06 января 2023, 07:51
ЗПИФ недвижимости Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ)
*** Общие характеристики ***
*** Структура активов ***
Источник: отчет управляющего
*** Структура и прогноз дивидендов ***
Источник: отчет управляющего для выплаченного дохода, структура дохода и прогноз — авторские расчеты
Дивидендные выплаты фонда падали 3 квартала подряд. Пришлось разобраться из каких составляющих выплачивались дивиденды и чего нам ожидать в будущем:
Прогноз доходности с первого квартала 2023 сделан с рядом допущений, реальная доходность может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону:
*** Экспериментальный рейтинг ***
Я составил авторский экспериментальный рейтинг оценки привлекательности ЗПИФ недвижимости. Рейтинг достаточно строгий, предусматривает как набор баллов, так и списание баллов, чтобы сразу отсечь явно неэффективные или рискованные фонды. В будущем испытаю его на более широкой линейке ЗПИФ, по мере испытания буду вносить корректировки, если будут обнаружены дисбалансы.
В рейтинге полностью раскрывается методика оценки и даны пояснения почему тот или иной критерий важны. По результатам первого использования авторского рейтинга фонд набирает 0 звездочек из 11 возможных. Можно посмотреть на рейтинг иначе: 2/11 характеристик на ожидаемом уровне, 4/11 характеристик вообще не соответствуют минимальным ожиданиям и 5 характеристик на минимально ожидаемом уровне.
*** Анонс ***
По фонду «Рентный доход» выпущу обзор после публикации отчета за 4 квартал 2022. Так же в планах оценить до 10 фондов по экспериментальной методике. Сравнительный подход, как мне кажется, более информативен, чем детальный разбор отдельно взятых фондов.
*** ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ***
Все сказанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, в статье нет призывов покупать или продавать какие-либо ценные бумаги. Все финансовые решения вы принимаете самостоятельно.
- Наименование: Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Рентный доход ПРО»
- Страница фонда: ссылка
- СЧА на пай: 1096 ₽
- Рыночная цена пая на 05.01.2023: 861 ₽
- СЧА фонда: 1 822 млн ₽
- Возможна доп. эмиссия: Да, доступно увеличение фонда в х300 раз
- Договор доверительного управления: до 15.04.2036
- Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
- Для квалифицированных инвесторов: Да
- Комиссии фонда: 1% от СЧА + 10% от результата отчетного периода вознаграждение УК; 0,5% от СЧА вознаграждение депозитария, аудитора, оценщика
*** Структура активов ***
Источник: отчет управляющего
- Фонд не смог разместить 300+ млн рублей в течение 1+ года (!)
- Согласно правилам доверительного управления фонд может увеличить количество паев (выполнить доп. эмиссию)
*** Структура и прогноз дивидендов ***
Источник: отчет управляющего для выплаченного дохода, структура дохода и прогноз — авторские расчеты
Дивидендные выплаты фонда падали 3 квартала подряд. Пришлось разобраться из каких составляющих выплачивались дивиденды и чего нам ожидать в будущем:
- В первом квартале 2022 арендный поток от недвижимости был низким, так как только в первом квартале был приобретен первый и единственный объект недвижимости, основной вклад в высокий дивиденд первого квартала был внесен за счет дохода от размещения свободных денег и составляющая неустановленного характера, вероятно, для выплаты могли использоваться ранее не израсходованные свободные средства на счетах;
- Во втором квартале 2022 арендный поток от недвижимости вышел на запланированный уровень, продолжили поступать доходы от размещения неизрасходованных денег, а так же часть выплат шла из неустановленного характера доходов, которая в отчете фигурирует как «Прочие доходы», так же для выплаты могли использоваться ранее не израсходованные свободные средства на счетах;
- Третий квартал 2022 так же включал сумму выплат из неустановленного источника, для выплаты могли использоваться ранее не израсходованные свободные средства на счетах, а в четвертом квартале 2022 выплата шла только за счет арендных платежей, в результате чего фонд перешел на адекватный своим доходам дивиденд;
Прогноз доходности с первого квартала 2023 сделан с рядом допущений, реальная доходность может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону:
- Арендная составляющая дивидендов рассчитана исходя из прогноза денежного потока от аренды, который спрогнозирован оценочной компанией в отчете об оценке исходя из 5% ежегодной индексации;
- Составляющая от размещения свободных денег спрогнозирована из сценария, когда фонду не удастся разместить свободные деньги на неопределенном горизонте, а процентные доходы сохранятся, на самом деле спрогнозировать будущие процентные доходы невозможно, они будут зависеть от динамики ключевой ставки ЦБ РФ;
- Не прогнозируемо: фонд может разместить дополнительные паи и/или взять кредит на новый объект, что изменит экономику фонда, а так же могут скорректироваться издержки фонда на управление, в том числе в результате переоценки стоимости входящего в фонд имущества, это фактор риска.
*** Экспериментальный рейтинг ***
Я составил авторский экспериментальный рейтинг оценки привлекательности ЗПИФ недвижимости. Рейтинг достаточно строгий, предусматривает как набор баллов, так и списание баллов, чтобы сразу отсечь явно неэффективные или рискованные фонды. В будущем испытаю его на более широкой линейке ЗПИФ, по мере испытания буду вносить корректировки, если будут обнаружены дисбалансы.
В рейтинге полностью раскрывается методика оценки и даны пояснения почему тот или иной критерий важны. По результатам первого использования авторского рейтинга фонд набирает 0 звездочек из 11 возможных. Можно посмотреть на рейтинг иначе: 2/11 характеристик на ожидаемом уровне, 4/11 характеристик вообще не соответствуют минимальным ожиданиям и 5 характеристик на минимально ожидаемом уровне.
*** Анонс ***
По фонду «Рентный доход» выпущу обзор после публикации отчета за 4 квартал 2022. Так же в планах оценить до 10 фондов по экспериментальной методике. Сравнительный подход, как мне кажется, более информативен, чем детальный разбор отдельно взятых фондов.
*** ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ***
Все сказанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, в статье нет призывов покупать или продавать какие-либо ценные бумаги. Все финансовые решения вы принимаете самостоятельно.
утро доброе! на чем вчера такой отскок прошел по многим акциям?
А почему цена не растёт при таком купоне и таком рейтинге? Срок до оферты 3 года, цена минимум должна быть 102%. Подскажите знающие люди.
Нахрена вообще нужно это пво?
Просто сбор денег при эмиссии.
Вот он доходный бизнес, заключаешь договор и ничего не делаешь.
Но самое интересное, по сути, пво это собака, которая должна откусит...
Денис Сёмочкин, Чушь здесь пишите Вы. По закону больше чем отразили в РСБУ не могут выплатить.
В 22 году прибыль МСФО была 34,1 млрд, её оставили нераспределённой.
В 23 году прибыль была 66,1 ...
4:41
В центре внимания сегодня привилегированные акции Транснефти. Слухи подтвердились — комитет Госдумы по бюджету принял во втором чтении поправки об увеличении до 40% ставки налога на прибыль для Трансн...
Сдается мне, что начинает формироваться разворотная фигура, и скорее всего онна будет в верх, нежели чем вниз...
Более подробно определим после того как будет достигнут уровень в 129 рублей.
Если ...
enzim, Ростелеком?
Да !.
И это хорошо видно, если графики поставить на неделю.
Явно видна нисходящая тенденция по графику.
Он и прошлый раз, в 2022 стал ниже чем в 2018 году.
Да и вершины...
genubat,
Nordstream, я как раз тортик купил. Пойду отмечать)))
Будьте осторожны с покупками
Ещё имеет смысл отслеживать аффилированность с продавцами и арендаторами. Например, меня очень смущает конфликт интересов фонда ПНК Рентал и самой ПНК групп, у которой и приобретаются объекты.
Например, представим гипотетическую ситуацию, когда объект покупки мог принадлежать клиенту Private Banking, который решил его спихнуть и позвонил своему другу-главе УК, это вообще нереально отследить.
1. Обычно все ЗПИФН, которые торгуются на бирже, покупают объекты класса А. Но в неторгуемых на бирже, например, в Активо есть и «В» и «С», тогда это объект классом ниже и нужно вводить нормы ожидаемой доходности в разрезе классов. Чем ниже класс объекта, тем выше премия за риск должна быть. Так же есть премия за региональность. В общем, предложение ваше правильное, но надо думать как грамотно упаковать.
2. Я думал о конфликте интересов, когда отбирал критерии рейтинга, в первую очередь он возникает в части сбора комиссий — фонд собирает деньги, не покупает объекты, стрижет комиссии, пайщики плачут, но сделать ничего не могут, это обычная проблема, поэтому в разделе риски включил этот конфликт критерии оценки. Конфликт интересов при покупке объектов и заключении договоров аренды качественно отсекается оценочной компанией, которая исключительно подробно в сравнении с другими аналогичными объектами оценивает актив.
Другой пример — ПНК. У них невероятно лояльные комиссии, они берут комиссию, только от некоторого порога, который превышает там то ли 11% то ли 12%. Но это риск, ведь в какой-то момент ставки капитализации могут упасть, тогда УК вообще не на чем не заработает? В чем ей тогда прок работать с продуктом? Важно следить за дисбалансом в обе стороны.
- СЧА на пай: 1096 ₽
- Рыночная цена пая на 05.01.2023: 861 ₽
Получается, если ликвидировать фонд, все получат прибыль в 20+ процентов. Это немного странно.А так полно и акций торгующихся по Р/В ниже единицы. Сейчас вон Сбербанк всего за пол-капитала раздают — а он и без такого бешеного дисконта куда как интереснее обсуждаемого здесь продукта.
Сравнение с акциями не корректно, т.к. акции — это не фонд. И задача акций — расти в перспективе, а акциям фонда — соответствовать СЧА.
И если в какой то момент в экономике резко вырастает ставка, то цены активов сразу падают, чтобы соответсвовать текущей рыночной норме прибыли плюс премия за риск.
Это всё аксиомы, вообще то.
PS: Понятно, что основная задача все же заработать денег себе и инвесторам.
Спасибо за пояснение. Действительно, соответствовать примерно может в начале и конце фонда (но не факт :))
Примеры неэффективной работы УК:
1. УК собирает деньги и держит их на депозитах, при этом берет за это высокую комиссию и еще минус налоги. Сроки покупки объектов нераскрываются.
2. Издержки на содержание имущества фонда выросли и «едят» неадекватно много прибыли.
3. Низкая прозрачность будущих денежных потоков.
4. Низкая ликвидность пая из-за высокой номинальной стоимости.
5. Покупка объектов разных назначений: земля, склады, бизнес-центры, жилые помещения. Это непрогнозируемый и непрозрачный винигрет.
Для примера посмотрите как действовали например в США в своё 9 сентября. Да так уже не первый век действуют ВСЕ площадки мира. Кроме нашей мерзотной кухни.
Повторяю: ознакомьтесь с опытом США ровно в такой же ситуации глобального форсмажора. Да вообще ХОТЬ КОГО.
Вы видимо сами не инвестор. А вот у меня активов на 4 млн. к полудню отжали(пока я спал). Не цены, а именно САМИХ БУМАГ. Если бы после планки не сделали то что сделали, то я бы вообще НИЧЕГО не потерял(на что и был рассчет при пользовании мной умеренными плечами), кроме просадки цены. И спокойно рассчитал и произвёл закрытия/довнесения к открытию след. сессий.