В отсутствие программы льготной ипотеки покупатели платили бы меньше - Финам

Чтобы поддержать отрасль, в апреле правительство неожиданно ввело льготную ипотеку под небывалые 6,5% годовых. Она позволяет приобрести в ипотеку квартиру в новостройке стоимостью до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге и их областях и до 6 млн рублей в других регионах страны. Первоначальный взнос составляет минимум 15%. Программа действует до 1 июля 2021 года.

Эксперты обсудили на онлайн-конференции  «Итоги года на рынке недвижимости — карантин, помощь государства и ипотечный бум» вопрос о том, сделала ли программа льготных кредитов жилье доступнее.

Максимальную выгоду смогли получить россияне, воспользовавшиеся программой льготной ипотеки в первые 3-4 месяца ее действия, считает Наталья Пырьева,  аналитик ИГ «ФИНАМ». Степень доступности жилья для населения в первую очередь рассматривается относительно динамики доходов. А в текущем году доходы населения снизились, чему способствовали карантинные меры и режим самоизоляции. Кроме того, ажиотажный спрос на рынке недвижимости повлек за собой существенный рост цен за квадратный метр. Удорожание цен на жилье, по разным оценкам, в среднем составило порядка 10% на текущий день относительно начала года.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН», отмечает, что на сегодняшний день средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке Москвы составляет 6,01%. Она меньше на 2,7%, чем в октябре 2019 г. По данным ДОМ.РФ, если в мае-июле прирост ипотечных кредитов месяц к месяцу составлял 30-40% (в мае – 40%, июне – 39%, июле – 31%), то в августе-сентябре он снизился в 3 раза до 9-13% (в августе – на 9%, сентябре – на 13%). Поэтому можно сделать вывод, что спрос в динамике снижается, и отложенный спрос будет реализован до конца года. Продление льготной ипотеки до июля 2021 г. приведет к поддержанию спроса и умеренному приросту цен в 2021 г., считает эксперт.

По сравнению с уровнем прошлого года средняя цена квадратного метра в старой Москве выросла на 18%, в Новой — на 27%. По итогу, вся выгода для потребителей от понижения ипотечной ставки была нивелирована. Причинами роста цен стали несколько факторов, как фундаментального, так и рыночного характера. «Неправильно говорить, что это единственный фактор льготной ипотеки. Он запустил механизм краткосрочного ажиотажного спроса потребителей, которые реализовывали отложенный спрос до конца действия ипотеки в ноябре 2020 г., как было ранее заявлено. Это привело к тому, что застройщики начали поднимать цены и уменьшать объемы в реализации для подогревания еще большего спроса», — отмечает Кузнецова. На стороне фундаментальных факторов находятся объективные причины — переход на эскроу-счета (почти 60% экспозиции на первичном рынке Москвы), что удорожало стоимость кредитов для застройщиков, рост себестоимости строительства.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отметила, что по России выдано 127,5 тыс. льготных кредитов в рамках данной программы, причем в лидеры по спросу на этот продукт вышло Поволжье, то есть программой пользуются не только в «обеспеченных» столицах. Активно брали ипотеку в Татарстане, Краснодарском крае и др. регионах. Это говорит о том, что благодаря снижению ставки жители регионов смогли приобрести квартиры именно сейчас.

Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора «Открытие Брокер», считает, что доступность жилья снизилась. Так, с момента запуска льготной ипотеки рост цен на недвижимость поднял стоимость ежемесячного взноса больше, чем его снизила льготная ставка. Т.е. в отсутствие программы покупатели платили бы меньше. Рост цен, который вызвала программа льготной ипотеки — перекрыл положительные эффекты от снижения ставки, заключил эксперт.