 долл. США за период с 01 января 2022 года по 31 октября 2022 года (включительно),
    в соответствии с ДС №13 от 17.11.2022 г. курс доллара США зафиксирован на уровне 48 руб. за 1 долл. США за период с 01 января 2023 года по 31 октября 2023 года (включительно).
    Арендатор вправе потребовать пересмотра ставки арендной платы. Дополнительное соглашение к настоящему договору, устанавливающую новую ставку арендной платы подписывается сторонами.
    Оказывается не все так плохо как я думал и в теории за 2024г мы можем увидеть курс не 49, а скажем хотя бы 60. Также внушает определенный оптимизм, что арендатор вправе пересматривать ставку по условиям договора…
    0
Денис Фролов
05 мая 2024, 17:28
Спасибо автору за труд
Будет удобно, если в следующем обзоре оставите ссылку на таблицу, чтобы можно было быстро получить isin или другую инф. из вашей таблицы, чтобы продолжить анализ.
+1