Пару мыслей про БЕТОН

Пару мыслей появилось по недвижимости. Заранее прошу прощения с сумбурность.
У правительства интересный инструмент получается: снижаешь ставки — цены в космос, и начинаешь плотно застраивать мск и спб, Сочи, где цены и так нереальные и готово, Значительный прирост ВВП на блюдечке. Вот только, что толку от такого роста ВВП населению. Только создание рабочих мест наверное.

Интересно получается: плотная застройка МСК выгодна правительству т.к. абсолютно идентичный дом в регионе дает в несколько раз меньший вклад в ВВП. Я думаю по какому пути пойдет наша страна в плане развития регионов очевидно. Про сельскую местность — молчу.

Но Китай явно перегнул палку. Про РФ пока не знаю, но кажется это чревато большой закредитованностью покупателей и отрасли в целом( что собственно и произошло в Китае). Потенциальный выход — через гиперинфляцию/девальвацию.

Знаю семьи, кто купил квартиры своим детям, которым еще по 10 лет. А вообще в Западной Сибири цены в новостройках кажутся вообще не доступными для семей со средней по региону зарплатой. 95% знакомых в возрасте 27-40 лет, либо с квартирой либо с ипотекой (у всех правда зарплаты выше средней, примерно x1.5- х2.5). Все зажиточные ищут способ выгодно запарковать излишки кэша в бетоне (а до последних событий и в фонде), так как привыкли, что бетон (как было и с фондой) постоянно дорожает. Среднее количество детей в семье среди знакомых — 1. Много народу уезжает и региона/страны. Во дворе, где иногда подтягиваюсь на турниках, на 12 детей 10 казахи и другие братские народы восточной части СССР (ничего против них не имею), хоть это скорее всего особенность района и в среднем по городу соотношение немного другое. В любом случае иммигрантов много, но вроде все ведут себя прилично, хоть и доходы обычно на семью низкие.

В общем пока видится 2 возможных варианта развития событий:
1) Бетон остынет, разочаровав инвесторов, в том числе из-за демографической ямы, падения доходов, увольнений с зарубежных компаний, рекордной естественной убыли населения
2) Грядет девальвация/большая инфляция. (Наиболее вероятный сценарий)

Сразу скажу что пару лет назад тоже был пессимистично настроен относительно цен на недвижимость, но ошибался, уж очень сильно недооценил вероятности и влияние столь низких процентных ставок.

В следующий раз подкреплю свои мысли нормальными стат данными.

Буду рад познакомиться с Вашим мнением о возможных факторах, которые повлияют в самом ближайшем будущем на недвигу.

UPD#1: График реальных и номинальных цен на недвижимость в Турции:

недвижимость фондовая биржа акции инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

REDXT

Омск

с 30 марта 2021

61 Комментарий

Да
04 июня 2022, 21:24
Недвижимость это всегда сейф хейвен в тяжёлые времена. А времена, нонча, так и тяжёлые.
+1
- Удалённый аккаунт
  04 июня 2022, 21:32
  Дми Ши, иногда она дешевеет колоссально (земля в Японии), а здания изымают или стирают бомбежками. Но в большинстве случаев удается сохранить, это правда.
  0
- REDXT
  04 июня 2022, 21:36
  Дми Ши, Полностью согласен, по крайней мере с недвижимостью за спиной обывателю явно спокойней, знаю по собственному опыту.
  +1
  - СП
    05 июня 2022, 15:01
    REDXT, у знакомого 2 хаты в тульской области, не знает как от них избавиться (сам в мск живёт на сьёмной), так вот продать не может и в аренду тоже сдавать не вариант, так как коммуналка 4500, а в аренду можно только за 8-9 сдать (и всю хату разнесут) контингент там не мажорный в регионе… так что не весь бетон — «спокойный».
    0
    - REDXT
      05 июня 2022, 20:01
      СП, У знакомых тоже такие истории есть, они еще ремонтов дорогих понаделали, а теперь сдавать боятся. А еще есть такая штука как время, хочешь или нет, а оно убивает ценность некоторых вещей: от бытовой техники до дизайна. Поэтому на долгосроке профит может принести только хорошее расположение.
      0
- Дэн
  05 июня 2022, 11:31
  Дми Ши, а когда они были лёгкими?
  0
Abstract
04 июня 2022, 21:32
Ипотечная ставка не должна зависеть от ключевой ставки от слова совсем. Для этого ипотека должна исходить не от коммерческих банков, а от ЦБ. Такое вот примитивное решение, для которого не нужно быть семи пядей во лбу.
+1
- REDXT
  04 июня 2022, 21:38
  Abstract, Не совсем понимаю, что это кардинально изменит? Не могли бы Вы развить вашу мысль?
  0
  - Жованни Пластилини
    04 июня 2022, 21:44
    REDXT,
    
    smart-lab.ru/mobile/topic/808520/
    0
    - REDXT
      04 июня 2022, 21:48
      Жованни Пластилини, Статистика по ценам пока только за период больших ставок, вопрос как будут меняться ставки. А вообще параноидальное чувство пузыря конечно есть.
      +1
      - Жованни Пластилини
        04 июня 2022, 21:59
        REDXT, низы по ставкам мы прошли имно, процентов до 9 дотянут, это край, реальная ставка будет естественно выше. Спросу это не поможет имно. Много факторов за снижение на самом деле. По ссылке я постарался их описать.
        0
        REDXT
        04 июня 2022, 22:01
        Жованни Пластилини, ок, согласен, большое спасибо за ссылку.
        0
    - REDXT
      04 июня 2022, 22:57
      Жованни Пластилини, А еще, графики цен на недвижимость по хорошему конечно смотреть в $, за вычетом инфляции. А рядом рисовать график средней зп в $ (тоже можно от инфляции очистить). Еще можно М2 добавить. Надо будет на досуге сварганить… В рублях получается вообще не информативно, а то получится как в Турции. Картинка с просторов интернета:
      
      +2
      - Николай ☮
        05 июня 2022, 06:04
        REDXT,
        Еще можно М2 добавить. Надо будет на досуге сварганить… В рублях получается вообще не информативно
        
        тоже интересно посмотреть, непременно сделайте
        0
      - Нигер
        05 июня 2022, 08:53
        REDXT, ждемс
        0
  - Ходжа Насреддин
    05 июня 2022, 10:04
    Как слышу разговоры про падение бетона, понимаю что опять будет рост😁. Куда теперь деньги в России вкладывать? Фондовый рынок похоронен, даже пирамид с доходностью 43% в месяц не видно. Застройщики ипотеку дают под 0.1%, при этом завышая стоимость лота, но ежемесячный платеж вполне по силам.
    +1
- Sergio Fedosoni
  04 июня 2022, 21:47
  Abstract, если ипотечная ставка существенно более льготная ( в разы) чем коммерческое (потребительское) кредитование — начинаются активные манипуляции МСБ (мелкими бизнесом и ИП) изобласти друг у друга купили хаты в ипотеку на вторичке а деньги вложили в бизнес/разместили на депозит/в рынок.
  что тоже не есть хорошо...
  В итоге государство дотирует схематозы, цены на недвижку растут, статистика искажается
  +4
  - REDXT
    04 июня 2022, 21:50
    Sergio Fedosoni, интересная идея)
    0
    - Sergio Fedosoni
      04 июня 2022, 21:55
      REDXT, такое уже было в нас в 200х-2014 — там правда валютная ипотека в основном.
      Кредит МСБ был 15-20%, даже в $ а ипотека 7-9% и понятный курс длительное время
      
      +1
  - Abstract
    04 июня 2022, 22:01
    Sergio Fedosoni, для избежания этого можно поставить ряд простых условий. Например минимальный срок ипотеки без права досрочной выплаты и использование ипокредитов от ЦБ только для первички. Плюс льготные виды, типа маткапитала.
    0
    - Sergio Fedosoni
      04 июня 2022, 22:08
      Abstract, досрочная выплата законом защищена (да и не так уж и нужна кстати при низких ставках).
      Льготные схемы — это тоже схемы в т.ч. и «обналички» (недобросовесного использования) маткапитала
      0
    - Sergio Fedosoni
      04 июня 2022, 22:12
      Abstract,
      В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок жилья не избалован государственным вниманием и поддержкой для тех, кто покупает с помощью ипотеки. Нет и «субсидий от застройщиков», которые стимулируют продажи строящегося жилья. Есть только банк и заемщик. Между тем, по данным кредиторов, около 70% ипотек выдается на приобретение квартир на вторичном рынке. В структуре всех сделок на вторичном рынке на ипотечные приходится от 40 до 80%, оценивают риелторы.
      +1
      - Abstract
        04 июня 2022, 22:36
        Sergio Fedosoni, да пусть чего угодно оценивают, всегда можно условия откорректировать по ходу дела. Поскольку ипотека штука длинная, сначала нужно закрутить гайки для ипотечного через ЦБ, а потом расслабить до нужного состояния. Просто хватит уже кормить банки. Хватит разорять страну.
        +1
- Алексей Шевченко
  04 июня 2022, 23:44
  Abstract, цб никогда не будет помогать обычным людям, о чём вы?
  Хотите ставку процент? Недвижка подорожает в 3 раза, т.к. все ринутся в ипотеку
  +3
  - Abstract
    05 июня 2022, 03:39
    Алексей, ну и установить норму прибыли для застройщиков. Всё можно сделать, если ФАС не будет щёлкать клювом. И речь не идёт о помощи людям. Речь идёт о здравом смысле.
    +1
    - Алексей Шевченко
      05 июня 2022, 11:58
      Abstract, а вот это здравая мысль, согласен
      +1
TwitterMan
04 июня 2022, 21:32
ТО как недвига неожиданно выросла в ковид, потом войдет в историю отрасли. Но второй раз так не бывает.
+1
- Жованни Пластилини
  04 июня 2022, 22:09
  TwitterMan, это изоляция, голова дурью забита, начали видимо думать, что ипотека — дар божий, а не р@бство, плохо оценивать риски, перспективы своей платежеспособности. Сейчас все в порядке, СВО быстро все прояснила, но да, выстрел цен на ковиде войдет в историю.
  +4
Sergio Fedosoni
04 июня 2022, 21:52
Во дворе, где иногда подтягиваюсь на турниках, на 12 детей 10 казахи и другие братские народы восточной части СССР (ничего против них не имею), хоть это скорее всего особенность района и в среднем по городу соотношение немного другое. В любом случае иммигрантов много, но вроде все ведут себя прилично, хоть и доходы обычно на семью низкие.

Как хорошо оказывается жить в районе с ограничением доступа иностранцам....

0
- NikolasM
  04 июня 2022, 22:11
  Sergio Fedosoni, всегда хорошо жить, отделившись забором от реальности РФ, идеально когда ты самый люмпен среди всех соседей, тогда сплошной профит ))
  0
ASG
04 июня 2022, 22:01
Ситуация с бетоном абсолютно на 100 процентов подконтрольна и управляема правительством. Нужно будет-сделают ипотеку под 1% и народ сметёт всё по любым ценам. В какой стране вы найдёте такой перечень ипотек: льготная, военная, сельская, IT, муниципальная даже есть, для многодетных…мат.капитал куда денете?
+4
- Жованни Пластилини
  04 июня 2022, 22:05
  AVG, будет как курс рубля после «газ за рубли», только в другую сторону думаете? А когда рынок выровнит ситуацию, кому они продавать бетон будут и по какой цене? Последние сметуны кончились буквально недавно. На такой маткапитал с такими ценами только гаражи в ипотеку брать. Это вообще не аргумент.
  +1
  - ASG
    04 июня 2022, 22:54
    Жованни Пластилини, вот не знаю кому будут. Кому то же сейчас продают. Есть куча примеров когда долевое на сваях было дороже готового такого же. Ибо «под 6 процентов»:)))
    +1
    - Жованни Пластилини
      04 июня 2022, 23:11
      AVG, сейчас колом все стоит, а покупатель с наличкой занесен в красную книгу.
      +7
      - ASG
        04 июня 2022, 23:21
        Жованни Пластилини, да, пока так и есть. Так они и засуетились. Внеочередное заседание, льготы, поддержка….:). Недвижимость это тот неуклюжий слон который упав может раздавить половину экономики:))
        +1
- Sergio Fedosoni
  04 июня 2022, 22:10
  AVG, квартира в мск стоит 20+ млн руб — что на первичке, что на вторичке — и какая льготная программа покрывает такие лимиты ???
  +6
  - Жованни Пластилини
    04 июня 2022, 22:14
    Sergio Fedosoni, никакая. Пока мало кто это понимает, но процесс отрезвления набирает обороты.
    +3
  - REDXT
    04 июня 2022, 22:21
    Sergio Fedosoni, на сайте сбера
    
    0
  - Анатолий И.
    04 июня 2022, 23:42
    Sergio Fedosoni, в регионах цены поменьше.
    0
  - Николай ☮
    05 июня 2022, 06:14
    Sergio Fedosoni, ну тут есть варианты)))
    
    www.cian.ru/cat.php?deal_type=sale&engine_version=2&maxtarea=15&offer_type=flat&region=1
    
    0
- Алексей Банников
  05 июня 2022, 00:13
  AVG, угу. Конечно смятет. Да при ставке в 0%, и цене за кв.м х3. Да не пошла бы на 3 буквы квартира за такие деньги. Надо было в ковид щемить не только металлургов, но и девелоперов. И сейчас также +30% к себестоимости и давай до свидания.
  +1
Semen
04 июня 2022, 22:34
Вся надежда на рабов, добровольно лезущих в бетонные коробчонки и готовых горбатиться за свои гробики по 30 лет. Замкнутый круг для баранов, пофиг что жилье делает х3 за пару лет, зато ставка же ниже инфляции, надо брать. И вот чтобы этот порочный круг не порвало к чертям, будут до последнего гнать цену. Это как наркоман в страхе от ломки дозу наращивает 😁
+3
- Жованни Пластилини
  04 июня 2022, 22:45
  Semen, чем выше взлет, тем больнее падать. Этим самым ипотечным баранам будет очень обидно, что они купили бетон на хаях, а он вдруг сложился. Но мне кажется уже сейчас бараны закончились. Остались только фантазеры продавцы.
  +5
- Анатолий И.
  04 июня 2022, 23:43
  Semen, при капитализме без ипотеки по сути никак не обойтись обычным гражданам.
  0
Жованни Пластилини
04 июня 2022, 22:55
Кстати, как то давно смотрел ипотечные онлайн калькуляторы от банков. Удивило, что калькулятор отводил 70% от суммы ЗП на ипотечные взносы. Насколько я помню если у домохозяйства платеж по кредиту выше 40% от дохода-данное домохозяйство считается потенциально дефолтным. И это на западе, в странах без твердой валюты риски выше и следовательно данный процент должен быть еще уменьшен. Но у нас почему то вот так. Может быть сейчас калькуляторы считают уже по другому.
+1
Andy S
04 июня 2022, 22:59
слишком вы высокого мнения об умственных способностях правительства
+1
- Переключая каналы
  05 июня 2022, 10:41
  «Все зажиточные ищут способ выгодно запарковать излишки кэша в бетоне»
  В этом и проблема, одни десятую хату берут наликом, а другие единственное жильё в ипотеку на 30 лет, под ЗП мужа или жены, ну и дошиком питаться.
  +2
b@e
04 июня 2022, 23:58
Какую бы ставку на ипотеку, при таких стоимостей квадратных метров, не сделай, месячный платёж все равно будет »конский». А ещё к месячному платежу инфляция подмешиваться будет, вот ипотечнику будет забава, через пару лет, как он на один хлеб с водой сядет. Я вот сильно сомневаюсь, что у Россиян зп будут по процентов 20 в год рости, чтобы хоть как-то инфляцию компенсировать. Все, что сейчас может купить среднестатистически Россиянин, это квартиру в ипотеку на освобождённых территориях, там квадрат пока мало что стоит. Может ещё и такую госпрограмму сделают:) А вообще государству нужно насильно ипотеку втюхивать рабочему населению. Пошёл работать и тебе сразу ипотеку на работе втюхали, и хер куда денешся, будешь 50 лет рабом) Вот это была бы тема:))) А то — давайте строить дома на стальном Каракасе, а то метал некуда девать.
+2
- Eugenz
  05 июня 2022, 02:03
  b@e, «месячный платёж все равно будет конский» — это не так. По ставке 0.1% месячный платёж сейчас меньше стоимости съема аналогичной квартиры. Самые умные и проворные сейчас наберут однушек «по дешевке», а потом заселят туда квартирантов, которые будут выплачивать эти квартиры арендными платежами, получится пара-тройка хат на шару)
  +1
Сергей Гутторов
05 июня 2022, 01:08
вот если сам в рынке, можно что то говорить и рассуждать… , остальное, — бла блака… не более… могу рассказать, когда марсиан встретим… очень красноречиво..
0
Сергей
05 июня 2022, 07:07
Пекин
средняя зарплата 100 тыс руб/мес (по курсу)
Средняя цена 1 кв метра в спальном районе 450 тыс руб/метр

Москва
средняя з/п 100 тыс
средняя цена метра в спальнике 250 тыс/метр

получается в мск бетоний недооценен, вопрос ипотечных ставок и срока ипотеки всего лишь
не абсолютная цена определяет доступность бетона, но ежемесячный платёж относительно доходов — запомните девочки
+3
- Переключая каналы
  05 июня 2022, 13:45
  Bim, может не стоит равнять 2млрд население китая и 100млн рф
  0
baron_samedi
05 июня 2022, 09:27
да, должна в донецке недвижимость подорожать.
0
Попов Роман
05 июня 2022, 10:09
Если даже не брать во внимание нереальный рост цен на недвигу в последние годы, то все равно история доказала, что даже в случае военного конфликта никто квартиры у народа не отнимал) А вот с бумажками на фонде — трындцец получился. У кого-то минуса, у кого-то заморозили. У кого-то и то и другое.
Тут на смартлабе периодически всегда были статьи с размышлениями, что лучше и насколько правильно вкладывать в бетон. Так по ощущениям процентов 80% тут просто поливали грязью все эти покупки хаты. Мол лучше эти деньги на фонду и жить припеваючи на дивидендный золотой дождь))
+1
- Retired_Inv._Banker
  05 июня 2022, 13:09
  Попов Роман, отнять, может, и не отнимет, а вот обложить болезненным для кошелька налогом — запросто. Путин наконец полностью развернулся к простому народу, источнику его легитимности в непростое время (в отличие от зажравшейся элиты), который больше всего страдает от запредельных цен на жилье. Из-за недоступности жилья и без того крошечное поколение 90-х родит еще меньше детей, чем могло бы — в благоприятных жилищных условиях. Поэтому ожидаю очень серьезного повышения налогов на инвестквартиры.
  0
  - Попов Роман
    06 июня 2022, 08:15
    Retired_IBanker,
    Путин наконец полностью развернулся к простому народу
    Вот сейчас повеслили))) Такие розовые очки у вас на глазах, так мило)) Поднял пенсионный возраст он тоже от большой любви к народу? Капремонт, вывоз мусора и прочие налоги — тоже от большой любви?)) Вы правы в одном — налог будет повышен! НО для всех. Сильно поднимаут налог для владельцев домов пригородных, за владение землей. Ну и не забывайте, что тенденция идет, что у Газпрома с годами будет падать экспорт. А значит что? А значит мы будем приводить цены на газ на вутреннем рынке на уровень мировых! Народ заплатит за ВСЁ. Именно народ, а не богатые чинуши и ФСБ-ники с лярдами в квартирах.
    0
  - Сергей Макаров
    06 июня 2022, 22:35
    Retired_IBanker, а как вы планируете на уровне государства отличать инвестквартиры от НЕинвест? И да, если бы государство и лично ВВП хотели помочь простому люду, то просто ограничили бы количесиво льготных ипотек «в одни руки», т.е за всю жизнь можешь получить только одну льготную ипотеку субсидируемую государством. Но по факту помогли всем, кроме простых людей: застройщикам, банкирам, риэлторам, бетонным инвесторам.
    0
    - Retired_Inv._Banker
      06 июня 2022, 22:53
      Сергей Макаров, можно ввести необлагаемый соцнорматив жилплощади на человека, облагать повышенным налогом квартиры в домах, принятых госкомиссией, без активности счетчиков в течение нескольких месяцев непрерывно, где отсутствует отделка спустя несколько лет после сдачи дома, где никто не зарегистрирован постоянно; ввести идентификацию плательщика при оплате услуг ЖКХ, регулярном получении однотипных переводов на карту. При нынешних возможностях налоговой и уровне цифровизации в стране вариантов вычисления владельцев инвестжилья — масса.
      0
laborer
05 июня 2022, 19:02
1) Бетон остынет, разочаровав инвесторов, в том числе из-за демографической ямы, падения доходов, увольнений с зарубежных компаний, рекордной естественной убыли населения

Невиданный доселе приток мигрантов ожидается. Вся внутренняя политика и новости указывают на это. Отсюда у властей и стремление всё застроить.
0
Люба Красновская
08 июня 2022, 11:44
Хочу посоветовать вам сервисный центр https://1v.kz/ , решают любую проблему в вашем новострое) Проверено
0