19 июня 2021, 11:02

После ремонта 13 лет сдается. Что произошло с квартирой? Какой износ? Выгодно ли сдавать?

Итак, в квартире в центре Москвы 13 лет назад сделали ремонт и с тех пор она сдается.
Было 9 нанимателей.
Что произошло с квартирой? Какой износ? Что заменили? Надо ли опять делать ремонт?
Пройдем по квартире с камерой и проведем ревизию всех косяков и проблем, возникших за 13 лет.
По-прежнему, многие задумываются о консервативной инвестиции в бетон — купить квартиру, поменять начинку и сдавать.
Не убьют ли квартиру наниматели?
Ответ в ролике.

инвестиции в недвижимость недвижимость Москвы рантье ипотека

Маркиз Лафайет

Москва

303

9 893

с 6 января 2015

31 Комментарий

Ветерок
19 июня 2021, 11:14
Ошибка выжившего
+2
- Маркиз Лафайет
  19 июня 2021, 11:26
  Владимир, не совсем. На каждую квартиру есть свой идеальная референтная группа нанимателей. Надо просто определить, кто она и отсеивать всех остальных. Так резко повысим шансы на беспроблемную аренду.
  +1
Ветерок
19 июня 2021, 11:16
Дебет кредит где?
+1
- Маркиз Лафайет
  19 июня 2021, 11:28
  Владимир, ROI тут так себе, ибо квартира куплена в первую половину 08-го года, на пике золотых нулевых. Куплена была за 400-450тыс долларов, а сдается за 70тыс. руб
  0
  - Ветерок
    19 июня 2021, 11:34
    Маркиз Лафайет, 70 грязными?
    Сколько чистыми, и какова усредненная за 13 лет стоимость объекта?
    0
    - Маркиз Лафайет
      19 июня 2021, 12:14
      Владимир, да, грязными. Надо посчитать. Доходность будет так себе, но в то время нефть и газ били все рекорды, будущее казалось ярким и безоблачным. Доллар по 25руб, Газпром по 300 итд. Аналитики прогнозировали дальнейший рост цен. Но увы, будущего никто не знает.
      0
      - Ветерок
        19 июня 2021, 12:23
        Маркиз Лафайет, думаю 5-6% чистая доходность было.
        Вполне, если в бетоне 10-20% капитала.
        Если один объект и есть весь капитал, тады ой.
        На ФР дошёл бы капитальчик до 2-5 лямов…
        0
        Маркиз Лафайет
        19 июня 2021, 12:38
        Владимир, покупка акций в январе-августе 2008-го — не особо блестящая идея. Потом смотреть, как за несколько месяцев все рухнуло в разы. При этом не паниковать, не «продать, пока ещё что осталось». Это сейчас мы знаем, что после 2009-го началось восстановление, а в 2008-м это было совсем не очевидно.
        0
        Ветерок
        19 июня 2021, 12:53
        Маркиз Лафайет, согласен.
        Всему своё время, но при этом и сегодня есть бетонные фанаты.
        +1
Домовой / Максим Сергеев
19 июня 2021, 11:45
в квартире в центре Москвы
ихмо, но дальше можно не читать и не смотреть, и так понятно, что у человека жизнь удалась...
+2
- Маркиз Лафайет
  19 июня 2021, 12:15
  Максим Сергеев, можно и так сказать)
  
  0
Karkoon
19 июня 2021, 13:03
Так получилось, что всегда была квартира «под сдачу». Сначала полкомнаты, дальше больше. Одну продавал, другую покупал. Где-то лет 5 или 6 назад понял: все. Лошадь сдохла — слазь. Либо этим заниматься профессионально, либо не лезть. Жить спокойно и стричь купоны со сдачи — больше не работает. Ну а если профессионально (не полный рабочий день, но в любое время дня быть готовым поехать), то зависит от навыка в профессии, как и везде. Город на 400 тысяч в Сибири, центр.
+2
- Маркиз Лафайет
  19 июня 2021, 13:11
  Karkoon, в Москве пока ещё не исчерпан тренд — купить студию с отделкой, поставить мебель и сдать студенту или одинокому айтишнику
  +2
  - Karkoon
    19 июня 2021, 13:29
    Маркиз Лафайет, возможно. Но такого тоже найти надо, а это дело случая.
    
    Я к тому, что времена изменились. И в Мск, скорей всего, тоже. «Сдавать квартиру в Москве, а самому жить в Тае» больше не работает. Наверное. Имхо.
    
    Раньше квартира была безусловный актив, росла по 40% в год. Позже — условный актив, можно что-то иметь, но шевелиться надо. А сейчас (для меня) — безусловный пассив. Гемора и рисков много (выплатил в прошлом году 100 000 за затопление, в котором не был виновен), а денег мало. Студенты снимают на 9 месяцев, командировочные на 2-3. На йух на йух...
    0
Andrey
19 июня 2021, 13:11
Застройщик через посредников нанял блогера, чтоб он нам рассказал, как прекрасно влезть в ипотеку на 30 лет?
+1
- Маркиз Лафайет
  19 июня 2021, 13:14
  Andrey, так уж получилось, что много лет занимаюсь недвижкой. Кстати, по текущим раздутым ценам покупать не стал бы. Пузырь есть пузырь. Хотя не факт, что он не будет надуваться ещё год-два или больше.
  0
- Ветерок
  19 июня 2021, 13:15
  Andrey, почему вы так отнеслись?
  Человек проделал огромный труд и поделился с нами своим опытом.
  Кроме благодарности, у меня никаких чувств
  0
Виталий Маслов
19 июня 2021, 13:18
А почему нет сравнения с фотками/видео прошлых лет? Так-то и каждый может свою квартирку заснять и запостить, мол, зацените — квартира 20 лет в аренде и как новенькая.
+1
- Маркиз Лафайет
  19 июня 2021, 15:10
  Виталий Маслов, я ее сдаю, как агент, с 2014 года. К тому же ремонт несёт отпечаток эпохи, например в стене есть держатель не только для пульта кондиционера, но и для городского телефона. К тому же под ТВ рога для тюнера или СD плеера
  +1
  - Виталий Маслов
    19 июня 2021, 16:52
    Маркиз Лафайет, не понял вашего ответа. У вас на канале, если это ваш канал, есть куча видео с разными квартирами под сдачу, то есть вы практикуете, как и любой нормальный риэлтор, видео-презентацию/фиксацию перед сдачей объектов. Учитывая, что вы вроде как 9 раз ее сдавали, то должно быть минимум несколько подобных фиксаций.
    0
    - Маркиз Лафайет
      19 июня 2021, 18:47
      Виталий Маслов, видео стал делать относительно недавно, раньше просто коллаж из фото выкладывал. Мало что поменялось.
      +1
2020
19 июня 2021, 18:51
Кто-нибудь окна пластиковые недавно ставил? Какие цены реально сейчас? Два окна и балконный блок 110-130к сейчас под ключ объявляют, это нормальная цена?
+1
- Маркиз Лафайет
  20 июня 2021, 14:29
  2020, полтора года назад обошлось в 27500 — балконный блок + узкое окно с возможностью или полностью открыть, или как форточку. Двухкамерные, Blitz
  +1
  - 2020
    21 июня 2021, 06:43
    Маркиз Лафайет, Большое спасибо. На сайте «МО», обсчитывает по проекту дома, выходит 20к (30к с работой) окно и 29 (43к с работой) балконный блок. Итого 103к. Но думаю, что это не окончательная. Цены в руб, как то неадекватно курсу растут.
    0
- Маркиз Лафайет
  20 июня 2021, 15:06
  2020, как вариант, можно посчитать размеры, функционал (некоторые ставят глухое окно, а кому-то важно иметь возможность его открыть, проветрить). Затем разместить ТЗ на Яндекс Профи или аналогах и подождать предложения. Варианты «братуха, приедем, посчитаем, все будет в ажуре» отметать сразу))
  +1
  - 2020
    21 июня 2021, 06:34
    Маркиз Лафайет, Спасибо. Раньше тратил время на обзвон, доезд до офиса и т.д. Сейчас просто обратился к знакомой бригаде из Подмосковья, окна напрямую с завода. Подумал, без наценок должно быть дешевле. Обсчитали все по полной, все открывается, во все стороны, кроме среднего в балконном блоке, москитные сетки, профиль REHAU, фурнитура нормальная, «мультистекло». Работа под ключ. Дешевле не вышло на мой взгляд. Поэтому хотелось сравнить с реальным ценником. Тут я хотя бы могу видеть предыдущие работы, качество и отзывы.
    +1
ves2010
19 июня 2021, 20:25
1 В баксы пересчитай
2 обычная ошибка выжившего. Тебе повезло не значит что будет везти всегда.
3 износ лома учти. Или у тебя дом миллион лет простоит?
4 обычно дохнет ламинат. И рассыхается шпон на дверях. И матрасы с диванами. Кафель вечен. Но металопласт сохнет и трескается.
5 износ сильно зависит от количества проживающих. Если жил один человек то износа меньше чем от двух. Кстати это тема. И на двоих надо сдавать дороже
6 успехов
+3
- Маркиз Лафайет
  20 июня 2021, 14:33
  ves2010,
  1. В долларах все очень грустно.
  2. Работаю с большим количеством объектов, статистика накоплена.
  3. Дом — фасадная сталинка 50-х, переживет современный таджик-монтаж
  4. Да, износ есть. Тут паркетная доска, но в приличном состоянии. Домашних животных не было, мебель не таскали.
  6. Тут идеально для 1-го, двоим не так удобно.
  7.Спасибо)
  0
  - 2020
    21 июня 2021, 06:20
    Маркиз Лафайет, Квартира для одного мужчины. На 70 тянет с небольшим трудом. Если бы примерно такую сдавать в Питере, то посуточно в сезон можно получить побольше, но придется латать износ. Для девушки придется делать апгрейд. Зонирование интересное, но тесновато. Студенту дорого, семье не сдашь.
    +1
    - Маркиз Лафайет
      22 июня 2021, 11:23
      2020, последние годы снимали айтишники. Отличный район, рядом парк Горького, Нескучник, набережная.
      +1
      - 2020
        22 июня 2021, 14:16
        Маркиз Лафайет, Да, место отличное, одно из лучших. Так и подмывало написать для «айтишников»)) Но почему-то казалось, что убьют они хату быстро)) А она еще ничего.
        0