ЗПИФ недвижимости Альфа-АП, показываю на пальцах

Друзья, 
присматриваю для себя инвестиции в коммерческую недвижимость.

Делюсь экспресс-анализом:



1. Фонд заполнен недвижимостью только на 75%, в ОФЗ размещено 25% фонда, при этом формирование фонда началось в марте 2020 года
2. Доходность за счет выплаты дивидендов за вычетом налогов, относительно стоимости СЧА пая (не путать с биржевой ценой, которая упала), для инвестора составила ~4,8% годовых в 2021 году
3. Я попробовал оценить за счет чего сформировалась такая низкая доходность и можно ли ожидать улучшения ситуации в будущем, для этого я проанализировал ежемесячную отчетность фонда.

3.1. Сразу скажу, что у меня возникли сложности с отделением денежного потока от бумажной прибыли и убытка, потому расчет выполнен по весьма приблизительной методике, не тянущий на профессиональный подход, но вполне подходящей, на мой взгляд, для нужд частного инвестора:

• я взял доходы по имуществу и прочие доходы
• и посчитал какую сумма инвестор получил дивидендами, сколько уплатил налогов по ставке 13% и какую сумму он недополучил в результате расходов на управление фонда и прочие расходы

3.2. Результаты такие:

• 55% прибыли фонда съедают расходы за управление, вознаграждение за управление и прочие расходы (в отчетности не раскрывается, что в них входит) — оранжевая область графика,
• 6% прибыли уходит на налоги — красная зона графика
• 39% прибыли достается инвестору в виде чистого кеша дивидендами.

Вердикт для меня очевиден: даже если в ближайшее время фонд сможем инвестировать оставшиеся 25% средств в недвижимость, ситуация радикальным образом от этого никак не изменится. Драйверы кратного роста прибыли мною не обнаружены (может кто в курсе, а я просто не нашел?).

Заключение: не готов инвестировать даже с учетом падения стоимости пая на бирже. 

Не является инвестиционной рекомендацией. Не призывая покупать или продавать данный фонд. Все решения принимаете самостоятельно.