12 июня 2023, 19:17

Лучшие практики при выборе ЗПИФ недвижимости

Коллеги, решил опубликовать перечень лучших на мой взгляд рыночных практик, на которые стоит обращать внимание при выборе ЗПИФ недвижимости.

* Ежемесячная выплата дохода;
* УК публикует финансовую модель фонда, прогнозирует будущие дивиденды, известен порядок и сроки индексации аренды;
* Срок доверительного управления 15 лет (с момента создания фонда);
* Инвестор заранее знает конечный перечень объектов фонда;
* УК не занимается спекулятивными сделками;
* УК не ограничивается формальной отчетностью, публикует наглядные материалы;
* Индикативная текущая дивидендная доходность в диапазоне +1/-1% пункт относительно доходности 10+ летних ОФЗ (актуально на момент написания поста);
* УК не проводит допэмиссию паев под будущие покупки новых объектов;
* Желательно фонд торгуется на бирже;
* Желательно первичное размещение паев осуществляется через биржу (не биржевое размещение практически ВСЕГДА сопровождается сильно завышенной ценой реализации).

В этом перечне собраны только те характеристики, которые реально существуют на рынке.

Позже опубликую перечень худших практик, которые важно выявить (или убедиться, что их наличие у фонда минимально), прежде чем вложиться в фонд недвижимости.

Прошу поддержать лайком, я верю, что большое количество грамотных инвесторов со временем мотивирует УК меняться к лучшему!

Всем удачных инвестиций.

акции инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Финансовый Архитектор

Москва

408

5 005

с 29 мая 2022

28 Комментариев

Максим Молчанов
12 июня 2023, 19:27
Отличный чек-лист! Я бы ещё добавил пункт об использовании кредитного плеча. В моей системе ценностей этот пункт будет о НЕиспользовании кредитных средств, но это, возможно, консервативный радикализм, простите за оксюморон)
+1
- Финансовый Архитектор
  12 июня 2023, 20:14
  Максим Молчанов, вот тут очень тонкий момент. Есть 4 способа купить объект:
  1. Собрать деньги и искать объекты.
  2. Найти объект, собирать деньги.
  3. Привлечь кредит, купить объект, деньгами пайщиков гасить кредит.
  4. Фаундер на свои выкупает объект и распродает его по частям.
  
  Все, других вариантов нет. Так вот вариант 1 — это совершенное зло, к которому прибегают Сбер, ВТБ, Альфа, это потери инвесторов на годы. Ко второму варианту прибегает Активо, вариант не плохой, но все равно есть простой денег. В вариантах 3 и 4 простоя денег нет, при этом вариант 3 более рискованн, чем вариант 4, но если объект ликвиден, то имхо риски малы. Вариант 3 — это про Парус, вариант 4 — это про ПНК, которого уже нет.
  +4
Максим Молчанов
12 июня 2023, 20:30
Абсолютно точно. Просто при самой возможности использования кредита вариант 3 может принять форму рекурсии, что кратно увеличивает риски. В США многие REIT'ы по такой схеме работают, когда под залог уже купленных в кредит объектов привлекается новый кредит на следующие. Такая конструкция эффективно работает в цикле снижения ставки, но при ужесточении ДКП (уже даже на ожиданиях/опасениях оного) стоимость пая падает существенно. Да и вообще сильная зависимость от стоимости денег и волатильность такого инструмента делают его не очень консервативным.
0
- Финансовый Архитектор
  12 июня 2023, 20:51
  Максим Молчанов, в российском правовом поле не получится сделать финт с кредитами как на западе, у нас законодательство менее гибкое.
  0
Алексей Московский район СПб
12 июня 2023, 20:53
А какой принцип формирования на Ваш взгляд лучше: «Один фонд — один объект недвижимости» или «Набор объектов»?
0
- Финансовый Архитектор
  12 июня 2023, 21:09
  Алексей Московский район СПб, 1 фонд — 1 объект оптимальнее. Такая конструкция быстрее формируется, прозрачнее и проще. Эффективно собрать пакет объектов на рынке сложнее, это приводит к многолетним простоям денег инвесторов в фонде, но зато УК свое вознаграждение получает без задержек в полном объеме. Возьмер как пример САБ7 (писал о нем сегодня), там 10 объектов за 2 года приобретено, доля недвиги 70% и продолжает падать за счет допэмиссий, а вознаграждение УК продолжает расти. УК за 2 года купила недвиги на 50 млрд, из которых, наверное, половина — склады, выкупленные у своего собственного другого фонда, а возможный размер фонда порядка 95 млрд, вот и вопрос, а в следующие 2 года они его заполнят? При этом фонд подлежит прекращению в 2031, то есть есть риск, что половину жизни фонда УК только только формирует портфель, а потом и закрываться пора. Это приводит к сильным дисконтам к СЧА на рынке. И однозначно я считаю это очень плохой практикой в том виде, в котором она есть сейчас.
  +2
  - Алексей Московский район СПб
    12 июня 2023, 21:34
    Финансовый Архитектор, спасибо за Ваш ответ и вообще за труд. С интересом читаю.
    +1
- Финансовый Архитектор
  12 июня 2023, 21:12
  Алексей Московский район СПб, мне хотелось бы, что Смарт Лаб мог быть площадкой для диалога УК и инвесторов, чтобы рынок развивался, для того и публикую эти статьи.
  +5
  - Penguin
    12 июня 2023, 21:31
    Финансовый Архитектор, мне хотелось бы, что Смарт Лаб мог быть площадкой для диалога УК и инвесторов
    Зачем УК диалог с инвесторами? Их похоже и так всё устраивает.
    0
    - Финансовый Архитектор
      12 июня 2023, 21:35
      Penguin, казалось бы да, но нет. Тот же Парус работая с инвесторами сформировал базу клиентов, которая выкупает эмиссии по 700+ млн за 2 часа. Это несравнимо эффективнее, чем скорость привлечения денег в фонды недвижимости от любой иной УК. И это они еще своего представителя на СЛ не заслали.
      +2
      - Penguin
        23 августа 2023, 19:24
        Финансовый Архитектор,
        
        Мечты сбываются !
        
        Парус на СЛ !
        
        Parus Asset Management: профиль на смартлабе (smart-lab.ru)
        +1
        Финансовый Архитектор
        23 августа 2023, 19:27
        Penguin, ну, рост популярности = падение доходности:) чем что-то громче звучит, тем больше денег можно собрать.
        0
        Parus Asset Management
        23 августа 2023, 19:58
        Penguin, да-да, мы здесь:)
        0
        Penguin
        23 августа 2023, 20:33
        Parus Asset Management,
        
        Какова цель вашего пришествия?
        0
        Parus Asset Management
        23 августа 2023, 20:39
        Penguin, еще один канал взаимодействия с нашими инвесторами. Возможно, кому-то удобней будет здесь, а не в нашем Telegram-канале.
        0
        Penguin
        04 сентября 2023, 13:02
        Parus Asset Management,
        
        Какие ещё фонды планируются к выходу на биржу в этом году и в начале 2024?
        0
        Parus Asset Management
        04 сентября 2023, 15:05
        Penguin, для более широкой диверсификации планируем выпуск фонда на торговую недвижимость (ТЦ Весна) и еще один фонд с логистическим комплексом (Шушары).
        0
        Penguin
        04 сентября 2023, 15:27
        Parus Asset Management,
        
        Высокая ключевая ставка влияет на скорость выпуска новых фондов?
        Почему на официальном сайте давно недоступна к просмотру страница Шушар? Страницы всех других фондов можно посмотреть.
        На основании чего определяется очерёдность выхода фондов?
        0
        Parus Asset Management
        05 сентября 2023, 10:22
        Penguin, страница по Шушарам готовится, будет наполнена позднее.
        
        Скорость выпуска и очередность новых фондов зависит от многих факторов: поиск объекта для покупки (если еще не куплен), стадии готовности, текущие рыночные условия и т.д… Между покупкой объекта и выводом на биржу проводится большая документарная и аналитическая работа.
        0
        Penguin
        17 сентября 2023, 13:24
        Parus Asset Management,
        
        На странице ПАРУС-ЛОГИСТИКА Фонд | ПАРУС-ЛОГИСТИКА (parus.properties) кредит банку выплачивается по ставке 8,93% до IV кв. 2030. Это актуальные данные?
        По какой формуле считается ставка по кредиту, ведь на неё в этом фонде влияет ключевая ставка?
        0
        Penguin
        17 сентября 2023, 13:45
        Parus Asset Management,
        
        На сайте Central Properties Central Properties | Если вы инвестор (c-p.ru) есть новые фонды: ТРЦ «ТРИУМФ МОЛЛ» (ранее анонсированный в телеграмме) и логистический центр Дмитров.
        Расскажите о них подробнее.
        0
        Parus Asset Management
        25 сентября 2023, 12:20
        Penguin, добрый день.
        
        1. Про «Триумф Молл» и «Дмитров» расскажем подробнее позднее.
        
        2. По ПАРУС-ЛОГ сейчас рассматриваем сценарий полного погашения кредита.
        В модель вносим новую ключевую ставку от ЦБ, новые прогнозы ее действия и новые прогнозы по уровню инфляции (ИПЦ) для расчета арендных поступлений после индексации. Также рассматриваем разные сроки замещения кредита деньгами инвесторов.
        Одно можно сказать и без расчетов: с учетом прогноза ЦБ по продолжительной жесткой денежно-кредитной политике вариант полного погашения кредита экономически более целесообразный. Финансовое плечо перестает работать при таких ставках, даже несмотря на повышенную относительно начальных допущений индексацию аренды.
        Вернемся с обновленной фин моделью до конца сентября.
        Ps как всегда нацелены на максимальные выплаты 🙌🏻
        0
        Penguin
        17 сентября 2023, 14:15
        Parus Asset Management,
        
        Ваша финансовая модель Telegram: Contact @parusassetmanagementnews фондов ЛОГ и ДВН всё также хороша после повышения ЦБ ключевой савки до 13%?
        В базовом сценарии средняя за остаток текущего года КС составит 13-13,6% (а значит возможен дальнейший рост КС в этом году).
        В следующем году 11,5-12,5%.
        0
  - Mitro77
    13 июня 2023, 11:57
    Финансовый Архитектор, да, спасибо большое за такие посты.
    Может всё-таки сделаю ПИФ. В целом все понятно и даже средства есть. Но пока какого-то толчка не хватает. Вот читаю, что пишете и мотивирует))
    +1
    - Финансовый Архитектор
      13 июня 2023, 12:04
      Mitro77, спасибо! могу написать пост о бизнес-модели Парус, может какие-то новые мысли придут. Если кратко, фаундеры там нашли способ значительно повысить свой доход от недвиги с одновременным снижением рисков.
      0
      - Mitro77
        13 июня 2023, 12:34
        Финансовый Архитектор, буду очень признателен.
        0
Dzuba Evgeniy
13 июня 2023, 15:15
В Парусе нравится многое, но при всей их открытости почему то не афишируют оценку стоимости объектов. По крайней мере отказываются оценку в публичный доступ выкладывать. Ознакомится только по запросу и только у них в офисе.
+1
- Финансовый Архитектор
  13 июня 2023, 15:31
  Dzuba Evgeniy, в личном кабинете есть инфа по стоимости объектов. Но надо там зарегистрироваться, регистрация удаленная.
  0