ЗПИФ недвижимости Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ)

*** Общие характеристики ***

• Наименование: Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Рентный доход ПРО»
• Страница фонда: ссылка
• СЧА на пай: 1096 ₽
• Рыночная цена пая на 05.01.2023: 861 ₽
• СЧА фонда: 1 822 млн ₽
• Возможна доп. эмиссия: Да, доступно увеличение фонда в х300 раз
• Договор доверительного управления: до 15.04.2036
• Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
• Для квалифицированных инвесторов: Да
• Комиссии фонда: 1% от СЧА + 10% от результата отчетного периода вознаграждение УК; 0,5% от СЧА вознаграждение депозитария, аудитора, оценщика

*** Структура активов ***


Источник: отчет управляющего

• Фонд не смог разместить 300+ млн рублей в течение 1+ года (!)
• Согласно правилам доверительного управления фонд может увеличить количество паев (выполнить доп. эмиссию)

*** Структура и прогноз дивидендов ***


Источник: отчет управляющего для выплаченного дохода, структура дохода и прогноз — авторские расчеты

Дивидендные выплаты фонда падали 3 квартала подряд.  Пришлось разобраться из каких составляющих выплачивались дивиденды и чего нам ожидать в будущем:

• В первом квартале 2022 арендный поток от недвижимости был низким, так как только в первом квартале был приобретен первый и единственный объект недвижимости, основной вклад в высокий дивиденд первого квартала был внесен за счет дохода от размещения свободных денег и составляющая неустановленного характера, вероятно, для выплаты могли использоваться ранее не израсходованные свободные средства на счетах;
• Во втором квартале 2022 арендный поток от недвижимости вышел на запланированный уровень, продолжили поступать доходы от размещения неизрасходованных денег, а так же часть выплат шла из неустановленного характера доходов, которая в отчете фигурирует как «Прочие доходы», так же  для выплаты могли использоваться ранее не израсходованные свободные средства на счетах;
• Третий квартал 2022 так же включал сумму выплат из неустановленного источника,  для выплаты могли использоваться ранее не израсходованные свободные средства на счетах, а в четвертом квартале 2022 выплата шла только за счет арендных платежей, в результате чего фонд перешел на адекватный своим доходам дивиденд;

Прогноз доходности с первого квартала 2023 сделан с рядом допущений, реальная доходность может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону:

• Арендная составляющая дивидендов рассчитана исходя из прогноза денежного потока от аренды, который спрогнозирован оценочной компанией в отчете об оценке исходя из 5% ежегодной индексации;
• Составляющая от размещения свободных денег спрогнозирована из сценария, когда фонду не удастся разместить свободные деньги на неопределенном горизонте, а процентные доходы сохранятся, на самом деле спрогнозировать будущие процентные доходы невозможно, они будут зависеть от динамики ключевой ставки ЦБ РФ;
• Не прогнозируемо: фонд может разместить дополнительные паи и/или взять кредит на новый объект, что изменит экономику фонда, а так же могут скорректироваться издержки фонда на управление, в том числе в результате переоценки стоимости входящего в фонд имущества, это фактор риска.

*** Экспериментальный рейтинг ***



Я составил авторский экспериментальный рейтинг оценки привлекательности ЗПИФ недвижимости. Рейтинг достаточно строгий, предусматривает как набор баллов, так и списание баллов, чтобы сразу отсечь явно неэффективные или рискованные фонды. В будущем испытаю его на более широкой линейке ЗПИФ, по мере испытания буду вносить корректировки, если будут обнаружены дисбалансы.

В рейтинге полностью раскрывается методика оценки и даны пояснения почему тот или иной критерий важны. По результатам первого использования авторского рейтинга фонд набирает 0 звездочек из 11 возможных. Можно посмотреть на рейтинг иначе: 2/11 характеристик на ожидаемом уровне, 4/11 характеристик вообще не соответствуют минимальным ожиданиям и 5 характеристик на минимально ожидаемом уровне. 

*** Анонс ***

По фонду «Рентный доход» выпущу обзор после публикации отчета за 4 квартал 2022. Так же в планах оценить до 10 фондов по экспериментальной методике. Сравнительный подход, как мне кажется, более информативен, чем детальный разбор отдельно взятых фондов.

*** ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ***

Все сказанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, в статье нет призывов покупать или продавать какие-либо ценные бумаги. Все финансовые решения вы принимаете самостоятельно.